以哈爾濱為代表的城市，主動(dòng)發(fā)布性質(zhì)明確的“救市”政策，加深了業(yè)界對(duì)調(diào)控轉(zhuǎn)向的觀望。
在調(diào)控政策和個(gè)貸規(guī)模雙雙收緊之下，三季度以來，全國(guó)新房、二手房市場(chǎng)熱度下滑，呈量?jī)r(jià)雙雙回落態(tài)勢(shì)；從房企表現(xiàn)來看，近月來，頭部企業(yè)債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，銷售和融資遇冷，二次“土拍”中“未拍先冷”的情境頻現(xiàn)；從政策層面來看，限漲令和限跌令并行，堵住了熱點(diǎn)城市炒作房?jī)r(jià)和三四線城市房企依靠加快銷售回籠現(xiàn)金流的路徑，市場(chǎng)觀望心態(tài)加重。
進(jìn)入四季度，樓市會(huì)怎么走，調(diào)控方向會(huì)有變化嗎？
記者采訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康、人大國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟等多位專家學(xué)者，他們普遍認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)情緒較市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)更為悲觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍總體維持平穩(wěn)和韌性，并沒有整體“救市”的必要性。展望四季度的調(diào)控政策，將繼續(xù)貫徹“房住不炒”，落實(shí)地方主體責(zé)任，保持政策端的持續(xù)性和微調(diào)可控，大概率沒有整體觸底反彈的可能性。
問題一：房地產(chǎn)行業(yè)陷入“至暗時(shí)刻”？
對(duì)于托市、救市的預(yù)判，大都起于業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)陷入周期跌宕“谷底”的判斷。
自去年年底以來，全國(guó)樓市的轉(zhuǎn)暖過早和樓市過暖現(xiàn)象，導(dǎo)致了今年房地產(chǎn)調(diào)控全面加碼加力。伴隨調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)，樓市迅速轉(zhuǎn)涼。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月以來，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)6個(gè)月下降，到8月已降至100.85的年內(nèi)最低點(diǎn)。
“造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀情緒主要是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管發(fā)力導(dǎo)致個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約和經(jīng)營(yíng)困難，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的存量風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性。” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱。
近月來，頭部房企爆發(fā)的負(fù)面新聞明顯加劇了市場(chǎng)的悲觀情緒。倪鵬飛稱，這類負(fù)面消息對(duì)于金融機(jī)構(gòu)、投資者、房企以及購(gòu)房者各市場(chǎng)主體產(chǎn)生了連鎖的“收縮反應(yīng)”，客觀上起到甚至放大了政策傳導(dǎo)的威力和效果。
不過，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)總體可控，頭部企業(yè)出問題，并不意味著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒有發(fā)展空間了�！暗枰獙⒅攸c(diǎn)放在防止房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在業(yè)內(nèi)‘傳染’和向其他一些產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)散上面，高度警惕出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)�！�
人大國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大進(jìn)一步告訴第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖進(jìn)入周期性低點(diǎn)，但樓市基本面沒有改變，局部地區(qū)的樓市過冷和過熱的現(xiàn)象，微觀可調(diào)，并沒有上升到如次貸危機(jī)、金融危機(jī)等引發(fā)的全面性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)程度。
“在‘房住不炒’的總基調(diào)下，相關(guān)樓市政策經(jīng)過多個(gè)住房周期的實(shí)踐，發(fā)展到相對(duì)成熟有效的狀態(tài)�；谧》肯M(fèi)和投資的雙重屬性，過分看衰樓市的悲觀態(tài)度從長(zhǎng)期看是不可取的�！睕r偉大稱。
從庫(kù)存消化周期來看，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，百城庫(kù)存周期由2021年7月末的11.84個(gè)月上漲至8月的12.99個(gè)月，三四線成的去化周期為14.73個(gè)月，各類城市在售庫(kù)存消化周期起伏變動(dòng)不大，且都低于18個(gè)月的警戒線。
問題二：樓市政策分化，調(diào)控見效了嗎？
面對(duì)分化的樓市，政策分化成為地方政府貫徹“一城一策”的必然。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐告訴第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)前的樓市調(diào)控政策不僅需要“因城施策”，甚至需要在同一個(gè)城市內(nèi)部“因區(qū)施策”，這樣方可應(yīng)對(duì)不同城市、區(qū)域間，樓市走勢(shì)分化加劇的現(xiàn)狀，進(jìn)而更有成效的實(shí)現(xiàn)精細(xì)化市場(chǎng)管理，從而避免“一刀切”。
