招商蛇口在銷售上的亮眼表現(xiàn)難掩利潤下滑的尷尬。上半年，其歸母凈利潤同比下跌81.35%，在規(guī)模前十的房企中跌幅最大。

　　半年報(bào)過去之后，房企迅速迎來了8月份的銷售總結(jié)。

　　9月9日，招商蛇口發(fā)了8月銷售簡報(bào)，其以48.46%的同比增幅完成268.05億元的簽約銷售額，推動(dòng)前8個(gè)月銷售規(guī)模增長15.72%，實(shí)現(xiàn)1603.75億元。以全年2500億元的銷售目標(biāo)計(jì)，截至8月底，招商蛇口的完成率約為64.15%。

　　這一銷售規(guī)模，讓招商蛇口穩(wěn)住了年中時(shí)拿下的銷售排行榜第十名的位置。

　　中報(bào)顯示，招商蛇口今年前6個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增加9.41%，躋身行業(yè)前十，其中杭州、上海、蘇南、南京等4個(gè)城市公司銷售額突破100億元。

　　不過，銷售方面如此亮眼的表現(xiàn)，讓招商蛇口前不久披露的半年業(yè)績顯得越發(fā)慘淡。

　　凈利大幅下滑

　　2020年上半年，招商蛇口在營業(yè)收入同比上漲45.74%的情況下，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約9.13億元，同比大幅下跌81.35%，在銷售規(guī)模前十的房企中，其跌幅最為嚴(yán)重。

　　東方證券研報(bào)指出，招商蛇口營收增長主要來源于結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的增長，而歸母凈利潤的較大波動(dòng)主要由于毛利率下降。

　　招商蛇口也在中報(bào)中坦承，報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目受限價(jià)等調(diào)控政策影響，利潤受到抑制，且部分房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降，同時(shí)，上半年部分房地產(chǎn)項(xiàng)目受疫情影響延遲結(jié)轉(zhuǎn)，在一定程度上也影響了報(bào)告期利潤。

　　數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口上半年的毛利率僅為23.9%，同比下降了14個(gè)百分點(diǎn)；同期，歸母凈利率和核心凈利率也雙雙下滑，前者同比下降25.6個(gè)百分點(diǎn)至3.8%，后者同比下降14.6個(gè)百分點(diǎn)至3.7%。

　　事實(shí)上，毛利率下滑的趨勢在2019年就有所體現(xiàn)。據(jù)披露，招商蛇口2019年末的毛利率從2018年末的39.5%下降至34.6%。公司管理層在年初的業(yè)績交流會(huì)提及該問題時(shí)，給出的原因中也包括限價(jià)和市場下滑等因素。

　　毛利率下滑之外，招商蛇口表示，疫情影響下，上半年對租賃物業(yè)采取了減免租等措施，導(dǎo)致公司園區(qū)業(yè)務(wù)利潤同比下降明顯；同時(shí)，2019年同期其采取合作開發(fā)模式轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。

　　多重因素導(dǎo)致招商蛇口今年上半年歸母凈利潤尚不足10億元。

　　相較于2019年全年約160億元的歸母凈利潤，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，“就目前來看，業(yè)績修復(fù)的壓力其實(shí)很大。這個(gè)虧空在半年內(nèi)其實(shí)是有壓力的，若是后續(xù)處置項(xiàng)目或加快項(xiàng)目銷售，可能也還是有機(jī)會(huì)。”

　　“去年基數(shù)高，是轉(zhuǎn)讓子公司帶來的，這個(gè)利潤不具有持續(xù)性�！庇械禺a(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人士向記者分析，而疫情對持有類物業(yè)的影響則“覆水難收”，全年的業(yè)績修復(fù)壓力較大。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄也持有類似的觀點(diǎn)。

　　“受到上半年疫情影響，招商蛇口減租免租以及延遲開工等，盈利水平受到?jīng)_擊，且多元化布局業(yè)務(wù)發(fā)展水平不一，部分投資業(yè)務(wù)如郵輪產(chǎn)業(yè)盈利水平堪憂�！标愊鲞M(jìn)一步表示。

　　上半年仍積極拿地

　　不過，盈利水平的下滑并未阻擋招商蛇口擴(kuò)張的腳步。

　　“從今年上半年來看，招商蛇口在拿地積極性上仍然較高，雖然隨著疫情的影響逐漸淡去，下半年市場逐漸轉(zhuǎn)好，但對于接下來招商蛇口修復(fù)全年利潤來說壓力仍然較大�！标愊霰硎�。

　　事實(shí)上，招商蛇口上半年在土地市場上的激進(jìn)表現(xiàn)，未來或許會(huì)對其業(yè)績造成進(jìn)一步壓力。

　　今年1月下旬，江蘇南通的一場土拍上，招商蛇口以底價(jià)58.69億元競得一幅地塊，樓面價(jià)1.5萬元/平，這也是該市截至當(dāng)時(shí)起拍樓面價(jià)最高的商住地塊。6月15日，招商蛇口歷經(jīng)796輪競價(jià)大戰(zhàn)，以超過138%的溢價(jià)率搶下了江蘇徐州一幅住宅地塊。

　　7月初，在上海虹口涉“圍標(biāo)”地塊爭奪戰(zhàn)中，在與多家公司進(jìn)行一場近190輪的競價(jià)中，招商蛇口以超出起拍價(jià)近10億元的總價(jià)、逾8萬元的樓板價(jià)拿下這宗地塊，也刷新了上海虹口宅地的最高樓面單價(jià)紀(jì)錄。

　　華創(chuàng)證券研報(bào)顯示，招商蛇口在前8個(gè)月新增規(guī)劃面積842.8萬平方米，同比增加22.5%；總地價(jià)780.9億元，同比增加41.3%；拿地面積權(quán)益占比59.4%，較2019年增長6.3個(gè)百分點(diǎn)；拿地額占比銷售額為48.7%，較2019年上漲了7.3個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，平均樓面地價(jià)達(dá)到了9266元/平方米，較2019年樓面均價(jià)上漲了29%。

　　拿地力度的加大已經(jīng)對現(xiàn)金流造成了直接的影響。截至6月底，招商蛇口經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-29.9億元，同比大幅下滑149.32%。招商蛇口在報(bào)告中稱，這是由于報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目購地及基建支出增長額超過銷售回款增長額。

　　這樣的拿地表現(xiàn)，未來可能使招商蛇口的業(yè)績繼續(xù)承壓。有分析師向記者表示，高溢價(jià)拿地是為了擴(kuò)張規(guī)模，但是擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)往往會(huì)帶來成本走高，公司利潤下降，高溢價(jià)對后期盈利會(huì)造成一定壓力。

來源：國際金融報(bào)

編 輯：chenhong