瑰悅服務式公寓CEO劉斌

　　從資金漩渦到屢屢爆雷，疫情期間，長租公寓屢提熱門話題。在話題背后，是“如何盈利”這一長租公寓行業(yè)的痛點。

　　而在瑰悅服務式公寓創(chuàng)始人、CEO劉斌臉上，憂慮之外，則更多了幾分堅定和信心。

　　近期，中國房地產(chǎn)報記者就新的身份及長租公寓、服務式公寓的危與機，對劉斌進行了專訪。

　　瑰悅是鉑濤窩趣旗下高端服務式公寓品牌。去年12月底，鉑濤窩趣舉行了一場名為“瑰體驗 悅相遇”的線上發(fā)布會，正式推出瑰悅品牌。發(fā)布會上，瑰悅表示力圖打造中國版的“雅詩閣”。

　　中國房地產(chǎn)報：實際上，當下長租公寓行業(yè)的發(fā)展似乎已經(jīng)來到了一個瓶頸期，加上新冠病毒疫情的影響仍在持續(xù)，許多長租公寓品牌都曾在接受采訪時表示現(xiàn)階段并不好過，您如何看待當下的服務式公寓市場？

　　劉斌：從行業(yè)大環(huán)境和當下的疫情來看，長租公寓行業(yè)的確來到了一個瓶頸期。但是我認為有危更有機。疫情給市場上了一課： 風險管理和危機管理。面對大環(huán)境和疫情帶來的風險和危機，企業(yè)應該怎么去應對？對投資人、客戶、員工要做怎樣的協(xié)調和管理，這些都是這堂課大家所要掌握的。很多企業(yè)都沒有過這樣的歷練，容易支撐不下去。

　　對服務式公寓來講，我覺得是一個重新洗牌和調整的階段�，F(xiàn)在的服務式公寓還處于起步期，在起步階段就趕上了疫情，包括此前的長租公寓遭遇了租金貸、甲醛事件，對市場環(huán)境產(chǎn)生了影響，看起來是不利的。但經(jīng)此一役，服務式公寓不斷地調整更新，提升各方面的管理和運營能力。在經(jīng)歷了洗牌之后，我認為這個行業(yè)會更專業(yè)化、精細化和標準化。

　　中國房地產(chǎn)報：回到企業(yè)本身。從此前的采訪中了解，您創(chuàng)立的寓居品牌目前在公寓行業(yè)已經(jīng)積攢了一定的口碑和知名度，運營方面也比較成熟，各方面都處于一個上升期。您為什么會在這個時候選擇離開，創(chuàng)立瑰悅這個品牌？

　　劉斌：其實也談不上離開，我一直都在這個行業(yè)。我是地產(chǎn)服務行業(yè)出身，一直很看好公寓輕資產(chǎn)運營模式，加上目前我國住房租賃已經(jīng)被提升為國策，很多地方政府、投資者會更注重我們各方面的能力，光靠原來的資源獲取短平快的收益，可能在以后就不存在了。后期，更重要的是證明品牌的能力，要把品牌和運營做好，回歸到初心，讓投資人、合作伙伴滿意，我覺得這是瑰悅品牌存在的價值。

　　中國房地產(chǎn)報：與傳統(tǒng)的服務式公寓相比，瑰悅有哪些突破？瑰悅曾在發(fā)布會上表示，要打造中國的雅詩閣，您覺得瑰悅的優(yōu)勢在哪里？

　　劉斌：許多傳統(tǒng)服務式公寓是包租式運營，瑰悅走的是輕資產(chǎn)路線，做委托管理、特許經(jīng)營的模式，考驗的是企業(yè)內功，驗證的是品牌、產(chǎn)品、運營、BD、系統(tǒng)、財務等等多方面的能力。

　　包租的模式講究的是成本，需要通過好的資源獲取好的物業(yè)，降低成本；輕資產(chǎn)對應的是強的品牌、產(chǎn)品和體系打造能力，要對消費者的獨特體驗和投資人的合理回報負責，同時深耕自己的運營團隊。

　　其次是產(chǎn)品上的不同。原來包租的產(chǎn)品多是精裝修，產(chǎn)品難以統(tǒng)一；在打造瑰悅產(chǎn)品的時候，我們從客戶的體驗感出發(fā)，為高凈值群體度身定制時尚雅致、舒適自在的旅居之所。入住前，專屬管家會了解客人的生活習慣及特殊偏好，從沙發(fā)的材質、香薰的氣味、枕頭的軟硬、被芯的類型，甚至是新風系統(tǒng)的濕度溫度，都可以調節(jié)至客人最舒適的體感范圍，甚至還可以根據(jù)客人的飲食習慣，適時送上養(yǎng)胃夜宵、助眠花茶等，只為更好的居住體驗。