地方樓市房?jī)r(jià)居高不下和量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象并現(xiàn)，反映到樓市政策上，表現(xiàn)為一二線城市繼續(xù)從嚴(yán)“限漲令”，而弱三四線城市則紛紛祭出“限跌令”。進(jìn)入十月，哈爾濱主動(dòng)發(fā)布性質(zhì)明確的“救市”政策，而在珠三角的熱點(diǎn)城市東莞，二手房指導(dǎo)價(jià)繼續(xù)從嚴(yán)。
但在賈康看來，一味用非市場(chǎng)化手段管控房地產(chǎn)市場(chǎng)治標(biāo)不治本，反而會(huì)加劇矛盾�！耙粋�(gè)地方轄區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)漲跌不應(yīng)成為判斷一個(gè)地方政府調(diào)控是否有力的背景板。由于樓市分化，單從房?jī)r(jià)漲跌情況是無法全面了解真實(shí)的市場(chǎng)成交價(jià)格和本應(yīng)形成的交易數(shù)量�！�
他表示，為從根本上解決中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的問題，仍需從土地、住房、融資、稅收等基礎(chǔ)性制度建設(shè)上動(dòng)真格。
問題三：救市聲漸起，樓市調(diào)控會(huì)轉(zhuǎn)向嗎？
進(jìn)入四季度，跌入周期性谷底的樓市是否會(huì)觸底反彈、不斷加碼的樓市政策是否會(huì)微調(diào)松綁，成為業(yè)界關(guān)切。
倪鵬飛稱，依照往年經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著每年一輪的季度周期，主要由于房?jī)r(jià)表現(xiàn)及短期調(diào)控力度調(diào)整所致，一般表現(xiàn)為春暖夏熱秋涼冬冷的變化。但在今年樓市調(diào)控提前加碼加力的背景下，樓市的降溫現(xiàn)象提前于今夏出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在秋季房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)下行變冷。
倪鵬飛預(yù)計(jì)，由于今年的特殊情況，在不考慮其他影響因素的情況下，樓市的季節(jié)性轉(zhuǎn)暖可能提前到冬季�？紤]其他影響因素，今年冬季或明年初春樓市下行的節(jié)奏也有可能會(huì)放緩。
相較于去年年底、今年年初，多地松綁樓市的政策，屢屢上演“一日游”。但10月9日哈爾濱出臺(tái)的十六條新政并未被叫停，反而在兩日后，引起寧波市奉化區(qū)效仿，跟進(jìn)其“發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼”的做法。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，此類出臺(tái)托底政策的城市多面臨人口流出、產(chǎn)業(yè)萎縮，庫(kù)存消化周期慢等問題，即便調(diào)控略有松綁，提振當(dāng)?shù)貥鞘械男?yīng)也有限，市場(chǎng)預(yù)期還將處于相對(duì)低位，難言樓市轉(zhuǎn)暖。
進(jìn)入四季度后，其他壓力較大的三四線城市也會(huì)效仿上述城市，出臺(tái)類似的“救市”政策嗎？
在況偉大看來，供給端紓困類、需求端補(bǔ)貼類政策能不能用、何時(shí)去用、有沒有執(zhí)行能力都還需要地方政府審慎評(píng)估，預(yù)計(jì)多城市跟進(jìn)的可能性不大。
“從供給側(cè)而言，房企的可持續(xù)發(fā)展需要風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控，當(dāng)前行業(yè)正處于優(yōu)勝劣汰的陣痛期，不需要行政力量過多干涉；從需求側(cè)而言，大部分城市都沒有到樓市崩盤需要‘救市’的階段。此外，地方政府的樓市政策需保持連貫性和可持續(xù)性，而非跟著市場(chǎng)預(yù)判走，短期內(nèi)連續(xù)地調(diào)整�！睕r偉大稱。
就全國(guó)樓市而言，受訪專家普遍認(rèn)為，接下來，樓市調(diào)控整體上或?qū)⒉粫?huì)繼續(xù)收緊，但大概率也不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。
問題四：土拍遇冷、地方財(cái)政承壓，樓市政策應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？
土地出讓金是地方政府的重要收入來源。最近，受融資端收緊、銷售回款路徑不暢等因素影響，房企在正在進(jìn)行的二次“土拍”中普遍積極性不高、土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
穆迪報(bào)告顯示，在已經(jīng)進(jìn)行了第二輪集中供地的城市中，超過半數(shù)的土地拍賣被取消、改期或流拍。在成交地塊中，四分之三的地塊沒有任何溢價(jià)。
對(duì)此，賈康表示，當(dāng)前“土拍”遇冷，或是一個(gè)階段性、短期的現(xiàn)象。從長(zhǎng)期來看，伴隨中國(guó)城鎮(zhèn)化的高速推進(jìn)，新的地塊要不斷入市，以滿足實(shí)際生活中經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所要求的土地供給。
“沒有必要在這方面過分悲觀，進(jìn)而影響對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)客觀上仍具備的長(zhǎng)期成長(zhǎng)性的判斷�！辟Z康稱。
不過，多名受訪專家指出，二次“土拍”中的流拍現(xiàn)象，應(yīng)引起地方政府的高度重視。
陳晟稱，在二次“土拍”中，流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這既與房企主動(dòng)行為有關(guān)，也與溢價(jià)率、房企拿地銷售比等限制有關(guān)，還與金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的支持力度不夠有關(guān)，而這些問題都是三次“土拍”前，政府需要提前做出調(diào)整的。
展望第三輪集中供地，賈康認(rèn)為，地方政府需要更多的從供給側(cè)的制度優(yōu)化與管理優(yōu)化角度，去考慮如何形成滿足人民美好生活需要的有效供給，穩(wěn)定和優(yōu)化相關(guān)的投資與公眾預(yù)期。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
