隨著疫情帶來的影響逐漸減退，聯(lián)合辦公行業(yè)也進(jìn)入了恢復(fù)期。

　　4月聯(lián)合辦公行業(yè)陸續(xù)傳來好消息：納什空間再獲遠(yuǎn)洋資本增持，并表示預(yù)期在2020年實現(xiàn)全面盈利；優(yōu)客工場5周年之際，創(chuàng)始人毛大慶正式對外披露2020年計劃實現(xiàn)100個輕資產(chǎn)項目。

　　相較2-3月，4月聯(lián)合辦公企業(yè)擴張節(jié)奏逐漸恢復(fù)，頭部企業(yè)相繼有項目落地。較之前因為空置率居高不下而帶來的悲觀情緒，行業(yè)發(fā)展迎來了新節(jié)點。

　　此外，近期有消息稱優(yōu)客工場暫停了上市計劃。瑞幸造假22億的消息傳出之后，PCAOB將啟動對中概股企上市材料和年報的核查，對盈利數(shù)據(jù)的確認(rèn)成為很多國際投行關(guān)心的話題。

　　優(yōu)客工場規(guī)模制勝，聯(lián)合辦公空間盈利仍待考究

　　從榜單上看，優(yōu)客工場、WeWork中國、Distrii辦伴位列前三，其中優(yōu)客工場已連續(xù)4月獲得榜首。

　　年初至今，優(yōu)客工場旗下輕資產(chǎn)品牌先后與中景集團(tuán)、成都電商直播產(chǎn)業(yè)園簽署合作運營協(xié)議，進(jìn)一步推進(jìn)輕資產(chǎn)布局進(jìn)程。

　　根據(jù)優(yōu)客工場去年向納斯達(dá)克提交的招股書可以看到，截至2019年9月末，優(yōu)客工場在41座城市運營171個辦公場所，工位數(shù)7.27萬個，累計注冊會員61萬，在國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)擁有絕對的規(guī)模優(yōu)勢。

　　4月18日，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶在線上發(fā)布會中提到，2020年一季度，優(yōu)客工場新增入駐企業(yè)531家，線上新增注冊會員約11.42萬人、累計注冊會員超過88萬人。

數(shù)據(jù)來源：優(yōu)客工場招股書、觀點指數(shù)整理

　　如果細(xì)究優(yōu)客工場的盈利模式，會發(fā)現(xiàn)可能并不適用于大部分聯(lián)合辦公企業(yè)學(xué)習(xí)。根據(jù)此前發(fā)布的招股書，聯(lián)合辦公行業(yè)最為依賴的租金收入，也即優(yōu)客工場所稱的會員費收入，2019年1-9月為4.19億元，占優(yōu)客工場總收入的48%。這一比例較2017年和2018年分別下降44%與40%。

　　減少的比例，被營銷與品牌服務(wù)收入占據(jù)。招股書顯示，優(yōu)客工場2019年1-9月的營銷與品牌服務(wù)收入為4.03億元，占總收入的46%，已經(jīng)和會員費收入大致相當(dāng)。而2018年同期，營銷與品牌服務(wù)收入僅為85.5萬元，占總收入的0.3%。

　　營銷與品牌服務(wù)的巨大收入提升，主要來自優(yōu)客工場收購的一系列子公司。2018年11月，優(yōu)客工場從省廣集團(tuán)手中收購省廣眾爍，其中優(yōu)客工場持股51%，后者持股30%，省廣眾爍主要供應(yīng)數(shù)據(jù)營銷服務(wù)。根據(jù)省廣集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，2019年1-6月省廣眾爍的營業(yè)收入為1.76億元。

　　除了省廣眾爍外，2019年，優(yōu)客工場還先后收購了新疆新優(yōu)眾營銷有限公司（占股100%）和厚璞睿豐（北京）國際文化傳播有限公司（占股51%）。

　　換句話說，優(yōu)客工場的業(yè)績改善很大程度上依賴投資收益，其盈利模式并不完全適用于其他聯(lián)合辦公企業(yè)學(xué)習(xí)，也不意味著聯(lián)合辦公模式跑出了新天地。

　　另外一個可以觀察的企業(yè)為創(chuàng)富港——4月27日晚間，創(chuàng)富港發(fā)布2019年財報，盡管已連續(xù)三年實現(xiàn)盈利，但與去年相比稍顯遜色。

