“增長是所有房企的原始動(dòng)力，就算受疫情影響，絕大部分房企還是有增長要求，只是較年初投資目標(biāo)有一定下滑而已�！币晃籘OP20房企運(yùn)營人員提到。
這番話的背后，是土地市場在經(jīng)歷一個(gè)季度的緩慢之后，重新迎來升溫周期。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，50大城市今年賣地合計(jì)1.6萬億，同比上漲12%。而北京、杭州與上海的土地出讓總額都突破了1000億元。
長三角是這一輪土拍市場的“主角”—— 截至5月25日，全國賣地金額排行前十的城市中，長三角城市占據(jù)了5席。
一如往年，大多數(shù)房企正對(duì)長三角集中“跑馬圈地”。但一個(gè)不同的表現(xiàn)在于，今年以來，面對(duì)疫情突襲，大部分房企調(diào)整了全年投資額度，但唯獨(dú)在長三角的重兵布陣，甚至超過粵港澳大灣區(qū)。
最直觀原因與兩大區(qū)域的掛牌土地?cái)?shù)量息息相關(guān)�！胺科筮x擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)加倉，是逆周期操作。一季度粵港澳大灣區(qū)供地?cái)?shù)量不多，整體供應(yīng)量不如長三角區(qū)域的城市�！奔颜讟I(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略研究院院長、首席戰(zhàn)略官劉策。
但更主要的原因，是長三角諸多城市一二手房價(jià)倒掛的現(xiàn)狀，促使這個(gè)區(qū)域的新盤去化速度高于其他區(qū)域，現(xiàn)金回籠速度也因此加快。疫情之下，房企普遍面臨銷售目標(biāo)的挑戰(zhàn)，長三角無疑是場特殊戰(zhàn)役中的“安全壁壘”。
一位外資上市房企集團(tuán)投資高管稱，長三角在諸多房企的整體銷售大盤中，起到鞏固基本盤的作用�！叭绻患曳科�，長三角的業(yè)績占比可以達(dá)到30%-50%，那么這家企業(yè)的經(jīng)營相對(duì)趨于穩(wěn)健。哪怕利潤空間較低，但現(xiàn)金流一定不會(huì)出現(xiàn)大問題�！�
市場復(fù)蘇“寵兒”
短短兩天時(shí)間，碧桂園在長三角區(qū)域連下三城。
5月27日，江蘇省鹽城市一宗起始價(jià)為2.91億元的商住地塊，經(jīng)過長達(dá)846輪競價(jià)，被碧桂園旗下的鹽城碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.55億元收入囊中，折合樓面價(jià)3776元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)125%。
同一天，江蘇省南通市土拍市場祭出一宗商住用地，起拍價(jià)4.34億元。競拍開始前，該地塊已進(jìn)行了19輪報(bào)價(jià)。最終，在將近3小時(shí)共計(jì)228輪報(bào)價(jià)之后，南通市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.59億元拿下，樓面價(jià)10285元/平方米，溢價(jià)率也達(dá)到52%。
此前一天，碧桂園旗下的慈溪市泰悅置業(yè)有限公司還在約1.71億元的上限價(jià)基礎(chǔ)上，歷經(jīng)20輪競價(jià)，收獲了位于溫州平陽的一宗商住地，樓面價(jià)2663元/平方米，溢價(jià)率29.62%。
三場激烈的土拍，將碧桂園對(duì)于長三角土地的熱情上演得淋漓盡致。疫情之下，受回款與還債影響，部分房企此前對(duì)全年投資額度進(jìn)行縮減，不過，從4月份起，伴隨著一波復(fù)蘇大勢，長三角仍是絕大多數(shù)房企眼中“重倉”的不二選擇。
根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，長三角TOP10房企的拿地總額達(dá)到1222億元，遠(yuǎn)超過環(huán)渤海、珠三角以及中西部三大區(qū)域。
以碧桂園、萬科等為代表，規(guī)模與實(shí)力并存的龍頭房企，盡管大本營聚焦在華南區(qū)域，但最近幾年卻頻頻活躍在長三角的各種土地爭奪戰(zhàn)中。他們最新一個(gè)表現(xiàn)在于，押寶長三角的意愿甚至超過粵港澳大灣區(qū)。
