隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓越來(lái)越受房東與租客的歡迎，他們都是以“高收低出”（向房東以高租金來(lái)收房，卻低租金向租客出售）的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，也就是大家所講的“二手房東”，看似賠本的買(mǎi)賣(mài)背后有什么貓膩？
最近，眾多長(zhǎng)租企業(yè)頻頻“跑路”。房東收到不租金，租客繳納了一年的房租卻打了水漂，隨之面臨著被房東掃地出門(mén)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。
租客如約繳納半年房租 房東卻未收到租金
“我剛住進(jìn)來(lái)一個(gè)多月，房東就找上門(mén)來(lái)說(shuō)不能住了，讓我15天內(nèi)搬出去�！眲⒁穑ɑ⿲�(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》說(shuō)。
8月7日，房東上門(mén)告知?jiǎng)⒁鸱孔硬荒茏×�，因�(yàn)橹薪橐呀?jīng)跑路，導(dǎo)致房東沒(méi)有收到租金。這是劉茵與房東的第二次碰面。
據(jù)了解，這是劉茵在一個(gè)月前通過(guò)安居客找到的出租房。因?yàn)樽饨鸨绕渌胤降某鲎馕荼阋�，于是在看房�?dāng)天就直接租了下來(lái)，租金為2000元一個(gè)月，需一次性繳納半年的租金給成都首資科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“成都首資”）。“當(dāng)時(shí)房東還來(lái)過(guò)，也知道我們要租這個(gè)房子�！眲⒁饘�(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》說(shuō)。
劉茵回憶稱，房東告知中介（成都首資）跑路的第二天又再次上門(mén)，表示他們沒(méi)有收到房租，需要將房屋收回�！胺繓|當(dāng)時(shí)是想讓我們搬出去的，但是我說(shuō)我們交了租金，現(xiàn)在也沒(méi)錢(qián)找房子，搬走不可能。于是房東報(bào)了警，警察同志過(guò)來(lái)調(diào)解，說(shuō)是成都首資沒(méi)給房東租金，對(duì)房東違約，房東有權(quán)追責(zé)成都首資，而我們（租客）這邊交了錢(qián)，簽了合同，可以繼續(xù)居住�！眲⒁鹫J(rèn)為，租房的時(shí)候已經(jīng)簽了合同，是有法律效力的，現(xiàn)在是中介對(duì)房東構(gòu)成合同詐騙。
據(jù)了解，房東與成都首資簽訂的是委托合同，租客與成都首資簽訂的是租賃合同。
“法院判租客搬，我們這邊就立馬搬。但是房東說(shuō)合同不生效，不配合協(xié)商。”劉茵無(wú)奈地對(duì)《消費(fèi)者報(bào)道》說(shuō)，“之后的聯(lián)系中房東讓我們?cè)谖词盏阶饨鸬?5天內(nèi)搬出去，還自己弄了個(gè)回收房租的合同�！�
按要求一次性繳納了租金，房東卻沒(méi)有收到，這讓劉茵非常頭疼�！胺繓|已經(jīng)斷了我?guī)滋斓碾娏耍液头繓|說(shuō)要等結(jié)果出來(lái)再商議。警察也說(shuō)了要等結(jié)果出來(lái)，沒(méi)出來(lái)前房東不能趕走租客。但房東一意孤行，說(shuō)找人在8月30日那天強(qiáng)行讓我搬出去�！�
無(wú)獨(dú)有偶，位于重慶的徐洋（化名）也遭遇了同樣的情況。據(jù)了解，徐洋已向重慶首資科技有限公司（以下稱“重慶首資”）繳納了一年的房租，月租1000元，押一付十二，共繳納了13000元。
《房屋租賃合同》
“我住了兩個(gè)月，房東突然找我說(shuō)重慶首資那邊沒(méi)給她打房租的錢(qián)，她要收回房子。如果要繼續(xù)住下去的話，就要我按照房東和中介簽約內(nèi)容上的房租價(jià)格給她打錢(qián)，然后重新簽訂合同。據(jù)我了解，房東每個(gè)月收到的租金比我給中介的房租高400元。”徐洋告訴《消費(fèi)者報(bào)道》，房東給了一周的時(shí)間考慮，如果不付房租和物業(yè)費(fèi)就只能在月底之前搬出去。
長(zhǎng)租企業(yè)跑路，房東和租客怎么辦？
當(dāng)租客遇到了長(zhǎng)租企業(yè)跑路，導(dǎo)致房東收不到房租，那租客與長(zhǎng)租企業(yè)簽訂的租賃合同是否具有法律效力？租客可以根據(jù)合同時(shí)間繼續(xù)居住嗎？對(duì)此，《消費(fèi)者報(bào)道》采訪了法律從業(yè)者郭小明。郭小明認(rèn)為只要簽訂合同時(shí)是雙方的真實(shí)意思表示，并且也符合合同法規(guī)定的形式和實(shí)質(zhì)要件，那么長(zhǎng)租企業(yè)跑路，合同仍然是有效的，具有法律效力。
由于房東與長(zhǎng)租企業(yè)簽訂的是委托合同，長(zhǎng)租企業(yè)與租客簽訂租賃合同就代表房東的意思表示，在本質(zhì)上仍然是房東和租客之間的合同關(guān)系，長(zhǎng)租企業(yè)對(duì)租客行為的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)由房東承擔(dān)。在這種情況下，長(zhǎng)租企業(yè)跑路，房東沒(méi)收到租金，是有權(quán)解除合同收回房子的，當(dāng)然，房東和長(zhǎng)租企業(yè)之間有合同關(guān)系，房東也可以要求長(zhǎng)租企業(yè)支付租金。而對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，在被房東收回房子后，可以向長(zhǎng)租企業(yè)主張違約責(zé)任，要求繼續(xù)履行或者賠償損失。
