在新冠疫情和下半年各地密集出臺樓市調(diào)控政策的背景下，2020年全國房地產(chǎn)市場各項關鍵指標仍表現(xiàn)堅挺。
1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2020年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”。其中顯示，商品房供需兩端以及房企到位資金等指標均恢復較快，分別于三、四季度超過2019年同期。此外，自2020年2月以來，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(國房景氣指數(shù))持續(xù)上升，并于12月達到全年峰值100.76，比11月份提高0.21點。
從需求端來看，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。銷售規(guī)模刷新了5年來的歷史高點。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，2020年全國商品房銷售的曲線呈現(xiàn)了“跌幅收窄、逐漸轉(zhuǎn)正”的態(tài)勢。疫情影響下，商品房銷售量價仍保持穩(wěn)定增長，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟的支撐作用。2021年，政府還需防范各類違規(guī)資金進入樓市的風險；另外，房貸集中度政策或?qū)䦟?021年樓市交易形成利空。
第一財經(jīng)記者觀察到，自2017年以來，全國商品房銷售規(guī)模的增速整體放緩。從銷售面積來看，其增幅由2016年22.5%的高位，在2017年、2018年分別回落到7.7%、1.3%。2019年，全國商品房的銷售面積出現(xiàn)5年來的首次下降，去年，雖實現(xiàn)了觸底反彈，但總體保持平穩(wěn)。在銷售額方面，去年銷售額增長8.7%，較之于2017年增長13.7%，回落明顯。
同時，2020年商品房銷售均價為9860元/平方米，同比增長5.9%，低于去年0.7個百分點。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，長期來看，商品房銷售量價均處于穩(wěn)定增長區(qū)間，這符合房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。此外，在2021年年初，疫情影響下，商品房銷售量價仍保持穩(wěn)定增長，體現(xiàn)了房地產(chǎn)仍具備較強的銷售韌性。
分區(qū)域來看，東部地區(qū)是2020年唯一保持商品房銷售量價加速上漲的區(qū)域，成交體量約占全國的4成，成為拉動全國整體成交量上行的“主力軍”。同時，西部地區(qū)成交規(guī)模保持增長，中部地區(qū)則降速放緩但仍未及去年水平，東北部地區(qū)降幅最大。
數(shù)據(jù)顯示，2020年中國東部、中部、西部及東北部地區(qū)銷售面積同比分別為7.1%、-1.9%、2.6%及-5.8%。銷售額同比增長分別為14.1%、1%、5.1%及-1.5%。其中，2020年東部地區(qū)商品房量、價增速分別高于去年9個和8個百分點。
嚴躍進分析稱，隨著城市群的發(fā)展和各地密集出臺的人才引進政策，東部一、二線城市人口流入增多，剛需和改善型購房群體不斷擴大；同時，2020年下半年以來，“三道紅線”的擴圍，房貸集中度的實施，預售許可資金管控的升級，使得房企不得不以降價促銷等方式進行應對，疊加“穩(wěn)消費”的宏觀背景，一定程度上刺激了購房需求。
從供給端來看，2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，同比增長8.1%，增速較去年提高0.5個百分點。
潘浩認為，雖然房企資金狀況持續(xù)改善，但從長期來看，房企到位資金增速仍處于穩(wěn)定區(qū)間。2020年上半年為幫扶企業(yè)紓困，在金融端，政府給予了相對積極的政策，使得房企融資情況得到短暫好轉(zhuǎn)，但隨著個別城市融資收緊，房企“三道紅線”政策以及銀行“兩道紅線”的相繼出臺，在融資及銷售回款等方面，限制了銀行貸款流向房地產(chǎn)市場的上限，這也釋放出2021年政府金融監(jiān)管較難放松的決心。
值得注意的是，雖然2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達到7%，但新開工及竣工增速分別為-1.2%及-4.9%。
潘浩表示，這是由于房企融資渠道收緊，房企開始采用高周轉(zhuǎn)的方式來增加現(xiàn)金流動性。同時，當前，竣工面積已經(jīng)達到近十年低位水平，在2020年較高的開工面積拉動下，2021年竣工面積降速或?qū)⒗^續(xù)收窄。
嚴躍進預測稱，由于“穩(wěn)投資”依然是國民經(jīng)濟的一個重要內(nèi)容，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預計或可能出現(xiàn)微跌，但增幅將穩(wěn)定在5%-10%的區(qū)間。
來 源： 第一財經(jīng)
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