長租行業(yè)正發(fā)生著“春風(fēng)吹又生”的驚人改變…
從高處俯瞰，行業(yè)似乎滿目瘡痍，但如果把視線落回地面，落到細(xì)微處，你會(huì)驚喜地發(fā)現(xiàn)，長租行業(yè)正發(fā)生著“春風(fēng)吹又生”的驚人改變。
愁云慘淡的行業(yè)，不離不棄的資本
當(dāng)前，一場(chǎng)“盈利危機(jī)”的大火正在長租行業(yè)全場(chǎng)蔓延，前有分散式公寓蛋殼、青客“租金兩頭吃”，后有集中式如灣流國際公寓陷入現(xiàn)金流危機(jī)等負(fù)面爆出，行業(yè)備受打擊�！耙咔椤焙谔禊Z之下，行業(yè)恢復(fù)招租難度增大，原本期待的“小陽春”被延遲，許多品牌公寓不得不宣告倒閉。
這一切，都令人“談租色變”。
但另一邊，資本并沒有停下腳步。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年年底，國內(nèi)百強(qiáng)房企中有約1/4都布局了長租公寓業(yè)務(wù)，其中TOP20房企長租公寓已累積開業(yè)房源突破32萬間，成為集中式公寓的主力。
同時(shí)，資本市場(chǎng)和政府部門，也都在第一時(shí)間向租賃企業(yè)伸出了橄欖枝，通過外部資本、資產(chǎn)證券化等多種途徑開始為行業(yè)“輸血”。例如軟銀向自如和貝殼找房分別投資10億美元，其中5億美元直接投資自如；建行定向1900億投放長租公寓；萬眾矚目的公募REITs試點(diǎn)；國家隊(duì)中海企業(yè)發(fā)行95億元住房租賃專項(xiàng)公司債券；華潤置地發(fā)行50億住房租賃公司債；全球租賃住宅領(lǐng)軍企業(yè)睿星資本Greystar，也宣布在中國正式推出首個(gè)高端租賃社區(qū)品牌——“駐在LIV'N” 。
只要客戶需求的“種子”在，市場(chǎng)一定會(huì)持續(xù)發(fā)展
野火燒不盡，春風(fēng)吹又生。森林大火永遠(yuǎn)不會(huì)造成毀滅性打擊，生存的土壤在，種子在，森林很快會(huì)再次煥發(fā)勃勃生機(jī)。
長租公寓行業(yè)也正在浴火重生�？此菩袠I(yè)一片愁云慘淡，實(shí)際資本卻不離不棄，繼續(xù)追加投資。這份勇氣來自哪里？筆者認(rèn)為有兩方面原因。
首先，年輕人對(duì)美好居住的向往沒有變，即市場(chǎng)需求沒有變，這相當(dāng)于“種子”仍在，只要有合適的土壤，種子便能重新覆蓋大地。
就目前國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)來看，大多數(shù)住房資源仍掌握大業(yè)主手上，隨著消費(fèi)升級(jí)，原先的純租賃模式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在年輕人的需求，大業(yè)主會(huì)逐步退出租賃市場(chǎng)，并被專業(yè)的公寓型企業(yè)所替代。
在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平，有大片空白等待填補(bǔ)。
過去10年，累計(jì)7600萬大學(xué)畢業(yè)生，至少70%在租房，他們是長租公寓最直接的客戶群。預(yù)計(jì)2022年，加上流動(dòng)人口，租房人口將達(dá)到2.4億人。上海易居研究院智庫中心也預(yù)測(cè)，未來十年將是住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，預(yù)計(jì)2027年全國城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求。
其次，“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控頂層設(shè)計(jì)沒變，這意味著土壤是肥沃的，是長租公寓繼續(xù)生機(jī)勃勃的根本動(dòng)力。
在租住品質(zhì)不斷提高、市場(chǎng)秩序日漸規(guī)范的業(yè)態(tài)下，2019年底的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上明確提出：2020年將重點(diǎn)探索把集體土地租賃房，委托給專業(yè)運(yùn)營商配租的運(yùn)行機(jī)制。
此外，大力發(fā)展長租公寓，在監(jiān)管層面也具有重要意義。以個(gè)人住房為主體的住房租賃市場(chǎng)具有高度分散的特點(diǎn)，房源向?qū)I(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)集中，有助于主管部門規(guī)范市場(chǎng)主體行為，對(duì)規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定租金和租賃關(guān)系等都有更強(qiáng)的約束力。
這意味著，在行業(yè)趨勢(shì)、政策導(dǎo)向的雙重推動(dòng)下，國內(nèi)長租公寓企業(yè)將迎來新一波發(fā)展高潮。當(dāng)然，前提是能在這次疫情沖擊中挺過去。
你看到的殘?jiān)珨啾�，我看到的勃勃生機(jī)
別看現(xiàn)在殘?jiān)珨啾�，一片荒蕪，但只要種子和土壤都在，必然會(huì)迎來生機(jī)。生機(jī)具體可以表現(xiàn)為：
1、公寓的空間產(chǎn)品和服務(wù)極速升級(jí)