以招商蛇口(16.030, 0.00, 0.00%)為例，中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，招商蛇口共耗費(fèi)114億元，在長三角拿地面積達(dá)到67萬平方米，這一金額，相當(dāng)于同期拿地總額的59.4%。僅4月一個(gè)月，招商蛇口在長三角就先后拿下4宗地。
招商蛇口在回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)時(shí)指出，公司的投資發(fā)展較為理性，新增項(xiàng)目主要是遵循一城一策、精準(zhǔn)拿地的原則，關(guān)注預(yù)期收益。近期華東地區(qū)的土地供應(yīng)恢復(fù)比較快，拿地進(jìn)展的實(shí)現(xiàn)也與區(qū)域供地節(jié)奏相關(guān)。
事實(shí)上，長三角作為戰(zhàn)略深耕區(qū)域之一，招商蛇口長期以來都在重點(diǎn)跟進(jìn)。2019年，招商蛇口將投資布局策略由五大區(qū)域細(xì)分成九大區(qū)域，長三角所在片區(qū)因此裂變成華東區(qū)域與江南區(qū)域。做出這個(gè)改變，一方面是為了充分授權(quán)，使權(quán)責(zé)適配區(qū)域發(fā)展，激活一線戰(zhàn)區(qū)活力，另一方面則是基于對(duì)管理邊界的考慮，做實(shí)區(qū)域、做強(qiáng)城市，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的精細(xì)化布局。
去年招商蛇口新增的79個(gè)項(xiàng)目中，位于華東區(qū)域與江南區(qū)域的項(xiàng)目就有31個(gè)，占比達(dá)到39%；而位于深圳區(qū)域與華南區(qū)域的新增項(xiàng)目僅11個(gè)。
除了華南房企的戰(zhàn)略路線轉(zhuǎn)移之外，總部位于長三角、具備足夠地緣優(yōu)勢的地域型房企，也正持續(xù)加碼擴(kuò)張長三角的“疆土”。
“這一輪，長三角地區(qū)的政府政策到位，各項(xiàng)工作啟動(dòng)比較早，房企紛紛抓住這個(gè)機(jī)會(huì)投資買地。對(duì)于房企而言，買地是第一要?jiǎng)?wù)，只要有機(jī)會(huì)，肯定要積極出動(dòng)�！标柟獬�(6.820, 0.09, 1.34%)執(zhí)行副總裁吳建斌告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，今年以來，陽光城也在長三角做了較大投資。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)查詢發(fā)現(xiàn)，向來以并購著稱的陽光城，今年正積極在長三角土拍市場嶄露頭角。1-4月份，陽光城在杭州、無錫、合肥、寧波、阜陽、臺(tái)州等城市群共計(jì)拿下10個(gè)地塊，耗資169.12億元。其中溢價(jià)率最高的當(dāng)屬其在3月5日，拿下位于寧波北侖區(qū)的一宗住宅地塊，溢價(jià)率達(dá)到35.9%。
年度“安全通道”
無論是重倉長三角的一眾華南房企，還是植根于本地的地域型房企，在整體銷售或收入大盤中，長三角貢獻(xiàn)了較大份額的業(yè)績，這是最近幾年房企銷售表現(xiàn)的一個(gè)共同點(diǎn)。
2019年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%。其中，華東區(qū)域和江南區(qū)域共計(jì)實(shí)現(xiàn)營收321.5億元，占比達(dá)到32.9%，超過深圳區(qū)域與華南區(qū)域的319.82億元。
最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，陽光城實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額292.16億元，其中長三角的權(quán)益銷售額達(dá)80.48億元，僅次于內(nèi)地區(qū)域，領(lǐng)先于大福建、珠三角、京津冀三大區(qū)。
