面對(duì)肆虐的新冠疫情，北京的樓市也是行業(yè)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，到底北京樓市在疫情當(dāng)中有著怎樣的變化？第一太平戴維斯華北區(qū)交易及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人高級(jí)董事溫書閱就此問題談到：從整個(gè)樓市來看，無論是住宅、商業(yè)還是寫字樓市場(chǎng)，都不可避免的遭到了非常大的打擊，尤其以商業(yè)地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)里面尤其是零售類型的，依靠店鋪實(shí)體消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)遭受了重大打擊。
而從第一季度的報(bào)告中，我們也看到包括第一太平戴維斯在內(nèi)的各個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)都在表達(dá)了一季度的凈吸納量是負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。
溫書閱用“慘痛”來形容了北京樓市在疫情期間的特質(zhì)，他表示，整個(gè)這次疫情可以用“慘痛”這個(gè)詞并不過份，給所有的從業(yè)人員，在地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的人員都得到了非常慘痛的一個(gè)結(jié)果。當(dāng)然，在五月初，已有了復(fù)蘇的跡象，尤其是商辦市場(chǎng)復(fù)蘇還是比較迅速的。很多機(jī)構(gòu)也已經(jīng)看到了整個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象，這個(gè)復(fù)蘇是以幾何式的速度在增長(zhǎng)。作為業(yè)內(nèi)人我們也非常樂于看到這種現(xiàn)象。
第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人助理董事李想就此問題也在數(shù)據(jù)方面給出了翔實(shí)的答案，他強(qiáng)調(diào)，2020年一季度增長(zhǎng)負(fù)的6.8%，北京市增長(zhǎng)是負(fù)的6.6%，這也客觀反映了疫情對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有了全方位的沖擊，房地產(chǎn)也不可避免的受到?jīng)_擊。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的官方數(shù)據(jù)，一季度全市固定資產(chǎn)投資同比下降7.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降6.4%，新開工面積下降16.1%，商品住宅銷售下降41.3%，商品住宅竣工下降了55.8%，全市的房地產(chǎn)開發(fā)資金到位率同比下降30.6%，反映出非常嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，整個(gè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都受到了很大的影響。
另外，一季度北京市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降21.5%，也是比較悲觀的數(shù)字，但是我們要從悲觀中看到希望和最本質(zhì)的問題，盡管一季度的數(shù)據(jù)很慘淡，但是三月份開始，無論是全國(guó)還是北京，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開始出現(xiàn)了反彈，出現(xiàn)了復(fù)蘇，到五月份現(xiàn)在是兩個(gè)半月的時(shí)間，整體的復(fù)蘇節(jié)奏已經(jīng)非常明確。
政策支持導(dǎo)向 樓市前景依然被看好
房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，政策導(dǎo)向尤為重要，在疫情期間，政府也出臺(tái)了一攬子支持政策來保證市場(chǎng)的穩(wěn)定，李想就此也通過三類政策的推出給我們做了深入的解讀：
第一類、財(cái)政扶持政策。這個(gè)主要是針對(duì)受疫情影響較大的行業(yè)進(jìn)行稅費(fèi)的優(yōu)惠、減免，出臺(tái)普惠性的降費(fèi)政策，加大企業(yè)支持的力度，這類政策是屬于中短期幫扶性的政策，短期肯定對(duì)企業(yè)的紓困有很大的幫助。
第二類、貨幣政策。從疫情開始到五月份，整個(gè)中國(guó)央行已經(jīng)推出了兩次降息，三次定向降準(zhǔn)，分別是8000億，5500億和4000億元，非常有利的支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小微企業(yè)應(yīng)對(duì)疫情帶來的負(fù)面影響。這是非常重要的，貨幣政策可以說是中短期的刺激政策，也可以說是中長(zhǎng)期的金融方面支持政策，可以短期，也可以長(zhǎng)期，實(shí)施是短期，但是作用是中長(zhǎng)期的。
