最近一段時(shí)間，關(guān)于長租公寓爆雷跑路的新聞可謂是層出不窮，無論是上市的青客、蛋殼，還是不上市的寓意、嵐越、若撲，這些名字有些大家熟悉，有些大家陌生，但是基本上都和長租公寓的暴雷密切相關(guān)，長租公寓到底怎么回事？為什么長租公寓會成為大學(xué)生進(jìn)社會的第一個(gè)教訓(xùn)？長租公寓產(chǎn)業(yè)的未來到底在哪里？
一、長租公寓成大學(xué)生進(jìn)社會第一頓毒打？
如果問房地產(chǎn)市場最近一段時(shí)間最讓人頭疼的事情是什么？那么長租公寓暴雷潮無疑是大家最關(guān)注的焦點(diǎn)，根據(jù)環(huán)球網(wǎng)的報(bào)道，近日，杭州、上海、成都多地長租公寓相繼被曝出跑路：8月27日，杭州長租公寓“友客”爆雷，有人交了2萬多元房租，中介拿錢跑路；8月29日，杭州長租公寓“巢客”爆雷；上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空P2P密集爆雷潮過后，長租公寓出現(xiàn)高頻爆雷。房東和租客面臨維權(quán)困境，肇禍直指大量被運(yùn)用于長租公寓的“高收低租”“長收短付”經(jīng)營手段。
然而長租公寓的暴雷潮其實(shí)并不是從最近開始的，自2019年下半年起，長租公寓“暴雷”的消息就不斷傳出，西安左旗公司、鄭州悅?cè)绻�、南京友居公寓等均“榜”上有名。睿和智庫從“天眼查”查詢�?shù)據(jù)獲知，僅今年8月，全國就有15家長租公寓暴雷。
2017年，長租風(fēng)起。政策紅利密集落地，資本、地產(chǎn)開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)者和投機(jī)者紛紛涌入，使得一時(shí)間長租公寓企業(yè)如雨后春筍般冒出，終于成了“風(fēng)口上的豬”。然而，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，絕大多數(shù)企業(yè)在賺快錢的心理驅(qū)使下，并未有耐心找到符合市場邏輯的正當(dāng)盈利模式，反而一味擴(kuò)張、搶地盤，試圖通過快速規(guī)�；蛟熳o(hù)城河，最終導(dǎo)致了行業(yè)亂象——供應(yīng)過剩、空置率上升、資金鏈動輒破裂。
在不正當(dāng)企業(yè)不正常的經(jīng)營模式中，長租公寓一方面“長收短付”，和租戶、房主簽訂不同模式的租金交付合同，將租戶4/5甚至10/12的租金沉淀在自己手中，再用這些錢繼續(xù)收購擴(kuò)張；另一方面，為了撬動更多現(xiàn)金流，許多長租公寓品牌引入金融杠桿，鼓勵(lì)租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，后者將租客半年或一年的租金一次性付清，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給租客，導(dǎo)致租客在長租公寓企業(yè)“暴雷”跑路時(shí)財(cái)房兩空，一身債務(wù)。
根據(jù)百度指數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，今年8月1日至筆者撰稿的9月20日，整個(gè)50天內(nèi)，長租公寓的搜索指數(shù)呈現(xiàn)出激增態(tài)勢，從8月30日開始增長在9月8日到達(dá)頂峰，整個(gè)長租公寓的暴雷潮的新聞報(bào)道也都集中在這段時(shí)間。而長租公寓也就是在這段時(shí)間，被網(wǎng)友戲稱為學(xué)生進(jìn)入社會的“第一頓毒打”，這樣的教訓(xùn)我們到底該怎么看？
二、長租公寓到底問題出在哪？
說實(shí)在，長租公寓出現(xiàn)現(xiàn)在的問題其實(shí)完全不讓人意外，筆者本人早在2014年前后就已經(jīng)是長租公寓的租戶，租住長租公寓長達(dá)四五年的時(shí)間，一直到去年年底剛剛告別租房生涯，從長租公寓的崛起到目前的發(fā)展筆者可謂是從頭跟蹤到尾。
首先，我們要明確長租公寓模式并不是一個(gè)壞模式。在長租公寓模式出現(xiàn)之初，整個(gè)中國租房市場是一個(gè)全面2C的市場，在這個(gè)市場之中，大量的租客面對著是海量的房東，要租房子只能去58同城、趕集網(wǎng)等所謂的分類信息網(wǎng)站上去找，但是面對著滿網(wǎng)的虛假信息，幾乎你在網(wǎng)上看到的照片都不是真正房子的真實(shí)照片，好不容易租了個(gè)房子，出了問題房東不管，各種房東漲房租的事情可謂是三天兩頭，而對于房東來說，房子要租出去各種事情不斷，房東也是頭疼不已，當(dāng)時(shí)的租房市場可謂是“天下苦秦久矣”。長租公寓模式的出現(xiàn)正好是針對了這個(gè)痛點(diǎn)，一方面，長租公寓企業(yè)從房東手中收購房子，用統(tǒng)一的裝修、統(tǒng)一的家具、統(tǒng)一的管理來維持房子較好的狀態(tài)。另一方面，再將房子租給租戶，讓租戶看到真實(shí)的房源，擁有有人管的房子。這個(gè)模式堪比租房市場的“支付寶”，形成了一個(gè)真正解決各方痛點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。
