每一個進(jìn)入杭州土地市場的房企，都不得不面對一個強勁的對手——濱江集團(tuán)。在這個連續(xù)多年土地出讓金第一的長三角城市，上半年賣地1640億元中，有四分之一來自濱江集團(tuán)。
在經(jīng)濟下行壓力及疫情雙重影響下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著較大競爭壓力，濱江并非逆勢逆勢擴張的孤例。
克而瑞研究中心新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年前7個月，綠城中國拿地金額543億元，濱江達(dá)496億元，龍光349億元，這些中型房企的拿地額度，均排在TOP20榜單內(nèi)。
“今年以來，除了十強房企外，其他房企的拿地力度超過之前兩年，尤其是第10到第30梯隊的房企。其中浙系房企更為突出，綠城、濱江都是代表。”克而瑞研究中心總經(jīng)理對經(jīng)濟觀察網(wǎng)說。
當(dāng)多數(shù)房企還在開發(fā)主業(yè)上想方設(shè)法攻破銷售難題，這些中型房企已經(jīng)在土地市場打響了擴張的戰(zhàn)爭。只不過，這一次戰(zhàn)線不再是大面積鋪排。深耕已有優(yōu)勢區(qū)域、聚焦長三角與大灣區(qū)是這一輪土地爭奪賽中的關(guān)鍵點。
選擇逆周期發(fā)力的背后是這些房企在高周轉(zhuǎn)、利潤、融資以及銷售等一系列指標(biāo)上，已經(jīng)形成自己的獨特運作模式。
逆勢擴張
7月最后一天，位于杭州傳統(tǒng)中心區(qū)域文暉單元的一宗宅地，總占地10.74萬平方米，地上建筑面積29.85萬平方米，起拍價超過88億元。
兩個半小時內(nèi)，經(jīng)過82輪競爭，濱江以107.38億元的總價，強勢將其收入囊中，溢價率達(dá)到21.8%，成為杭州年內(nèi)首宗百億地塊。
在此之前，南京、杭州、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古、深圳、東莞等7個市場過熱的城市，已經(jīng)先后吹響調(diào)控收緊的“警笛”。
疫情沖擊疊加上加碼釋放出的無形壓力，似乎未能阻擋濱江集團(tuán)在土地市場前進(jìn)的腳步。中國指數(shù)研究院（以下簡稱“中指院”）新近發(fā)布了2020年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜，濱江以496億元的拿地金額躋身前十。7個月時間，濱江為新增土地所支付的賬本，僅比去年全年的503.71億元少了8億元。
選擇逆勢擴張的房企，不止濱江一家。在上述拿地前十榜單中，除了濱江，另外一家突圍而出的房企是綠城中國。
今年前7個月，綠城中國為新增土儲斥資543億元。2019年報顯示，過去的一年，綠城中國新增54個項目，總拿地金額691億元，其中權(quán)益拿地金額是523億元。
同樣在今年為土地砸下巨資的還有廣東房企龍光。中指院研究數(shù)據(jù)顯示，其1-7月的拿地金額是349億元，名列榜單第17；去年的拿地總額為289億元，排名第34。
大型房企適當(dāng)收縮投資策略的節(jié)點上，部分位于第二、三梯隊的房企，拿地投入大幅增加。中指院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，50家代表房企拿地銷售比均值為43.1%，較上年同期下降3.4個百分點。
分陣營來看，前10強房企在規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，由于本身土儲較為充足，拿地強度頗為保守，拿地銷售比僅有32.2%。而TOP11-20房企前7個月的拿地銷售比達(dá)61.3%；TOP21-30房企拿地銷售比也達(dá)到50.1%。
“在龍頭房企放緩拿地的情況下，第二、三梯隊的企業(yè)，通過擴張走勢沖擊規(guī)模的機會更大一點�！绷植ǜ嬖V經(jīng)濟觀察報。
深耕區(qū)域
不過，區(qū)別于往年全國大面積加足馬力，從當(dāng)前幾家中型房企的擴張路徑來觀察，他們身上所攜帶的地方性色彩比較濃厚。雖然今年大舉擴張，但一個顯著共性是，以縱向的、已形成優(yōu)勢的區(qū)域深耕為主。
濱江是其中典型代表。據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，今年前7個月，濱江通過公開招拍掛方式共計拿下18宗地塊，其中杭州達(dá)14塊。今年以來，杭州的每一次土拍現(xiàn)場少不了濱江的身影。剩余的4宗地塊在南京、寧波、蘇州三個城市。
