短短一個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有三家A股上市房企披露了定增購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的預(yù)案，冰封了三年多的房企股權(quán)融資，似乎溢出了一絲暖意。
6月8日，南國(guó)置業(yè)股份有限公司透露，公司擬通過(guò)向電建地產(chǎn)全體股東中國(guó)電建、電建建筑非公開(kāi)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式，對(duì)電建地產(chǎn)進(jìn)行吸收合并，并募集配套資金。前一日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司也披露了收購(gòu)南油集團(tuán)24%股權(quán)的預(yù)案，其中包括發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債、支付現(xiàn)金，及定增募集配套資金等方式。格力地產(chǎn)股份有限公司則是在5月上旬就已公布與珠海免稅集團(tuán)的重組計(jì)劃，同樣涉及定增募資方案。
“公司對(duì)這個(gè)方案的后續(xù)審核非常有信心�！�6月9日，招商蛇口的相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，此前大悅城的配套融資方案已順利過(guò)關(guān)。格力地產(chǎn)也表示有信心通過(guò)監(jiān)管層的審批。
太平洋證券認(rèn)為，之前地產(chǎn)行業(yè)的幾輪周期中，定增是一個(gè)非常強(qiáng)烈的放松政策的信號(hào)。這三家房企的集中動(dòng)作，不免令業(yè)內(nèi)又燃起了希望。
一個(gè)月內(nèi)3家房企定增融資
在上述三個(gè)案例中，南國(guó)置業(yè)與格力地產(chǎn)都屬于重大資產(chǎn)重組。根據(jù)重組方案，南國(guó)置業(yè)為吸收合并方，電建地產(chǎn)為被吸收合并方，借助此次交易，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了借殼上市。
格力地產(chǎn)在5月11日發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)重組停牌公告，表示擬向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)（為前者子公司）發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購(gòu)買(mǎi)其持有的珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)。在5月22日，該公司又披露了一份定增方案，計(jì)劃引入戰(zhàn)略投資者，向通用技術(shù)集團(tuán)下屬公司通用投資募集配套資金不超過(guò)8億元，用于購(gòu)買(mǎi)珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)及其項(xiàng)目建設(shè)。
格力地產(chǎn)的上一次定增是2016年8月，正是A股地產(chǎn)股權(quán)融資政策收緊前。
招商蛇口的重組標(biāo)的是南油集團(tuán)。目前，招商蛇口間接持有南油集團(tuán)76%的股權(quán)，深投控持有另外24%的股權(quán)。該公司計(jì)劃通過(guò)發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金方式向深投控購(gòu)買(mǎi)其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，同時(shí)，向戰(zhàn)略投資者平安資管非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金，用于支付本次交易中的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。
據(jù)了解，南油集團(tuán)主要致力于大健康產(chǎn)業(yè)、自貿(mào)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)和深圳前海權(quán)屬土地的綜合開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和建設(shè)數(shù)據(jù)信息服務(wù)平臺(tái)。
招商蛇口的相關(guān)人士透露，公司對(duì)于定增計(jì)劃能獲通過(guò)的底氣，來(lái)自于先行探路的大悅城，因?yàn)閮杉夜镜穆窂胶头桨割H為相似。
2020年1月2日，大悅城在公告中表示，公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金事項(xiàng)中配套資金募集完成，公司以6.73元/股價(jià)格分別向大平人壽保險(xiǎn)有限公司和工銀瑞信投資管理有限公司發(fā)行2.8億股和0.8億股，共募集配套資金24.3億元。這個(gè)定增方案最早可追溯到2018年3月份中糧地產(chǎn)與大悅城的重組，獲批則是在2018年12月。
股權(quán)融資未放開(kāi) 但重組有機(jī)會(huì)
定增曾經(jīng)是A股上市房企重要的融資渠道，在2015年一度達(dá)到頂峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅是2015年的前5個(gè)月就有24家房企拋出定增預(yù)案，擬融資總額超過(guò)1000億元，全年有37家房企公布定增計(jì)劃。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的收緊，房企的再融資受到諸多限制，2017年后，增發(fā)房企的數(shù)量下降到個(gè)位數(shù)。
大悅城配套融資方案的成功實(shí)施被認(rèn)為是一個(gè)頗具風(fēng)向標(biāo)意義的事件，因?yàn)槟技Y金將用于標(biāo)的公司中糧置地廣場(chǎng)項(xiàng)目、杭州大悅城-購(gòu)物中心項(xiàng)目的建設(shè)。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這是行業(yè)近年來(lái)一次地產(chǎn)股股權(quán)融資案例。
2020年2月15日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改<上市公司非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則>的決定》等三個(gè)文件，將主板、創(chuàng)業(yè)板非公開(kāi)發(fā)行股票發(fā)行對(duì)象數(shù)量上限由10名和5名，統(tǒng)一調(diào)整為35名，并表示支持上市公司引入戰(zhàn)略投資者。太平洋證券認(rèn)為，雖然自2016年金科股份(000656,股吧)定增完成之后，再也沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)過(guò)以“項(xiàng)目融資”為目的的定增，但是重組類(lèi)的定增實(shí)際上并沒(méi)有完全中斷。本次文件雖沒(méi)有直接提及房地產(chǎn)，但是不排除有限放開(kāi)房企定增的可能性，或許率先從重組領(lǐng)域開(kāi)始，如部分港股上市房企借殼回A的申請(qǐng)不排除有通過(guò)的可能。
市場(chǎng)確實(shí)有這個(gè)預(yù)期，在南國(guó)置業(yè)披露重組方案后，不少深深房的投資者認(rèn)為恒大回A勝利在望。
但在專(zhuān)業(yè)人士的眼里，這樣的聯(lián)想還是過(guò)于樂(lè)觀了。某TOP10房企資本部人士表示，招商蛇口、南國(guó)置業(yè)、格力地產(chǎn)的案例都具有一定的特殊性，招商蛇口購(gòu)入的是下屬公司的非地產(chǎn)資產(chǎn)，解決的是資產(chǎn)的獨(dú)立性問(wèn)題，這是監(jiān)管層鼓勵(lì)的方向。格力地產(chǎn)置入的是非地產(chǎn)資產(chǎn)，大悅城定增資金投向的也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。南國(guó)置業(yè)的重組意在增強(qiáng)上市公司獨(dú)立性，減少關(guān)聯(lián)交易，也符合政策導(dǎo)向。而恒大回A則是兩個(gè)上市平臺(tái)之間的運(yùn)作，性質(zhì)不一樣。
“不要看方式，要看定增最終是解決什么問(wèn)題，如果是用于投資新地產(chǎn)項(xiàng)目，純粹做增量，肯定是不行的。但如果是存量的解決方式，獲批的概率還是比較高�！�
由于A股涉房融資大多為窗口指導(dǎo)，外界只能從已經(jīng)獲批的案例中捕捉政策風(fēng)向。從此前的上海臨港(600848,股吧)、廣宇發(fā)展、中華企業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)，和今年定增的幾家房企來(lái)看，均為國(guó)企、央企改革+重組的路徑，民營(yíng)企業(yè)尚未有闖關(guān)成功的案例。這意味著，在房地產(chǎn)調(diào)控依然從嚴(yán)的基調(diào)下，即便不少現(xiàn)金流緊張的A股房企迫切需要打開(kāi)股權(quán)融資通道，但目前來(lái)看，政策全面放松的概率還是很低。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