第三類、減負(fù)政策。聚焦于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，房地產(chǎn)的供給端的政策，被稱之為減負(fù)政策，過去的土地出讓金的繳納，開施工的建設(shè)時(shí)間線卡的比較死，現(xiàn)在由于疫情影響，時(shí)間線可以放松，這個(gè)可以說是減負(fù)，減輕了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，這也是短期的政策。當(dāng)然，在需求端，政府也在出臺(tái)類似于加大公積金支持力度等政策來提升對(duì)疫情的抗壓能力。
第四類、市場(chǎng)恢復(fù)政策。從市場(chǎng)的中長(zhǎng)期來講，土地出讓和建設(shè)的要求還會(huì)恢復(fù)到原來的長(zhǎng)短。一些城市的樓市松綁政策一日游的現(xiàn)象也是是一個(gè)非常明確的信號(hào)，就是房住不炒這個(gè)核心思想不能動(dòng)搖。
北京商辦市場(chǎng)最優(yōu)質(zhì)最良性 新商圈逆勢(shì)增長(zhǎng)
數(shù)據(jù)顯示，一季度的北京商辦市場(chǎng)依然慘痛，整個(gè)北京的空置率和租金確實(shí)如果把時(shí)間軸拉到五年這么長(zhǎng)的話，整個(gè)的過去五年中，目前是過去五年租金最低點(diǎn)，空置率是最高點(diǎn)。但是，溫書閱卻對(duì)北京商辦市場(chǎng)極為看好，他強(qiáng)調(diào)，從理性的角度看，因?yàn)槭袌?chǎng)本身就是一個(gè)供求關(guān)系決定的成熟市場(chǎng)，尤其是北京，我個(gè)人認(rèn)為北京在整個(gè)中國(guó)的寫字樓市場(chǎng)一直是最良性，最優(yōu)質(zhì)的寫字樓市場(chǎng)。
從市場(chǎng)綜合情況來判斷，北京今明兩年包括新興區(qū)域是供應(yīng)高峰，從四月份的綜合數(shù)據(jù)來看，很多公司商圈的收入開始上漲，這就是一個(gè)完全數(shù)字化的可喜的形勢(shì)了。以麗澤為例，疫情期間，一二月份中，第一個(gè)季度的市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過于疫情之前，這就是一個(gè)逆勢(shì)增長(zhǎng)。理由其實(shí)比較簡(jiǎn)單，習(xí)慣了在甲級(jí)寫字樓里辦公的企業(yè)辦公成本壓縮，一些空置率高、租金低、樓宇品質(zhì)好的新興區(qū)域成為了首選，據(jù)統(tǒng)計(jì)麗澤區(qū)域的成交，一季度總成交量都好過了去年的總量。
也就意味著至少是去年的四倍，當(dāng)然，疫情也在倒逼行業(yè)做出反思，以后的項(xiàng)目打造更要注重品質(zhì)和管理，未雨綢繆來應(yīng)對(duì)不確定性帶來的問題。
零售、服務(wù)業(yè)或迎報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)
據(jù)2019年數(shù)據(jù)，服務(wù)業(yè)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占比已超50%，而疫情對(duì)服務(wù)業(yè)的打擊也是非常明顯的，在后疫情時(shí)代，服務(wù)業(yè)怎么復(fù)蘇則成為了大眾普遍關(guān)心的話題。溫書閱對(duì)服務(wù)業(yè)的服務(wù)還是極為看好的：對(duì)于整個(gè)商業(yè)零售市場(chǎng)來說，這個(gè)復(fù)蘇會(huì)比寫字樓更快，經(jīng)過三個(gè)月的需求壓抑，無論是餐飲還是零售業(yè)都一定會(huì)有一個(gè)非常高速的報(bào)復(fù)性的增長(zhǎng)，也相信第二季度零售市場(chǎng)爆發(fā)之后，可能是大家喜聞樂見的數(shù)字。
李想則從服務(wù)業(yè)在未來兩個(gè)重要的點(diǎn)進(jìn)行了判斷：
依托于線上平臺(tái)服務(wù)的新零售模式。在這次疫情中真的顯示出非凡的態(tài)勢(shì)。疫情期間的銷售的情況來看，基本上擁有線上銷售渠道的零售商或者是運(yùn)營(yíng)方，受到的損失是最小的，因?yàn)橐咔槠陂g的防控需求，大家只能通過線上下單，通過物流滿足消費(fèi)需求。大家可以選擇的線上的品牌里，如果發(fā)展出了新零售和線上的消費(fèi)，大家只能選你，沒有選擇。沒有線上渠道的就吃虧了，未來零售商會(huì)通過疫情明確發(fā)展的方向。
社區(qū)商業(yè)。小而美，像人體的毛細(xì)血管一樣，滲透到社區(qū)里面，它更接近百姓的需求，在關(guān)鍵時(shí)刻，比如說疫情的防控的要求下，只能在家里，但是民生類的，衣食住行的需求還是需要滿足的。但是過去的購物中心，大賣場(chǎng)這種聚集性的模式在疫情的情況下肯定走不通了，社區(qū)的小而美反而可以滿足這種需求，這種下沉的小而美的模式未來肯定也會(huì)有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/P>