2019年報顯示，濱江在售項目與主要開發(fā)項目中超過50%在杭州。一位熟悉濱江的上市房企投資負(fù)責(zé)人透露，前幾年濱江也擔(dān)心過，業(yè)務(wù)發(fā)展僅局限在杭州一個城市。他們試圖向一線城市進(jìn)軍，通過舊改、招拍掛的方式進(jìn)入深圳和上海，也在廣州與當(dāng)?shù)胤科笄⒄労献髋f改項目，但深圳與上海拿下的地塊都虧本，廣州項目最終未能成型。
“從今年濱江的拿地策略可以發(fā)現(xiàn)，他們正嘗試往周邊的蘇州、南京等城市擴張。這是一種控風(fēng)險的方式，他們所進(jìn)入的城市，購買力并未受疫情的大傷害，雖然利潤率不高，但也不會賠錢�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
同樣將區(qū)域深耕踐行到底的還有龍光地產(chǎn)，前7個月所獲取的19宗地塊中，有10宗分布在粵港澳大灣區(qū)及大本營汕頭。
此外，龍光的長三角都市圈戰(zhàn)略布局也在持續(xù)，通過公開招拍掛向蘇州、嘉興以及上海三城擴張。7月9日，龍光以23.8億元的總價摘下上海楊浦區(qū)地鐵口一宗住宅地塊，首次打入上海。
一位接近龍光的人士告訴經(jīng)濟觀察報，長三角是龍光戰(zhàn)略性區(qū)域，重要性僅次于大灣區(qū)，必須加快布局。而布局長三角一定要進(jìn)入上海。
“這些房企選擇逆周期擴張面臨更多是城市和項目選擇的風(fēng)險�！绷植ǚQ，一方面，這些房企所在區(qū)域基本都是長三角和大灣區(qū)，本就是未來最有發(fā)展空間的區(qū)域；另一方面，未來中國各大城市市場在分化。“所以新一輪擴張不可能像以前‘全面撒網(wǎng)’，一定是更為聚焦。目前長三角、大灣區(qū)和中西部核心城市都是房企拿地的主要選擇，百強房企今年投資拿地也都在以上區(qū)域�！�
犧牲利潤
對于過往偏安一隅或者戰(zhàn)線較為局限的房企而言，與大型房企同臺競爭缺乏優(yōu)勢。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，前7個月，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比增長9.8%至1117.1億元；但TOP20房企同比下降8.1%至669.1億元；TOP30房企的入榜門檻降至486.6億元，較去年同期也減少1.8%。
諸如濱江、綠城、龍光等房企，在這一輪納儲中流露出積極一面，背后有市場層面的刺激�！笆袌龊糜陬A(yù)期；今年整體政策風(fēng)險不是特別大，尤其是土地出讓政策方面明顯放松；現(xiàn)有的政策走向中，收緊的城市都是當(dāng)?shù)厥袌鲞^熱，但多數(shù)城市基本以寬松為主�！绷植ㄕf，這些判斷降低了房企拿地的市場風(fēng)險。
不過，更直接的內(nèi)因，在于這些房企的高周轉(zhuǎn)模式。上述上市房企投資負(fù)責(zé)人曾與濱江合作過一個項目，他發(fā)現(xiàn)，濱江在杭州的打法，可以概括成幾個關(guān)鍵詞——高周轉(zhuǎn)、打造中高端住宅、區(qū)域深耕形成規(guī)模效應(yīng)、以利潤換取規(guī)模。
該投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，濱江從拿地到開盤，只需要5-6個月。拿地之前，定位及規(guī)劃方案已經(jīng)研判清楚；而且，濱江與當(dāng)?shù)卣畼O為熟悉，可以實現(xiàn)快速報批、報建、開盤。
濱江重倉的杭州，新房“限價令”始終未曾放松，而房企的拿地?zé)崆閰s一直不減，今年上半年，杭州共有33宗地塊達(dá)到封頂自持。在這樣的大背景下，拿地后續(xù)拼的更多是誰家的運營管理成本更低�！盀I江在杭州已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)，一個管理團(tuán)隊可以覆蓋到區(qū)域內(nèi)的多個項目。正常情況下，在房企總體收入結(jié)構(gòu)里，管理費用占比介于2.5%-4%之間；但濱江的管理費用僅介于1.5%-1.8%。”上述投資負(fù)責(zé)人說，而且，杭州市場上一二手房價倒掛，新盤不愁賣，濱江能將整體營銷費用控制至低位。