長(zhǎng)租企業(yè)頻頻暴雷 警惕“高收低出”租房騙局
《消費(fèi)者報(bào)道》了解到，類(lèi)似長(zhǎng)租房跑路的投訴早已屢見(jiàn)不鮮。除了重慶首資和成都首資之外，巢客遇家（成都）科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱“巢客”）也因房東收不到房租、租客無(wú)法繼續(xù)入住的問(wèn)題遭到消費(fèi)者投訴。他們都是以“高收低出”的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，租賃時(shí)間一般為一年。
中研普華研究員鄒志丹在接受《消費(fèi)者報(bào)道》采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租企業(yè)頻頻暴雷，一方面體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)后部分中小長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂，舉步維艱；另一方面，長(zhǎng)租企業(yè)利用人們貪便宜的心理，依靠“長(zhǎng)租短付、高收低出”的租房騙局，損害了租客和房東的根本利益，嚴(yán)重打亂了租賃市場(chǎng)的秩序，阻礙了長(zhǎng)租公寓行業(yè)健康發(fā)展。
值得注意的是，重慶首資科技公司成立于2019年12月，由長(zhǎng)沙首威科技有限公司100%持股，疑似實(shí)際控制人為艾兆璐，最終受益人為張美宇和艾兆璐。此外，該公司對(duì)外投資了廣住庭（廣州）科技有限公司，浙江首資科技有限公司、巢客遇家（成都）科技有限公司寧波首資公寓管理有限公司，張美宇和艾兆璐還在寧波、云南等地開(kāi)有多家公司。
鄒志丹表示，在行業(yè)發(fā)展初期，“高收低出”的模式從運(yùn)營(yíng)上看就充滿危險(xiǎn)，最主要還是靠資金鏈來(lái)支撐市場(chǎng)拓展，很多中小型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商沒(méi)有技術(shù)和資本優(yōu)勢(shì)，盲目擴(kuò)張，在市場(chǎng)不景氣的階段就造成爆雷，更有甚者，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用于自身發(fā)展
，利用法律盲區(qū)侵犯租客和房東的權(quán)益，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給房東和租客以及全社會(huì)，而把所有的利益留給自己。
受新冠肺炎疫情的影響短期供大于求的趨勢(shì)越發(fā)明顯，并且市場(chǎng)遇到三降：開(kāi)業(yè)規(guī)模減少，租金下降，租客需求減少。因此市場(chǎng)未來(lái)需要高度警惕“高收低出”模式，這很可能會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)一系列爆雷事件，不僅損害供需雙方的利益，也會(huì)給行業(yè)造成不好的影響。
杭州租房新規(guī)：存量托管房源應(yīng)繳30%風(fēng)險(xiǎn)防控金
8月17日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)17日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》稱，2020年9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源，應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位；對(duì)存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%，剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。
鄒志丹認(rèn)為，首先這是一項(xiàng)針對(duì)租賃行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控的地方性政策，對(duì)全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)規(guī)范性政策文件具有示范作用，對(duì)租賃業(yè)發(fā)展具有指導(dǎo)性意義；其次，能有效規(guī)避這兩年因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓種種爆雷事件牽扯到的資金問(wèn)題，能夠控制好運(yùn)營(yíng)商收錢(qián)后的合理用途，限制違規(guī)非法套取資金謀取私利的行為，以資金存管的方式體現(xiàn)了政府力求對(duì)行業(yè)的監(jiān)管。
來(lái) 源：消費(fèi)者報(bào)道
編 輯：liuy