隨著住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，長租公寓的形態(tài)也在轉(zhuǎn)變、升級(jí)，逐步分化出1.0版本的分散式長租公寓形態(tài)，到2.0版本的集中式長租公寓，再到3.0版的大型社區(qū)式租賃住房的變化。
同時(shí)，行業(yè)的業(yè)態(tài)分化也更為精細(xì)，“頭部與長尾并存”，低價(jià)房源、中端房源和高端房源兼有，也迫使公寓在產(chǎn)品和服務(wù)上快速升級(jí)，從追求規(guī)模改為實(shí)踐精細(xì)化運(yùn)營。
2、更多的地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、跨國公司人才涌入
經(jīng)過近10年的沉淀，長租行業(yè)的人才池子正在變大，從傳統(tǒng)開發(fā)商流向國企類公寓和品牌公寓的人才數(shù)量正在增加；同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)、金融、地產(chǎn)、跨國公司等非公寓行業(yè)高管，也主動(dòng)進(jìn)入到長租領(lǐng)域，期待分享一個(gè)行業(yè)爆發(fā)的紅利。
3、更多的銀行、信托、地產(chǎn)基金等成熟金融機(jī)構(gòu)小試牛刀
長租公寓存在“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”等發(fā)展痛點(diǎn)，企業(yè)為尋求規(guī)模化發(fā)展，往往面臨著巨大的資金壓力，亟需解決現(xiàn)金閉環(huán)問題。為滿足此類訴求，長租公寓企業(yè)開始不斷增加對(duì)多元融資渠道的探索，需求良性血液。
年下半年，行業(yè)內(nèi)REITs試點(diǎn)呼聲再起，2020年4月，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域被率先推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)工作，銀行、信托、地產(chǎn)基金等成熟金融機(jī)構(gòu)小試牛刀，類REITs破冰、保險(xiǎn)銀行等長線資本涌入，整個(gè)行業(yè)快馬加鞭前進(jìn)。
持有運(yùn)營類資產(chǎn)一旦有了終極退出標(biāo)準(zhǔn)，那么在建設(shè)的各個(gè)階段、不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的社會(huì)資金、匹配的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，都會(huì)參與進(jìn)來，從而形成長租公寓的現(xiàn)金流閉環(huán)。
4、更多的政策落地
在今年的兩會(huì)報(bào)告中，各種利好政策也不斷落地，支持、鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
如上海的R4地塊和集體租賃用地不斷增多，截至 2020 年 4 月，全國范圍內(nèi)總計(jì)推出租賃用地近 200 塊，規(guī)劃建筑面積超 1200 萬方，預(yù)計(jì)未來能釋放近 20 萬套租賃房源。
在租售并舉政策下，“商改住”政策在全國范圍內(nèi)實(shí)施，大量商住類物業(yè)、商辦項(xiàng)目的土地屬性被調(diào)整成租賃型住宅，改建后只租不售。從商辦變?yōu)椤吧谈淖 保粌H由商水商電改為民水民電，還可以落戶上學(xué)，極大降低了新市民的生活成本。
租購?fù)瑱?quán)也更接地氣，新市民的迫切需求如辦理居住證更方便、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金等需求都被滿足。
此外，兩會(huì)報(bào)告中還提到了營業(yè)稅簡(jiǎn)化征收，加大減稅降費(fèi)力度，下調(diào)稅率，目前增值稅率降到了6%，這些對(duì)長租企業(yè)的發(fā)展十分利好。
5、更多的利好可期
長租公寓缺的不是未來，缺的是時(shí)間，缺的是耐心。目前，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步，長租公寓REITs或?qū)u行漸近；龍光控股、首創(chuàng)集團(tuán)、陽光城、華潤置地等房企集團(tuán)相繼獲批（或成功發(fā)行）住房租賃專項(xiàng)債券。
雖然這次試點(diǎn)范圍沒有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，沒有長租公寓，但有理由堅(jiān)信在租售并舉的國家戰(zhàn)略下，大資管時(shí)代的大幕正徐徐拉開，開發(fā)+運(yùn)營將是新型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的普遍范式。像近日的建行1900億貸款，支持6城政策性租賃住房試點(diǎn)，就是極好的案例。
沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春，在殘?jiān)珨啾谙拢袠I(yè)其實(shí)沉淀出了許多深刻變化。那這些變化會(huì)將行業(yè)引往何方，帶去何處呢？
來 源：水滴管家
編 輯：liuy