　　瑰悅背靠鉑濤集團和錦江國際集團，具備強大的戰(zhàn)略資源。鉑濤是國內最大的酒店集團之一，擁有20個品牌，門店總數(shù)6600家，覆蓋全國470個城市，連鎖運營經(jīng)驗豐富；其次是全國的開發(fā)資源，我們有強大的BD團隊和管理系統(tǒng)，鉑濤聯(lián)合錦江擁有近1.6億的會員，這些會員數(shù)據(jù)也能為我們助力；同時，華平資本和58同城都是鉑濤窩趣重要的戰(zhàn)略合作伙伴，在投資管理和C端流量獲取上，也使我們獲益良多。

　　再說回瑰悅的定位——打造中國的雅詩閣，因為雅詩閣是很值得尊重的企業(yè)，我們想做中國版的雅詩閣，一方面是想對標它的優(yōu)秀之處，另一方面是希望在這個基礎上，讓產(chǎn)品更適合中國人。中國的服務式公寓品牌要有自己的文化靈魂，產(chǎn)品則是文化的載體。雅詩閣的產(chǎn)品可能更偏重于商務、標準化，瑰悅的產(chǎn)品則更加追求品味和個性，善于利用互聯(lián)網(wǎng)思維及人工智能技術，適應國人需求。瑰悅希望打造成為獨一無二的服務式公寓民族品牌，為中國新生代高凈值人群提供差異化體驗。

　　中國房地產(chǎn)報：您剛才提到了一些優(yōu)秀的合作伙伴。那么，瑰悅如何給投資商等合作伙伴帶來收益？

　　劉斌：首先確定哪些項目適合我們。一方面是開發(fā)商，對于他們自持的物業(yè)和在建的項目，瑰悅會給提供適合的運營管理方案；另一方面是國有企業(yè)，包括政府的一些舊改項目，例如城市更新，這些也是我們的重點；此外還有一些小業(yè)主、小開發(fā)商，他們也在尋找合適的投資機會。商業(yè)樓本身適合很多業(yè)態(tài)，比如辦公、酒店、公寓，甚至商場等，但其實從抗風險能力來看，公寓是第一位。這次疫情，因為人們出門減少，商業(yè)、寫字樓、酒店都遭遇了很大打擊。國際五星酒店疫情期間平均入住率只有個位數(shù)，公寓雖然也有影響，但由于人們的居住硬性需求，以長租為主，相對平穩(wěn)很多。例如，鉑濤窩趣去年成熟門店穩(wěn)定期出租率超過95%，疫情期間較同期下滑10%，形勢稍微回暖，新客群就補充進來了。

　　服務式公寓因為面對的是高凈值人群，收入相對高且穩(wěn)定，所以即使在特殊情況下，服務式公寓也能保持相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流；在運營效率上，服務式公寓精簡了組織架構，也使得整體經(jīng)營毛利率普遍更高。

　　中國房地產(chǎn)報：作為新的公寓品牌，瑰悅是否設立了一個明確的短期目標？

　　劉斌：目前，瑰悅已有5個意向簽約，到年底北上廣深的目標意向能達到10家左右。因為瑰悅打造的是旅居生活五星級的家，從產(chǎn)品設計、服務設施都力求最好，因此建設周期較長，我們希望年底能迎來第一個旗艦店。

　　中國房地產(chǎn)報： 展望一下未來，您認為服務式公寓行業(yè)的市場規(guī)模及發(fā)展趨勢怎樣？

　　劉斌：從數(shù)據(jù)上看，2020年整個租賃市場規(guī)模大約是1.6萬億，2025年將達到2.9萬億，2030年能到4萬億。目前，服務式公寓在整個租賃市場上只占10%-15%的比例，而其中，具備品牌機構化管理的公寓也僅占10%，因此，品牌服務式公寓具備足夠的市場發(fā)揮價值。

　　政策方面，租賃市場也一直利好消息不斷，疫情期間政府也給予了應對政策，在經(jīng)營上給與支持。

　　未來，在市場和政策雙重的助力下，服務式公寓，尤其是品牌服務式公寓，將迎來一個黃金發(fā)展期。