租賃市場(chǎng)需更健康的發(fā)展 長(zhǎng)租公寓依然是藍(lán)海
本次疫情的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)為春節(jié)，眾所周知，春節(jié)后北漂返回城市，整個(gè)住宅租賃市場(chǎng)的高峰期，而因?yàn)橐咔閷?dǎo)致的租賃活動(dòng)受到了影響，很多小區(qū)需要封閉式管理，疫情防控非常高，沒有辦法換房，一些不良的中介開始漲價(jià)，趁人之危，趁火打劫，市場(chǎng)也很混亂。
對(duì)此現(xiàn)象，李想表示，目前，我們根本沒有一套行之有效的行業(yè)規(guī)范確保租賃市場(chǎng)的健康運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在無非就是企業(yè)的規(guī)則，租客的利益是沒有辦法保證的，以前租散房的時(shí)候吃虧，現(xiàn)在租長(zhǎng)租公寓品牌的還在吃虧，這是不正常的現(xiàn)象，未來一定要糾偏、改善或者提高，甚至高到立法的程度。對(duì)比住宅銷售市場(chǎng)，不能說非常的完美，但是經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)有一套相對(duì)比較完備的法律、法規(guī)監(jiān)管的體系，這一點(diǎn)值得租賃市場(chǎng)去學(xué)習(xí)和借鑒。
另外，李想還談到，整個(gè)的租房租賃領(lǐng)域發(fā)展到現(xiàn)在，一直有一個(gè)問題，就是這些公寓的運(yùn)營(yíng)商，尤其是長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商，他們并沒有形成一種很好的盈利的模式。尤其是在前一段時(shí)間，一些企業(yè)盲目的擴(kuò)張自己的規(guī)模，導(dǎo)致盈利模式?jīng)]有明確出來，導(dǎo)致自己的現(xiàn)金情況非常的岌岌可危19年時(shí)已有一批中小品牌的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)了暴雷，破產(chǎn)了，在這次疫情之下，長(zhǎng)租公寓還會(huì)出現(xiàn)一些問題，這個(gè)行業(yè)會(huì)經(jīng)歷洗牌，中小型的，盈利能力不強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況糟糕的企業(yè)會(huì)倒掉，留下一些企業(yè)會(huì)成為頭部的資源。
但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前來講還是藍(lán)海，這個(gè)市場(chǎng)潛力很大，有很大的空間供企業(yè)發(fā)展，有所作為。在解決掉一些羈絆問題后，在政策的指引和各個(gè)不同板塊健康的促進(jìn)下，整個(gè)行業(yè)變得更加規(guī)范，得到進(jìn)一步健康的發(fā)展。
后疫情時(shí)期 行業(yè)變化成必 然倒逼催生新業(yè)態(tài)
疫情之下，各國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨沖擊。與此同時(shí)，包括數(shù)字文化消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)則展現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力。在后疫情時(shí)期，如何將新消費(fèi)轉(zhuǎn)化為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的抓手，成為社會(huì)各方的廣泛關(guān)注。
溫書閱也就后疫情時(shí)代多行業(yè)可能的變化給出了自己的預(yù)判：
首先，在商辦領(lǐng)域，供需雙方的心態(tài)都會(huì)產(chǎn)生變化，導(dǎo)致以前只看到租金上漲的市場(chǎng)環(huán)境不再存在，市場(chǎng)環(huán)境也會(huì)更迭。
其次，實(shí)操層面，具有輔助功能的短視頻，虛擬看房等新興的營(yíng)銷手段會(huì)產(chǎn)生變化，當(dāng)然它不能替代傳統(tǒng)的手段，大家作為輔助的手段一定會(huì)被普遍的運(yùn)營(yíng)，大家從這次的疫情中，從輔助手段中得到了一些好處，這些輔助手段在未來一定會(huì)有長(zhǎng)期的蓬勃發(fā)展。
另外，新業(yè)態(tài)方面，以在線教育為例，這是少數(shù)幾個(gè)在疫情期間得到發(fā)展契機(jī)的，可以想象的是類似于在線教育，在線會(huì)議，高度依賴互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)，這些行業(yè)疫情期間沒有受到很大的影響，反而獲得了更大的契機(jī)。
總體來說，本次疫情對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展，讓大家更有向心力了，同時(shí)，基于總體中國(guó)式內(nèi)需的信心，多個(gè)行業(yè)也會(huì)面臨更多的發(fā)展機(jī)遇。
來源：樂居
編輯：wangdc
