北京住房租賃市場(chǎng)的探索與發(fā)展一直走在全國(guó)前列。近日，自如研究院發(fā)布《2021年北京長(zhǎng)租市場(chǎng)觀察》（下稱《觀察》）顯示，2021年北京長(zhǎng)租市場(chǎng)租金月均波動(dòng)不足2%，年均波動(dòng)在3%-5%。同時(shí)，北京市有1/3常住居民有租房需求，并有每年至少新增15萬(wàn)畢業(yè)生進(jìn)入租房市場(chǎng)。隨著城市人才引進(jìn)政策的持續(xù)落地、房屋“老齡化”程度加深等因素，高品質(zhì)住房租賃需求也正持續(xù)走高。
業(yè)內(nèi)人士指出，一方面相較個(gè)人普租市場(chǎng)淡旺季波動(dòng)較大的現(xiàn)象，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)能更好的承擔(dān)市場(chǎng)“緩沖器”作用。另一方面，雖然北京市在持續(xù)加大保障性住房建設(shè)，但常住和新增市民對(duì)品質(zhì)租住的需求壓力仍較明顯，專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力依舊可觀。
租金月均波動(dòng)不足2%、年均波動(dòng)不足5%，北京長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)發(fā)揮市場(chǎng)“穩(wěn)定器”作用
2021年北京住房租賃市場(chǎng)全年淡旺季明顯，同時(shí)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)房源租金價(jià)格平穩(wěn)，呈現(xiàn)“量變價(jià)穩(wěn)”特征。
從時(shí)間維度來(lái)看，北京租房市場(chǎng)成交量在3月份迎來(lái)第一次高點(diǎn)，隨后在畢業(yè)生群體進(jìn)入租房市場(chǎng)的影響下，5、6月成為全年成交最頻繁的時(shí)段，占據(jù)了全年25%的成交份額。國(guó)慶之后租房市場(chǎng)逐漸回溫，預(yù)計(jì)至12月、1月間將出現(xiàn)量?jī)r(jià)降溫，對(duì)有換租、換房需求的租客更為友好。
從空間維度來(lái)看，雖然城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)）依舊承接了超7成租賃需求，但是東城、西城兩區(qū)之和僅占7%；而朝陽(yáng)區(qū)作為經(jīng)濟(jì)、人口雙密集城區(qū)，承接了全市超3成租賃需求，約為海淀區(qū)的兩倍；周邊區(qū)中，昌平區(qū)占比已超1成、通州區(qū)占比也超5%，北京人口、產(chǎn)業(yè)由內(nèi)向外疏散趨勢(shì)正在逐步凸顯。
在租金表現(xiàn)上，2021年北京長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)房源租金月均波動(dòng)最大不足2%，年均波動(dòng)也保持在3%到5%。實(shí)際上，結(jié)合2020年數(shù)據(jù)可見(jiàn)，自去年6月以來(lái)，北京市長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)房源租金月均波動(dòng)一直穩(wěn)定在2%以內(nèi)，租金全年表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定。
在租住消費(fèi)習(xí)慣層面，作為全國(guó)市場(chǎng)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)發(fā)展較早、租賃人口占比較高的超大城市之一，北京租住青年普遍更加信賴選擇長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，有超過(guò)80%的人會(huì)將長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)作為“首選的租房方式”，同時(shí)，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)用戶滿意度也已穩(wěn)步突破90%，達(dá)93%。
三分之一常住人口租房居住，每年至少新增15萬(wàn)品質(zhì)租住需求
據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市常住人口有2189.3萬(wàn)人，其中約三分之一都需要租房居住。若按照第七次人口普查中北京市戶均人口2.31人計(jì)算，北京市當(dāng)下約需租賃住房315萬(wàn)套（間）。
同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，雖然在“十三五”期間北京市人口整體增長(zhǎng)趨穩(wěn)，但是作為全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)最多的華北經(jīng)濟(jì)中心的北京市，每年依舊有超過(guò)15萬(wàn)應(yīng)屆畢業(yè)生“進(jìn)京”工作生活。
《觀察》分析，從今年7月北京人社局印發(fā)的《北京市引進(jìn)畢業(yè)生管理辦法》可見(jiàn)，北京市正在重新回歸“人才搶奪的大戰(zhàn)”。粗略判斷，若以未來(lái)每年將有超過(guò)15萬(wàn)高校畢業(yè)生有租房需求為基礎(chǔ)，結(jié)合北京市計(jì)劃于“十四五”期間籌建保障性租賃住房，北京市5年內(nèi)至少新增有70-100萬(wàn)套（間）以上品質(zhì)租住需求，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房發(fā)展?jié)摿捎^。
存量改造、增量落地，專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的“運(yùn)營(yíng)價(jià)值”發(fā)展空間
數(shù)據(jù)顯示，北京市20年以上老舊小區(qū)數(shù)量約5100個(gè)，共計(jì)約243萬(wàn)套住房，其中82%分布在城六區(qū)。這些時(shí)下占據(jù)著北京市租賃住房供給主體的“老、破、小”，普遍存在著屋內(nèi)設(shè)施陳舊、設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)等問(wèn)題，出租周期長(zhǎng)達(dá)60天。
《觀察》指出，從需求層面來(lái)看，北京市住房租賃供給缺口主要有兩大表現(xiàn)，一是因三分之一常住人口、70%“新市民”需要租房居住的供給數(shù)量缺口，二是因主要租房群體向高學(xué)歷、高素質(zhì)、高生活品質(zhì)要求轉(zhuǎn)變而帶來(lái)的供給質(zhì)量缺口。
而從解決方法來(lái)看，提高有效供給的主要手段同樣也由兩方面構(gòu)成，一是通過(guò)改造、更新老舊存量房源來(lái)盤(pán)活存量、提質(zhì)現(xiàn)有供給。二是通過(guò)推進(jìn)公共租賃住房、集體土地租賃住房等保障性租賃住房項(xiàng)目來(lái)投建增量。
據(jù)此，如何發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助“改造存量、落地增量”，成為專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值、挖掘市場(chǎng)空間的重要課題。
在今年初，自如等企業(yè)變革長(zhǎng)租模式，推出“增益租”新委托方式，通過(guò)讓房屋煥發(fā)生機(jī)，將老舊存量住房變身有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的搶手供給。目前，北京經(jīng)過(guò)自如“增益租”模式改造再上市的超3萬(wàn)套房屋中，有80%的房屋房齡超20年，但均實(shí)現(xiàn)出租周期降至5天內(nèi)、綜合出租效益提升20%以上。
與此同時(shí)，在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項(xiàng)目中，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)能力同樣也在逐漸獲得認(rèn)可。同樣以自如為例，此前由廣州地方國(guó)企與自如合作開(kāi)發(fā)、擁有超過(guò)1500個(gè)居住單元的大型租賃社區(qū)“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實(shí)現(xiàn)100%滿租，并持續(xù)實(shí)現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。
《觀察》認(rèn)為，摸索發(fā)展模版、探索租賃形態(tài)無(wú)疑是一場(chǎng)長(zhǎng)期且復(fù)雜的“運(yùn)營(yíng)之戰(zhàn)”，但這其中，對(duì)于成熟、專業(yè)的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)而言，也有著創(chuàng)新探索和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的充分空間。長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)總結(jié)、共享成功經(jīng)驗(yàn)，將自身納入到新一代城市住房生態(tài)與住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行體系中看問(wèn)題，共同助力于提升新市民的居住幸福感。