“招商蛇口的華東區(qū)域和江南區(qū)域?qū)緺I收貢獻(xiàn)逐年增加，公司強(qiáng)調(diào)市場化運(yùn)作，在動(dòng)態(tài)配置區(qū)域發(fā)展資源時(shí)對(duì)既往貢獻(xiàn)有一定的考慮，投資分布與貢獻(xiàn)比有一定的邏輯關(guān)聯(lián)，遵循市場導(dǎo)向�！闭猩躺呖趯�(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。
這從側(cè)面反映出，作為房企業(yè)績歷來的主要來源，長三角在銷售中的關(guān)鍵作用注定了眾多房企對(duì)這一區(qū)域的攻占熱情不會(huì)縮減。而疫情之下，房企的一切動(dòng)作愈發(fā)傾向于尋找“安全通道”，長三角更是成為這場特殊戰(zhàn)役中的“避險(xiǎn)港灣”。
“在房企的整體定位中，長三角代表安全與穩(wěn)固的‘大后方’，對(duì)企業(yè)經(jīng)營、完成銷售指標(biāo)、保證去化速度是一個(gè)較為穩(wěn)健的支撐�！币晃煌赓Y上市房企集團(tuán)投資高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房企這一輪聚焦長三角拿地，根本原因并非利潤空間可以達(dá)到多大，更多是去化有保障。
按照中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月25日，全國賣地金額排行前十的城市中，長三角城市占據(jù)了5席，其中，杭州、上海的土地出讓金總額均突破了1000億元。但如果從溢價(jià)率來觀察，除了溫州市的溢價(jià)率同比上漲5.75%至17.81%之外，長三角其他四城的土地溢價(jià)率同比均出現(xiàn)下降，上海的溢價(jià)率同比下降了79.13%至0.84%，蘇州的溢價(jià)率也下跌了66.84%，僅7.38%。
上述外資上市房企集團(tuán)投資高管稱，溢價(jià)率下降，一方面可能是基于起拍價(jià)較高，另一方面則與當(dāng)?shù)叵薜貎r(jià)規(guī)則息息相關(guān)。該高管統(tǒng)計(jì)了今年1-4月長三角出讓的地塊，他得出的結(jié)果是，這些土地，如果相比去年出讓的周邊地塊，地價(jià)大概上漲5%-8%。
這意味著，這一輪在長三角拿下地塊的房企，盈利空間普遍將壓縮到很小。按照上述投資高管的測算，第一季度，長三角很多成交地塊的基本面是，平均利潤率僅大概介于5%左右。
區(qū)別于往年，一場突如其來的新冠疫情，打亂了諸多房企的銷售與投資節(jié)奏。2月底，易居集團(tuán)CEO丁祖昱曾在電話會(huì)議上預(yù)計(jì)，2020年房地產(chǎn)下行幅度在10%左右。
按照國信證券(10.960, -0.02, -0.18%)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年，絕大部分房企對(duì)于年度銷售目標(biāo)的預(yù)估漸趨保守，普遍將目標(biāo)增速定在5%-10%之間，陽光城、新城控股(32.610, 0.42, 1.30%)本年度的銷售目標(biāo)，甚至還低于2019年銷售額。
在房地產(chǎn)市場預(yù)期下行的背景下，確�，F(xiàn)金流充足和不發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)成為房企的首要任務(wù)�！捌髽I(yè)如果出現(xiàn)問題，大多是因?yàn)楝F(xiàn)金流緊張?jiān)斐�，而非利潤空間降低。”上述外資上市房企集團(tuán)投資高管說。
這樣的特殊時(shí)點(diǎn)下，房企基于保衛(wèi)現(xiàn)金流目標(biāo)出發(fā)，對(duì)去化周期的要求相比往年有所提高。從整體市場行情來觀察，當(dāng)前，上海、蘇州、南京、杭州、無錫等長三角核心城市的中心區(qū)域，一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象趨顯�！爸灰嬖谝欢值箳飕F(xiàn)象，當(dāng)新盤入市之后，銷售速度通常很快，且去化率基本可以達(dá)到100%。對(duì)于房企來講，這樣的項(xiàng)目，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)非常安全。”該高管提到。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，如果快周轉(zhuǎn)房企在長三角區(qū)域拿地，按照正常開發(fā)節(jié)奏，截至項(xiàng)目開盤，大概需要6-8個(gè)月時(shí)間；如果是10萬平方米體量的項(xiàng)目，自拿地算起，到最終售罄時(shí)間大概18-24個(gè)月。
