深圳寫字樓市場冷熱不均

　　一方面，空置率上升，租金下行；

　　一方面，大宗交易絡(luò)繹不絕，2019年創(chuàng)歷史新高，2020年疫情之中也有成交。

　　這究竟意味著什么？

　　總部經(jīng)濟(jì)支撐

　　|寫字樓大宗交易|

　　深圳寫字樓市場近年承壓較重，但企業(yè)自用的整棟出售卻是其中難得的亮點(diǎn)。以2019年深圳寫字樓項(xiàng)目成交額排行榜首的華潤前海大廈為例，中信保誠人壽保險(xiǎn)12月以70億元價(jià)格整棟購買T2寫字樓作為企業(yè)總部自用，而同年華潤前海大廈的散售備案金額為14.4億元，相差非常懸殊。

　　這一現(xiàn)象的背后是深圳總部經(jīng)濟(jì)在發(fā)力。

　　2008年

　　深圳出臺《深圳市人民政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，鼓勵和促進(jìn)深圳總部經(jīng)濟(jì)。

　　2012年

　　《鼓勵總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》出臺，不僅給企業(yè)1000萬元至5000萬元的現(xiàn)金獎勵，還在用地上大開綠燈和以底價(jià)供應(yīng)，不僅穩(wěn)定住土生土長的平安、騰訊、招商銀行、華為等世界500強(qiáng)企業(yè)，同時還吸引了阿里深圳中心、百度國際總部、高通創(chuàng)新中心、微軟亞太研發(fā)集團(tuán)南方總部、IBM全球采購中心、甲骨文中國研發(fā)中心、沃爾瑪中國總部等科技巨頭的國際總部、區(qū)域總部或職能性總部落戶。

　　2020年2月

　　《深圳市2020年重大項(xiàng)目計(jì)劃》發(fā) 布，計(jì)劃建立中國電子深圳灣總部基地、大疆創(chuàng)新總部基地、萬科總部大廈、深圳灣超級總部基地（恒大）、招商銀行全球總部大廈等30個總部基地項(xiàng)目，這些總部項(xiàng)目及其產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的進(jìn)駐將給深圳寫字樓整棟交易帶來強(qiáng)有力的支撐。

　　新經(jīng)濟(jì)風(fēng)口

　　|催熱小型總部物業(yè)|

　　今年疫情嚴(yán)重影響了許多產(chǎn)業(yè)，但也將在線經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療健康等產(chǎn)業(yè)推上了風(fēng)口。相關(guān)企業(yè)今年會走上發(fā)展快車道，并成為寫字樓市場需求的中堅(jiān)力量，而深圳則是這些企業(yè)理想的總部落戶地之一。

　　自2008年廣東提出“騰籠換鳥”以來，深圳支撐產(chǎn)業(yè)逐步向先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等高產(chǎn)值、高附加值產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，已有了良好的產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)。而近年來支持深圳在這些方面繼續(xù)發(fā)展的政策更是一波接著一波，力度之大令人吃驚。

　　無論是粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中，國家創(chuàng)新型城市的定位；還是中國特色社會主義先行示范區(qū)意見中，對深圳建設(shè)5G、人工智能、網(wǎng)絡(luò)空間科學(xué)與技術(shù)、生命信息與生物醫(yī)藥實(shí)驗(yàn)室等重大創(chuàng)新載體的支持；亦或是國家技術(shù)創(chuàng)新中心建設(shè)的總體方案中，提到培育壯大一批具有核心創(chuàng)新能力的一流企業(yè)，都致力于將深圳打造為人工智能產(chǎn)業(yè)聚集、研發(fā)人才集中、創(chuàng)新優(yōu)勢突出的創(chuàng)新沃土，散發(fā)出強(qiáng)烈的吸引力。

　　在這些因素影響下，中小型企業(yè)居多又極具活力的新興產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不僅將填充深圳寫字樓市的空置，其中實(shí)力較強(qiáng)的部分企業(yè)或許還會整棟購買租賃與之相配的小獨(dú)棟寫字樓，推動小型總部物業(yè)這一細(xì)分市場的快速擴(kuò)容。

　　租賃方面，受到疫情影響，且供大于求的大環(huán)境下，甲級寫字樓業(yè)主將會面對更嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)，同時租戶對于寫字樓的運(yùn)營水平也會有更高的要求。

　　在總部型物業(yè)成為供應(yīng)新主流的同時，總部型物業(yè)對應(yīng)的租戶需求，將在品質(zhì)形象及外延需求等方面有更高的標(biāo)準(zhǔn)。

　　除去成本及體驗(yàn)導(dǎo)向等較易滿足的方面，總部型物業(yè)的客戶對形象要求更高：注重企業(yè)形象展示，而且這種企業(yè)形象展示已經(jīng)不僅僅是企業(yè)LOGO的展示，更多更側(cè)重一種文化的植入；注重關(guān)懷性，尤其是人文關(guān)懷，這種人文關(guān)懷不僅體現(xiàn)在對自身員工的關(guān)心，也體現(xiàn)在對外客戶關(guān)系維護(hù)上。

　　在競爭日漸激烈的甲級寫字樓租賃市場，租戶的要求將無法避免的更加嚴(yán)苛。寫字樓業(yè)主的運(yùn)營水平將極大的決定租金水平及租戶黏性。

　　2020年

　　|總部物業(yè)交易機(jī)會窗口|

　　從2018年開始，深圳寫字樓市場大量釋放整售型物業(yè)，使得總部物業(yè)成為深圳寫字樓供應(yīng)的新主流，帶動近年來寫字樓大宗交易市場的活躍。

　　而未來五年，深圳寫字樓市場預(yù)計(jì)還新增供應(yīng)800多萬平方米，其中有400多萬平方米是總部物業(yè)，又有60%-70%面向市場，將從供給端進(jìn)一步刺激總部物業(yè)交易。

　　不過需要提醒的是，在深圳寫字樓市場價(jià)格整體受壓制以及今年疫情對經(jīng)濟(jì)的影響下，總部物業(yè)也不能忽視價(jià)格優(yōu)惠帶來的吸引力。

　　綜觀近年來的大宗交易，超過90%的成交金額發(fā)生在深圳核心商圈，內(nèi)資自用型買家以及投資機(jī)構(gòu)仍是寫字樓大宗交易的主力。從新增供應(yīng)、空置率、凈吸納量、租金表現(xiàn)的四大寫字樓市場因素看，2020年或是總部物業(yè)買賣的較好機(jī)會窗口。

來源：騰訊網(wǎng)