　　2019年，創(chuàng)富港實現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元，同比增長28.0%；歸屬于掛牌公司股東的凈利潤1190.73萬元，同比減少63.5%；毛利率為35.76%，同比減少13.46%。

來源：企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

　　數(shù)據(jù)顯示，在營收穩(wěn)步增長的同時，創(chuàng)富港于2019年歸屬母公司股東的凈利潤較上年同期減少了2000萬元。探究緣由，或許是因為其在2019年整體市場環(huán)境并不樂觀的時候，仍然逆勢擴張，由此帶來的費用增加。

　　財報顯示，截至2019年底，創(chuàng)富港擁有商務(wù)中心183家，全國簽約門店建筑面積合計25.94萬平方米。而在2018年底，創(chuàng)富港擁有商務(wù)中心153 家，管理面積20.39萬方。由此可見，2019年內(nèi)創(chuàng)富港簽約新店30家，新增管理面積5.6萬平方米，管理規(guī)模較上年增長27.5%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

　　逆勢擴張的B面是費用相應(yīng)增加，新店擴張產(chǎn)生了較大的裝修費用。2019年，創(chuàng)富港投資新店支出約為1.24億元，較2018年增加了3343萬元。相應(yīng)的，創(chuàng)富港的員工人數(shù)同比增加超過20%，由2018年底的854人增至1029人，其中銷售人員增加了111人。

　　疫后復(fù)蘇，產(chǎn)業(yè)園項目成聯(lián)合辦公競爭新賽道

　　受疫情影響，2020年第一季度聯(lián)合辦公企業(yè)整體拓展基本處于停滯狀態(tài)。

　　4月，隨著大中小企業(yè)復(fù)工進(jìn)程加快，聯(lián)合辦公企業(yè)隨即開啟了新一輪布局。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，4月有5個聯(lián)合辦公項目開業(yè)、簽約。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)統(tǒng)計

　　從城市分布來看，經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人口較多的一線城市仍是必爭之地。不過，近年來有一個趨勢是，聯(lián)合辦公企業(yè)正將目光轉(zhuǎn)移至一線城市周邊區(qū)域。由于這類地區(qū)屬一線城市輻射區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展迅速，和聯(lián)合辦公企業(yè)聚集密集的一線城市對比，租金便宜且更容易獲得溢價率高的優(yōu)質(zhì)項目。

　　一般來說，聯(lián)合辦公企業(yè)都比較重視辦公舒適度和多重場景的打造，故而對項目的選址大都是較為高檔的寫字樓之中。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，近6個月的新開項目中，有接近30.8%的新開項目位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)統(tǒng)計

　　當(dāng)中，有聯(lián)合辦公企業(yè)參與了近年較為火熱的城市更新項目。近日，由聯(lián)合辦公企業(yè)Distrii辦伴聯(lián)合翰同資本打造的張江NEO項目正式對外開放，據(jù)了解，該項目位于張江高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，Distrii辦伴負(fù)責(zé)項目的整體改造。

　　公開資料顯示，2019年中國聯(lián)合辦公平臺數(shù)超過300家，運營面積超過3000萬平方米，工位數(shù)約300萬個。觀點指數(shù)通過觀察聯(lián)合辦公行業(yè)近20家頭部企業(yè)經(jīng)營情況發(fā)現(xiàn)，截止2020年4月，頭部企業(yè)合計運營工位數(shù)超過30萬，頭部企業(yè)的行業(yè)占比約為10%，行業(yè)格局分散，競爭仍較激烈。

　　值得注意的是，4月20日，國家發(fā)改委在例行新聞發(fā)布會上首次明確“新基建”范圍，包括信息基礎(chǔ)設(shè)施、融合基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施三大類。

　　“新基建”范圍的明確，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在前期規(guī)劃建設(shè)，以及運營階段的招商引資都有了相當(dāng)明確的指導(dǎo)，可以更好地配合地方政府的規(guī)劃要求、產(chǎn)業(yè)定位，也能針對意向入駐企業(yè)做好生活配套和運營服務(wù)空間設(shè)計。

　　隨著城市更新的布局，各類利好政策將會持續(xù)出臺，未來在全國范圍內(nèi)將有更多的空置廠房和更多存量空間改造成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。相信越來越多的企業(yè)將入駐其中，而產(chǎn)業(yè)園也將包容更豐富多元的業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園或許將成為另一個趨勢。

　　來源：觀點指數(shù)

編輯：wangdc