相比之下，位于京津冀大都市圈內(nèi)的天津、鄭州、濟(jì)南、青島等城市，過去一年半時(shí)間房地產(chǎn)市場處于下行通道，幾乎未曾出現(xiàn)一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象，去化速度相對(duì)較慢；
粵港澳大灣區(qū)幾大城市中，除了深圳之外，廣州4月份新建商品住宅銷售價(jià)格同比僅上漲0.7%；珠海本身市場容量較小，在限購政策與供應(yīng)量較大的雙重夾擊下，去化周期也頗為漫長。
“哪怕這兩個(gè)區(qū)域的地塊運(yùn)作有足夠的利潤空間，但如果沒有現(xiàn)金流回籠，房企進(jìn)入之后，短期內(nèi)很難抽身。”上述投資高管提到，周期長，對(duì)于強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn)的房企而言是非常棘手的一個(gè)事情。這些房企可以接受利潤相對(duì)較低，但現(xiàn)金流一定要可控。
在銷售速度上具備先發(fā)優(yōu)勢，是長三角在這一輪土地戰(zhàn)爭中突圍而出的一個(gè)直接原因。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，相比其他區(qū)域，長三角部分城市的限價(jià)信息相對(duì)比較透明，房企早在拍地之前，就幾乎可以獲取地塊入市之后的大概限價(jià)，對(duì)利潤率早有一個(gè)比較明確的預(yù)判。
以南京為例，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，近期當(dāng)?shù)亟毙聟^(qū)出讓一宗住宅用地，起拍樓面地價(jià)約1.64萬元/平方米。在報(bào)名時(shí)間截止后，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)國土部門第一時(shí)間通知報(bào)名成功的房企前往領(lǐng)取“特殊文件”，這是國土部門單方面給到各家報(bào)名開發(fā)商的一頁紙，沒有加蓋任何公章，主要內(nèi)容為告知開發(fā)商，此地塊后期銷售價(jià)格能達(dá)到3.5萬元/平方米，具體以實(shí)際備案價(jià)為準(zhǔn)，此價(jià)格僅供各家算賬使用。最終，這宗宅地經(jīng)過71輪競拍，成交樓面價(jià)約2.30萬元/平方米。
拓張“下沉”
5月15日，深圳土地交易中心拍賣大廳里，位于深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)一宗總建面18.36萬平方米的二類居住用地經(jīng)過103輪鏖戰(zhàn)，最終花落深圳民企龍光地產(chǎn)手中。
出現(xiàn)在這次土拍現(xiàn)場的，不乏外來房企世茂、電建的身影，他們紛紛選擇與本地城市更新龍頭佳兆業(yè)、或植根本地的金地與華潤抱團(tuán)，但仍抱憾而歸。
過去四年中，伴隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，越來越多的房企將目光投向這片市場化程度最高的熱土，不約而同宣布將“粵港澳大灣區(qū)”作為1-5年內(nèi)重拓的一個(gè)區(qū)域。
但他們通常不得不面臨的一道關(guān)卡是，這個(gè)市場的準(zhǔn)入門檻太高——粵港澳大灣區(qū)本身就擁有超過10家的TOP50房企，各有各的勢力范圍，企業(yè)之間的競爭已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段；粵港澳大灣區(qū)的主力城市僅深圳、東莞、廣州、佛山四個(gè)，這些城市，要不就是公開招拍掛土地?cái)?shù)量偏少，出讓條件過于嚴(yán)苛；要不就是必須采取并購、合作、城市更新等“方式曲線”進(jìn)入，存在太多的不確定性，整體周期拉得過長。