其次，好模式是怎么變壞的？其實(shí)正如前文所說，長租公寓的問題從2017年開始，2017年由于長租公寓的風(fēng)口開始形成，大量的投資者涌入，長租公寓企
業(yè)瘋狂出現(xiàn)，在這樣的情況下，一個(gè)本來并不太大的市場涌入了成千上萬的企業(yè)，于是問題開始出現(xiàn)了。為了獲得房源，部分長租公寓企業(yè)玩起了正向價(jià)格戰(zhàn)，為了收房給房東的房租越來越高，有些房租甚至已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)氐钠骄�；為了租出去這些公司又開始出現(xiàn)了負(fù)向價(jià)格戰(zhàn)，原本2500元一個(gè)月收來的房子卻用1800就租出去了，那么多的差額誰來買單？長租公寓企業(yè)用的是長收而短付，給房東付的很短，給房客收的很長，從而利用時(shí)間差；另外開始惡意使用租金貸，讓大量的租客背上了本該不屬于自己的金融負(fù)債。這就像一個(gè)龐氏騙局，本來還能夠支撐下去，結(jié)果今年碰到了黑天鵝，整個(gè)租房市場低迷不振，在這樣的情況下，長租公寓企業(yè)原來還能玩下去的資金游戲徹底玩不轉(zhuǎn)了，最終形成了當(dāng)前的破產(chǎn)潮。
這其實(shí)就是長租公寓企業(yè)如何把一個(gè)好模式玩壞的原因，也正是如此不少大學(xué)生因此上了不正當(dāng)經(jīng)營企業(yè)的當(dāng)，成為了其進(jìn)入社會之后最大的一個(gè)教訓(xùn)。
三、長租公寓的未來在哪里？
9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見，明確表示嚴(yán)控長租領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現(xiàn)象，規(guī)范住房租賃合同網(wǎng)簽備案�？梢哉f，國家的新政給長租公寓企業(yè)帶來了明確的市場規(guī)范，也為我們對長租公寓的未來指明了方向。
首先，從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來說，C2C的傳統(tǒng)租房模式其本身存在的問題是客觀存在的，從目前來說，長租公寓模式將原先的C2C模式變成了C2B2C的模式，這個(gè)B成功地降低了社會的交易成本，是符合市場客觀發(fā)展的大勢所趨的，所以在這樣的情況下，長租公寓產(chǎn)業(yè)的未來其實(shí)還是值得我們長期看好的，畢竟廣大租房一族的租房需求客觀存在、房東將房子以最低打擾的方式租出去的需要客觀存在、大家需要長期服務(wù)平臺的需求客觀存在，這些客觀存在的需求必然會有長租公寓類模式生存的基礎(chǔ)。所以，經(jīng)歷了這一輪大洗牌之后，整個(gè)市場并不會就此式微，長租公寓的實(shí)際需求還是存在的。
其次，當(dāng)前的洗牌擠泡沫其實(shí)必不可少。當(dāng)前，出現(xiàn)的長租公寓洗牌熱潮其實(shí)是非常有必要的事情，畢竟之前蜂擁而至的長租公寓市場參與方很多都是抱著賺快錢的目的存在的，真正用心做市場的并不多，在這樣的情況下，長租公寓市場出現(xiàn)嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫已經(jīng)是不爭的事實(shí)了，而當(dāng)前的黑天鵝又成為了整個(gè)擠破泡沫的客觀條件，所以泡沫的破滅已經(jīng)是必然的事情，也是去除長租公寓產(chǎn)業(yè)積弊的必然路徑，這種痛苦的陣痛是必然存在的。
第三，市場合規(guī)的企業(yè)亟待扶持。其實(shí)，由于之前缺乏監(jiān)管，整個(gè)長租公寓市場上良莠不齊、泥沙俱下，很多企業(yè)畸形發(fā)展，在這樣的情況下，國家出臺政策將會進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)市場的發(fā)展，長租公寓的合規(guī)企業(yè)才是中國最需要的，以機(jī)構(gòu)為主體的出租人也更能夠發(fā)揮示范效應(yīng)，帶動整體市場的規(guī)范發(fā)展，在這樣的情況下，希望類似于自如這樣的頭部機(jī)構(gòu)能夠在實(shí)現(xiàn)自身合規(guī)的基礎(chǔ)上，真正帶動整個(gè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，用合規(guī)的市場機(jī)構(gòu)支撐整個(gè)產(chǎn)業(yè)的長期增長。
未來，長租公寓前景還是值得看好，但是現(xiàn)在的問題卻也無法忽視，對于普通人來說，盡可能減少長期付房租，盡可能選擇頭部的大型機(jī)構(gòu)，通過這樣的辦法盡可能規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)。
來 源：江瀚視野
編 輯：liuy
