小區(qū)電梯壞了用什么錢修？房屋防水漏雨呢？答案是住宅專項維修資金，又稱房屋“養(yǎng)老金”。多年來，趴在賬上的“養(yǎng)老錢”使用難是不少小區(qū)反映的問題�！侗本┦形飿I(yè)管理條例》首次提出，當(dāng)專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，50%的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充專項維修資金。

　　房屋“養(yǎng)老金”使用難

　　“今年，我們準(zhǔn)備申請動用專項維修資金，把小區(qū)屋面防水給修一下�！弊蛱煜挛纾瑬|四環(huán)某商品房小區(qū)的業(yè)委會主任，開始摸底小區(qū)里哪幾個樓棟的房屋屋面防水必須要修了。這是一個十幾年的商品房小區(qū)。然而，從房屋過了保修期后，業(yè)主一次都沒動用過專項維修資金，當(dāng)年交的房屋“養(yǎng)老錢”一直趴在賬戶上。

　　住宅專項維修資金是購房款之外，由購房人按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納的、專項用于住宅樓房和小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的資金，屬于住房的“養(yǎng)老金”。然而，多年來，關(guān)于這筆房屋“養(yǎng)老錢”該怎么用，一直有兩種爭議：一部分業(yè)主抱怨使用難，想動卻動不了；一部分業(yè)主擔(dān)心用太多，未來再想用沒余額。

　　為何會出現(xiàn)房屋“養(yǎng)老金”的使用難？資深物業(yè)管理專家分析，使用難的主要原因有三：一是難在小區(qū)的專項維修資金未繳納完整，不具有使用的條件；二是難在業(yè)主在動用專項維修資金上，常常是既不信任物業(yè)公司，也不信任業(yè)委會；三是難在業(yè)主對專項維修資金的使用缺乏公開透明的知情權(quán)保障，造成不少業(yè)主簽字投票意愿低。“想要破解房屋‘養(yǎng)老金’的使用難，就得從籌集、交納、監(jiān)管三個方面入手�！�

　　物業(yè)管理條例解決難題

　　物業(yè)管理專家所關(guān)注的問題，也是《北京市物業(yè)管理條例》此次關(guān)注的重點，并給出了明確規(guī)定。

　　“隨著中國城鎮(zhèn)化進入下半場，住宅小區(qū)內(nèi)的建筑、設(shè)施設(shè)備也進入了維護保養(yǎng)期。房子已經(jīng)進入‘養(yǎng)老’期，卻缺少‘養(yǎng)老金’，會出大事的。”在北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強看來，條例就住宅專項維修資金的續(xù)籌問題作出了明確的規(guī)定，是一次重大進步。畢文強也建議，若想完全杜絕專項維修資金被盜用的情況，未來還需要進一步出臺專項資金的使用與管理方面的操作細(xì)節(jié)，進一步規(guī)范專項維修資金的使用。

　　住宅專項維修資金相關(guān)規(guī)定

　　資金籌集方面

　　條例提出，專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標(biāo)準(zhǔn)補足專項維修資金。當(dāng)專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

　　監(jiān)管方面

　　條例提出，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會可以決定自行管理專項維修資金，或者委托市住房資金管理部門代管。業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項維修資金的使用管理。未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，專項維修資金由市住房資金管理部門代管，存入銀行專用賬戶。

　　針對房改中的歷史遺留問題

　　尤其是專項維修資金滅失現(xiàn)狀，條例也明確了房屋所有權(quán)人交易過戶時須清算補交足額專項維修資金的制度。比如，國家實施專項維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項維修資金；未足額補交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。

來源：北京晚報

編 輯：chenhong