以前海這宗宅地為例，一位深圳上市房企人士透露，地塊采取雙限雙競的模式，如果房企希望后期能夠盡快回本，并獲取一定的利潤空間，最好方式是爭取今年內(nèi)入市。一旦需要年內(nèi)入市，工期肯定很緊張，外地房企只能尋求本地“地頭蛇”的合作，依靠本地房企的公關(guān)能力與政府關(guān)系，才能更好打通渠道。
粵港澳大灣區(qū)也是陽光城近年來排兵布陣的重要區(qū)域。去年5月30日，陽光城曾宣布與佳兆業(yè)簽署在粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬投資不超過45億元，與佳兆業(yè)共同成立項(xiàng)目公司推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)。
但據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，直至目前，雙方仍未有合作項(xiàng)目落地。上述深圳上市房企人士說，外來房企以合作方式落子粵港澳大灣區(qū)，意圖在于以此獲得更多的準(zhǔn)入機(jī)會(huì)。但究竟能不能落地，還是必須看本地房企愿不愿意讓外來房企參與進(jìn)自己的項(xiàng)目。
在核心城市之外，粵港澳大灣區(qū)的尾部城市，目前面臨著市場容量不大，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及房價(jià)抬升空間有限的現(xiàn)狀。上述外資上市房企集團(tuán)投資高管和他的團(tuán)隊(duì)，近期統(tǒng)計(jì)了100座城市過去兩年的房價(jià)漲幅情況。他們觀察到的現(xiàn)象是，粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)的中山市，2019年12月樣本均價(jià)為10145元/平方米，同比下降了3.40%，在100城同比房價(jià)漲幅里面排行最末；與中山相距不遠(yuǎn)的珠海，2019年底的房價(jià)同比也下跌0.67%。
可供對(duì)比的另外一組數(shù)據(jù)是，長三角區(qū)域內(nèi)，南通2019年12月的均價(jià)為13693元/平方米，同比上漲22.02%，漲幅排行首位。此外，無論是位于第二梯隊(duì)的蘇州、杭州、無錫、南京、寧波、合肥等城，還是第三、第四梯隊(duì)的常州、江陰、鹽城、金華、徐州等地，房價(jià)同比均呈現(xiàn)上漲區(qū)域，且漲幅在100城里面排行靠前。
這從一定程度上表明，無論是城市基本面、人均收入，還是市場容量，哪怕長三角區(qū)域的一二線城市與粵港澳大灣區(qū)同量級(jí)城市差別不大；但長三角的三四五線城市，卻大部分超過粵港澳大灣區(qū)的尾部城市。選擇多樣性，這是房企重倉長三角的另一主要原因。
“實(shí)力較弱的企業(yè)，進(jìn)不去長三角一線城市，可以轉(zhuǎn)道二線城市主城區(qū)或郊區(qū)；如果二線城市無法突破，還有強(qiáng)三線城市可以選擇。幾乎每家房企都可以在長三角找到自己的細(xì)分市場以及客群落位�！痹撏顿Y高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。
事實(shí)上，長三角的所有城市中，上海屬于傳統(tǒng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市。百強(qiáng)房企如果選擇在上海布局，訴求一般不是為了規(guī)模擴(kuò)張，而是希望有個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)芈涞�，并將品牌持續(xù)滾動(dòng)下去。
主流房企在長三角的規(guī)模擴(kuò)張，通常聚焦在杭州、南京、蘇州、無錫、常州、寧波等熱點(diǎn)城市上。從目前的趨勢來看，部分房企甚至將布局版圖下沉至長三角的三四線城市。
招商蛇口對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，長三角整體經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，密集度高，除了上海、南京、蘇州、杭州、合肥、寧波這些一二線重點(diǎn)城市外，接下來，還將積極開拓南通、無錫、溫州等基本面比較好的二三線城市。
來 源： 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
編 輯：liuy