哪怕后期開發(fā)的樓盤不缺客戶，現(xiàn)金回籠不成問題，但如同大部分沖擊規(guī)模的中型房企一般，濱江必須面對的問題是，利潤率不高。“在杭州，就算地塊后期的利潤率只達(dá)到2%-4%，濱江都可以接受。”上述投資負(fù)責(zé)人公司內(nèi)部測算過，今年以來，濱江在杭州當(dāng)?shù)厮南碌牡貕K，利潤率也就介于3%-5%。
通過深耕及聚焦式擴張，掌控風(fēng)險邊界線；憑借高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)快速變現(xiàn)；同時愿意舍棄利潤的企業(yè)，也包括綠城中國。據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，綠城中國前7個月拿下的27宗地塊中，有20宗位于長三角。值得關(guān)注的是，這些新增土儲，至少16宗地塊是溢價獲取，最高溢價率達(dá)到61.33%。
加杠桿空間
2019年，濱江全年銷售額達(dá)到1120.6億元；綠城中國實現(xiàn)合同銷售額2018億元；龍光的權(quán)益合同銷售額為915.24億元。
這三家逆勢擴張的房企，基本已經(jīng)具備千億以上規(guī)模。2020年，濱江將銷售目標(biāo)往下降至1000億元；龍光則準(zhǔn)備向“千億”發(fā)起沖擊，權(quán)益合約銷售目標(biāo)定為1100億元，據(jù)此估算，增速約20.2%；綠城中國的目標(biāo)增速也高達(dá)23.9%，計劃完成2500億元的銷售額。
克而瑞研究中心近期統(tǒng)計了36家典型房企上半年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，將近一半房企的目標(biāo)完成率不足40%。不過，濱江同期的目標(biāo)完成率達(dá)到55%，位居36家房企榜首；龍光的業(yè)績完成度也在42%。
“現(xiàn)在能逆勢擴張的房企，大部分不存在業(yè)
績大幅縮水的情況�！绷植ㄕf，擴張的底氣來源于銷售與回款的逐漸恢復(fù)�？硕鹧芯恐行男陆l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9386.4億元，單月業(yè)績同比自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進(jìn)一步提升至25.7%。
另一重底氣則是，選擇擴張的房企，本身不存在負(fù)債過多的問題，還有一定的加杠桿空間。以濱江為例，2019年，濱江的短期債務(wù)為105.25億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約120.11億元，現(xiàn)金短債比雖然同比下降至1.14倍，但短期償債壓力不大。去年，濱江的融資成本為5.6%，同比也下降了0.2個百分點。
綠城中國去年的銀行存款及現(xiàn)金達(dá)到518.94億元，同樣可以覆蓋349.41億元的一年內(nèi)到期借貸余額。
在這一輪土地擴張戰(zhàn)中，加大杠桿獲得拿地籌碼是多數(shù)房企所采取的常規(guī)動作。
今年以來，濱江已經(jīng)發(fā)行了3期短期融資券，融資總額共計21億元，發(fā)行利率一路從4.00%走低至3.00%；還發(fā)行了2期中期票據(jù)，發(fā)行額度達(dá)17億元，發(fā)行利率也從4.00%下降至3.85%；“中信證券-濱江集團(tuán)供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持專項計劃1-10期”獲批。
接下來，濱江還擬申請注冊發(fā)行總額不超過33 億元的中期票據(jù)和總額不超過59 億元的短期融資券，總額不超過30 億元的超短期融資券以及額度不超過45億元的債權(quán)融資計劃。
綠城中國在今年3月中旬就促使一筆170億元公司債發(fā)行計劃獲上交所受理，單單第一季度，通過發(fā)行中期票據(jù)、公司債等方式，綠城累計融資超過60億元。7月份，綠城中國又發(fā)行了一筆3億美元的五年期境外債，發(fā)行利率為5.65%。
“雖然融資政策明面上沒有放松，但今年融資環(huán)境改善明顯，信托、發(fā)債、表外貸款等融資開閘，目前優(yōu)質(zhì)企業(yè)的現(xiàn)金狀況相對良好�！绷植ㄕf，這是企業(yè)擴張的信心之源。
來 源： 經(jīng)濟觀察報
編 輯：liuy
