長租公寓真的“涼”了？已有16家倒閉，行業(yè)未來路在何方？龍頭萬科試新招兒

　　上半年，受疫情影響，住房租賃市場受到較大沖擊，特別是長租公寓企業(yè)經(jīng)歷了“至暗時刻”。

　　來自研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，上半年，集中式長租公寓拓店速度趨于停滯，無房企新進(jìn)入該領(lǐng)域；有16家中小企業(yè)資金斷裂或跑路，“高收低出”模式是主因；融資多以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主，中小企業(yè)融資困難，行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢進(jìn)一步凸顯。

　　7月7日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（簡稱中房學(xué)）發(fā)布《謹(jǐn)防租房中“高進(jìn)低出”“長收短付”陷阱的風(fēng)險提示》，指出“高收低出”模式不可持續(xù)，并給出4項風(fēng)險提示。

　　值得注意的是，7月6日，萬科在北京的一個長租公寓項目對外開放，這是全國首個集體土地租賃住房項目，開啟了長租公寓的新模式。

　　接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺，劇烈洗牌的開始，同時也是一個租金下降周期的開始。集體土地長租投資和經(jīng)營，未來是公寓REITs的正確路徑。

　　16家中小企業(yè)倒閉，“高收低出”是主因

　　上半年，受疫情影響，住房租賃市場受到較大沖擊，長租公寓企業(yè)經(jīng)歷了“至暗時刻”，出租率下降，客戶違約率提升，中小企業(yè)遭遇資金困境。

　　貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP10品牌長租公寓新開店數(shù)量共93家，新開店率僅為8.2%，而2019年全年的新開店數(shù)量為474家，新開店率超過70%。集中式長租公寓擴(kuò)張速度趨于停滯，部分品牌門店數(shù)量負(fù)增長，部分門店關(guān)停。

　　對于集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯的原因，貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響導(dǎo)致空置率上升及業(yè)務(wù)推進(jìn)放緩。

　　“從2017年和2018年行業(yè)熱情高漲，到2019年熱情明顯下降，行業(yè)逐漸回歸審慎理性的預(yù)期，企業(yè)也不再盲目進(jìn)入這個領(lǐng)域�！秉S卉說，去年一共有44家大規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)入了長租公寓領(lǐng)域，而今年上半年已經(jīng)沒有開發(fā)商再新進(jìn)入這一領(lǐng)域了。

　　值得注意的是，上半年多家中小長租公寓陷入經(jīng)營困境。貝殼研究院根據(jù)公開信息統(tǒng)計，今年上半年，高達(dá)16家中小企業(yè)倒閉，其中11家是因“高收低出”的模式，導(dǎo)致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂而倒閉。

　　黃卉指出，“高收低出”模式存在潛在的經(jīng)營風(fēng)險，在受到疫情影響的外部沖擊下，風(fēng)險就會加速暴露，尤其是尾部中小長租公寓企業(yè)的抗風(fēng)險能力更弱。

　　中房學(xué)稱“高收低出”模式不可持續(xù)，給出4項風(fēng)險提示

　　7月7日，中房學(xué)發(fā)布了《謹(jǐn)防租房中“高進(jìn)低出”“長收短付”陷阱的風(fēng)險提示》。

　　中房學(xué)指出，近年來，一些不規(guī)范的長租公寓或住房租賃企業(yè)，為了快速籌集資金，采用房租“高進(jìn)低出”（即高租金向房東收房，低租金向租客出租）、“長收短付”（即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金）的經(jīng)營模式。這種模式不可持續(xù)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，會給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。一些不法企業(yè)和個人還利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路。

　　中房學(xué)提醒社會大眾以及廣大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其人員，在房屋出租、承租以及提供租賃中介服務(wù)過程中，務(wù)必謹(jǐn)防此類陷阱，免遭經(jīng)濟(jì)損失，防止房屋租賃糾紛纏身。并給出四條風(fēng)險提示，一是謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)；二是警惕不正常租金的誘惑；三是不宜一次性預(yù)付長期租金；四是拒絕非正常高傭金的誘惑。

　　融資以頭部企業(yè)為主，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢明顯

　　盡管受疫情沖擊，長租公寓出租率下降，但仍要給正常業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊，就連頭部長租公寓企業(yè)自如、蛋殼等也存在與業(yè)主協(xié)商降價的情況。疫情考驗了企業(yè)的運(yùn)營能力和資金籌措能力。

　　不過，從上半年長租公寓企業(yè)的融資情況看，多以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主，中小企業(yè)融資困難。

