疫情下的樓市，談得最多的是增量市場，但存量市場情況如何呢？
從黃金十年到白銀十年，從增量市場到存量市場，類似的行業(yè)發(fā)展階段討論過去幾年多有提及，業(yè)界亦有付諸行動。城市更新、共享辦公、長租公寓、物業(yè)管理等最具代表性的幾種業(yè)態(tài)受到追捧。
四年前，中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及一年后十九大報告中“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民有所居”，幾乎一下子引燃長租公寓行業(yè)。
政策推動下，開發(fā)商、專業(yè)運營品牌大批進場，但隨后人們很快發(fā)現(xiàn)，這是一個難以賺錢、難以融資的行業(yè)。長租公寓被笑稱是“中國目前最難做的行業(yè)之一”，風險激增下，過去兩年爆雷的長租公寓品牌不在少數(shù)。
2015年則是公認的聯(lián)合辦公“元年”，在雙創(chuàng)政策鼓勵下，聯(lián)合辦公行業(yè)跟隨數(shù)量激增的初創(chuàng)企業(yè)而爆發(fā)。經(jīng)過三年近乎“瘋狂”的發(fā)展，聯(lián)合辦公行業(yè)在2019年迎來寒冬，資本回歸理性，投資融資大幅降溫。
行業(yè)迎來深度洗牌期，再加上突如其來的新冠疫情，融資受阻、變革、轉(zhuǎn)型成為聯(lián)合辦公行業(yè)上半年的關(guān)鍵詞，但其實疫情已經(jīng)催生新的辦公需求。
二三月份疫情來臨的時候，各地都采取了封樓或者封城的方式，“很多公司都讓員工在家辦公，有74%的公司安排了某種遠程辦公的模式。還有的公司宣布采取混合制或者輪班制上班模式，減少人群聚集，保持社交距離。還有的公司受到疫情的影響之后，有比較大面積的減員。”
“這種情況下，到底有沒有一種辦公方式可以兩全其美？答案就是采用靈活辦公的空間。”IWG集團中國區(qū)總裁胡懋一直對行業(yè)抱有信心，其中一個原因，可能是因為IWG是目前聯(lián)合辦公行業(yè)最頭部的企業(yè)。
在中國內(nèi)地，IWG以雷格斯Regus、SPACES兩個品牌為主，進入29個城市開設(shè)約120個項目。胡懋對未來聯(lián)合辦公市場的判斷傾向樂觀，全球來看，“預估在10年內(nèi)，整個市場的成長大概會帶來2500億美金的規(guī)模。”
尤其在困難時期，靈活的辦公形式最能體現(xiàn)價值，它對租戶最重要的幫助，是能提升它們資金的有效利用率，簡單來說就是能縮減成本。
聯(lián)合辦公能提供拎包入駐，胡懋介紹，同時傳統(tǒng)辦公室是固定的租賃成本，但其實日常的空間利用率只有約55%，其余就是閑置的空間。所以一些流動性員工，可以放在靈活辦公空間，這樣固定租賃辦公室的成本就能大大降低。
深圳市創(chuàng)富港商務服務股份有限公司董事長薛春則將聯(lián)合辦公企業(yè)分為兩類：一類是掙錢的聯(lián)合辦公，他提到雷格斯。
還有一種是值錢的聯(lián)合辦公企業(yè)，比如Wework：“它們品牌價值很高，但與賺錢能力不太匹配�！�
薛春說自己愿意做一個賺錢的企業(yè)，因此細節(jié)很重要：“在設(shè)計方面，我們要求除了空間的極致利用以外，房型的性價比還要提升�！�
薛春提出：“你需要知道聯(lián)合辦公的每間房怎樣是最經(jīng)濟的，如果不能做到，設(shè)計出來的房型和創(chuàng)富港相比，我的收入能夠超過20% 。”
裝修也是一樣，“我們一直延伸到上游，連監(jiān)理都是自己的，自己采購材料，自己找工人，連空調(diào)都是自己做，所以單單裝修成本，現(xiàn)在控制在2000以內(nèi)，而很多同行都是3000甚至4000元。
薛春解釋，創(chuàng)富港的核心理念是高效率、低成本，高效率方面就是將所有的流程全部IT化，包括前端客戶管理，后端財務、內(nèi)控、人力資源。
類似住宅開發(fā)商的“高周轉(zhuǎn)”，可能是聯(lián)合辦公未來拓展一種行之有效的路徑。在特殊時期，不光幫助客戶壓縮成本，聯(lián)合辦公企業(yè)本身也能走低成本的道路。
長租是一個更大的命題，從2016年開始，長租行業(yè)一直是被頂層設(shè)計高度關(guān)注。
“去年一年，由財政部和住建部對16個城市進行了220億元的政策的支持�！痹跇泛豕�(chuàng)始人、CEO羅意看來，通過租購并舉大戰(zhàn)略，平抑房地產(chǎn)市場價格的長效機制總風口是沒有發(fā)生變化的。
“整個行業(yè)的監(jiān)管也在加強，包括在今年疫情影響下，爆雷的速度在增加，整個租賃市場納入監(jiān)管，這是必須要做的一個事情。”羅意說。
一個普遍的認識是，住房租賃除了是一種市場行為
之外，還包含很多民生內(nèi)涵。
所以，從租賃協(xié)議規(guī)范，租客權(quán)益保障，交易流程監(jiān)管，租賃專項賬戶管控，“當然包括租賃市場納入網(wǎng)簽”，都有一些政策方針落地或在推進。
同樣的政策還有，新版《土地管理法》（在今年1月1日開始施行）的出臺。
“新的土地法注入最多的就是集體建設(shè)用地，讓它能跟國有土地同權(quán)，能夠在滿足規(guī)劃、依法用地、通過2/3集體經(jīng)濟組織同意的情況下，允許和外界合作�！�
羅意指出，這相當于給集體建設(shè)頒發(fā)了“準生證”，而集體土地的物業(yè)明確不能進入住房市場，但可以進入工業(yè)和商業(yè)領(lǐng)域，“工業(yè)和商業(yè)在很多城市是過剩的，租賃又受到金融政策支持，這為租賃打開了閥門”。
除集體建設(shè)用地之外，租賃土地的供應目前還有兩條路徑：一是開發(fā)商自持的純租賃用地，“大概有1000萬平方米左右”。
第二是國家推出專項租賃用地，“他們用商品房1/4到1/6的底價中標租賃專項用地，這個也在1000萬平方米左右”。
但羅意預料，在接下來的“游戲”中，原來長租公寓商最普遍采用的“二房東”模式，將會逐漸被淘汰。
“整個租賃行業(yè)，二房東時代隨著疫情的到來在加速結(jié)束�！彼f，因為有很多強大的玩家會進入市場，它們用不著做二房東。
“一些小企業(yè)是沒有辦法跟這些新進來的主體去抗爭的�！�
因此，長租公寓行業(yè)未來仍有很大發(fā)展空間，只是整個租賃行業(yè)的格局其實在發(fā)生深刻的變化。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