　　貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，住房租賃領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，融資主體均為開發(fā)商。從2019年開始進(jìn)行股權(quán)融資的企業(yè)均為行業(yè)頭部企業(yè)，融資輪次多、單次融資金額大是基本特征。此外，目前還有擬發(fā)行金額共405.6億的公司債券和ABS正在交易所申請流程當(dāng)中，尚未發(fā)行，其中137.6億的融資項目已經(jīng)審批通過。

　　“長租公寓領(lǐng)域股權(quán)融資的風(fēng)口基本已經(jīng)過去，目前中小企業(yè)獲得投資較為困難�！秉S卉說，公司債券利率較低，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)住房租賃領(lǐng)域融資的首要渠道。長租公寓行業(yè)分化加劇，集中度不斷提高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢也進(jìn)一步明顯，對于尾部的中小長租公寓企業(yè)生存是一個考驗。

　　“狂奔”到“剎車”，今年成行業(yè)真正分水嶺

　　近幾年，長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了從“狂奔”到“剎車”的過程。

　　“從2013年開始萌芽，到2014年資本試水，2015年資本瘋狂介入，2016年開發(fā)商高調(diào)進(jìn)入，2017年各地瘋搶租賃房源， 2018年行業(yè)進(jìn)入最高點，再到2019年青客上市，同時風(fēng)口急轉(zhuǎn)直下，全年57家長租企業(yè)爆雷。在過去的5年內(nèi)，高價拿房、搶奪規(guī)模、不斷融資，成為了各家大品牌公寓的標(biāo)配。”房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂回顧說，其實在2019年末，長租市場總體已經(jīng)顯示出疲態(tài)，無論從投拓端還是租賃端。2020年的突發(fā)疫情只是催化劑，因為任何過度的行業(yè)，都會被打回原形。

　　如何看待自如、蛋殼等頭部長租公寓也遇到資金困難，到底哪種盈利模式才能讓長租公寓走得更遠(yuǎn)？

　　對此，全靂接受券商中國記者采訪時表示，自如、蛋殼、青客都是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的典型代表，分散式長租公寓看似賺了一個多余房價的毛利，但是最大的短板是租約周期太短，可騰挪利潤空間太小，而且租客的變動又太大，非標(biāo)、異步、碎片化是分散合租的典型特征。而且這個模式最大的陷阱是短期產(chǎn)生了巨大的現(xiàn)金流，經(jīng)營者常常把它當(dāng)做收入，而忽視了其中大量的負(fù)債，隨后放了杠桿。二房東模式中，只有長租約時——至少10年以上，才有杠桿的空間。分散合租，平均租約不會超過5年，這就使得后期運(yùn)營很被動。

　　“如果說長租公寓的核心長期看是運(yùn)營，那么短期看是底租和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)率，特別對于包租型的長租公寓，所有收入和溢價差都是來自于租金，如果租金下降，空置率上升，不僅盈利更加沒有，還有可能影響正常經(jīng)營，乃至跑路倒閉！”全靂說。

　　全靂認(rèn)為，2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺，劇烈洗牌的開始，同時也是一個租金下降周期的開始，北上廣深真正告別10多年的租金上漲，進(jìn)入租金緩慢的下降通道。

　　北京萬科試水集體土地租賃住房新模式

　　7月6日，萬科的泊寓|院兒（北京成壽寺社區(qū)）正式開放，這是全國首個集體土地租賃住房項目，開啟了長租公寓的新模式。

　　與以往開發(fā)商拿地建設(shè)投資不同，利用集體土地建設(shè)租賃住房的優(yōu)勢是，節(jié)省了土地獲取的成本，從而最大限度降低了租客的租金成本。

　　據(jù)了解，該項目是北京成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。有別于土地獲取，萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負(fù)擔(dān)，通過設(shè)計運(yùn)營實現(xiàn)多方長期可持續(xù)的收益。

　　該項目是萬科參與的北京市租賃住房供地中最優(yōu)質(zhì)的地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈，交通便捷，距離14號線方莊站800m，去國貿(mào)僅需6站20分鐘。而租金均價3600元/月/套起，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70%-80%。目前，首批入市的235套公寓已于開業(yè)前的5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動預(yù)租，計劃于四季度全部入市。

　　對于萬科試水的新模式，全靂接受券商中國記者采訪時表示，集體土地長租投資和經(jīng)營，未來是公寓REITs很正確的路徑。一般來說，最貴的是土地成本，集體土地繞過了高昂的土地成本，合作經(jīng)營40年，大致在12-15年可以收回全部投資。

 來 源：券商中國    

  編 輯：liuy