“長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，是本集團(tuán)過(guò)去和將來(lái)，走向下一個(gè)40年的戰(zhàn)略與行動(dòng)指針�！敝袊�(guó)海外發(fā)展有限公司主席兼執(zhí)行董事顏建國(guó)在2019年年報(bào)中如是總結(jié)中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）。

　　在這一綱領(lǐng)的指導(dǎo)下，中海地產(chǎn)在2019年延續(xù)著其“利潤(rùn)王”的稱號(hào)。截至2019年末，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)率為25.4%，超過(guò)多數(shù)房企10%左右的凈利潤(rùn)率；同時(shí)，其也以416.18億元的歸母凈利潤(rùn)規(guī)模，位居行業(yè)第一。

　　同時(shí)，2019年， 中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售合約額3771.7億港元，同比增長(zhǎng)25.2%。根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2019年，TOP10房企合約銷(xiāo)售金額平均增速為18%，中海地產(chǎn)銷(xiāo)售增速明顯高于此。

　　不過(guò)，在這一系列傲人的數(shù)據(jù)背后，中海地產(chǎn)也面臨著不少壓力和難題：毛利率、凈利潤(rùn)率同比下滑，規(guī)模增長(zhǎng)陷入瓶頸等。如今，在疫情影響下，中海地產(chǎn)推進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)或也將面臨更多挑戰(zhàn)。

　　“利潤(rùn)王”或岌岌可危

　　毛利率33.7%、凈利率25.4%，中海地產(chǎn)2019年拿出的這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)橫向比較依然優(yōu)秀，但與自身縱向?qū)Ρ�，這個(gè)成績(jī)就不那么令投資者滿意了。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，中海地產(chǎn)的毛利率下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率也同比下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　2016年-2018年間，中海地產(chǎn)的毛利率分別為27.8%、32.9%、37.8%，凈利率分別為23%、24.6%、26.2%，均呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì)，但這一趨勢(shì)在2019年戛然而止。

　　此外，2019年中海地產(chǎn)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)1636.51億元，同比增長(zhǎng)14%；毛利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)550.8億元，同比增長(zhǎng)1%；凈利潤(rùn)為427.47億元，同比增長(zhǎng)9%。

　　克而瑞研究中心房玲、易天宇認(rèn)為，營(yíng)收及利潤(rùn)都在增長(zhǎng)，但均增幅不大，其中凈利潤(rùn)增速自2015年后便徘徊在10%左右，這“可能是由于中海過(guò)去幾年銷(xiāo)售增速較慢，從而導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收、利潤(rùn)受到影響”。

　　事實(shí)上，中海地產(chǎn)在規(guī)模發(fā)展上一直被指陷入瓶頸。據(jù)中海地產(chǎn)披露，2013年合約銷(xiāo)售金額為1385億港元，2019年其合約銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)3771.7億港元；而同期，萬(wàn)科的合約銷(xiāo)售金額從1709.4億元增長(zhǎng)到了6308億元；保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售額也從1252.89億元增長(zhǎng)到了4618億元。

　　中海地產(chǎn)從2017年起，轉(zhuǎn)變保守的姿態(tài)，開(kāi)始頻繁拿地。梳理其年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年-2019年間，中海地產(chǎn)新增地塊分別為18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面積分別為972萬(wàn)平方米、1741萬(wàn)平方米、1764萬(wàn)平方米、1146萬(wàn)平方米。

　　值得一提的是，2019年新增土儲(chǔ)面積同比減少，但總購(gòu)地金額同比增加22.2%至1485億元，權(quán)益購(gòu)地金額同比增加24.1%至1134億元。

　　有分析指出，這與中海地產(chǎn)近兩年來(lái)著重布局一二線城市相關(guān)，2019年中海地產(chǎn)在一二線城市，特別是一線城市的拿地占比增加，而一線城市的地價(jià)相對(duì)較高，土地規(guī)模則相應(yīng)減少。

　　不過(guò)，克而瑞研究中心發(fā)布的研報(bào)指出了另一個(gè)問(wèn)題，2019年中海地產(chǎn)新增土儲(chǔ)樓板價(jià)在快速上升，約為9994元/平米，同比大幅增長(zhǎng)61%。

　　“這主要是由于2019年中海所拿地塊更靠近核心地段，故而出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上升。”該研報(bào)指出，“但從另一方面來(lái)看，在有限的一二線城市選擇范圍內(nèi)，要完成千億的投資計(jì)劃，中海地產(chǎn)難以保證所有獲得土地均能物美價(jià)廉�！�

　　事實(shí)上，2019年中海地產(chǎn)獲取了多個(gè)單價(jià)地王項(xiàng)目，以東莞萬(wàn)江石美社區(qū)地塊為例，其拿地均價(jià)達(dá)到了11657元/平方米，然而對(duì)比該項(xiàng)目周邊售價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右，拿地成本占比相對(duì)較高。隨著中海2019年拿地成本的快速攀升，或?qū)ζ湮磥?lái)高利潤(rùn)率的維持或有一定影響。

　　高盛近日發(fā)布的報(bào)告便指出，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)今年毛利率將會(huì)下降至32%，主要受土地成本上升及樓價(jià)疲弱影響。報(bào)告同時(shí)將中海地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)下調(diào)4%至31港元。

　　事實(shí)上，由于2019年業(yè)績(jī)表現(xiàn)低于預(yù)期，中金公司將其下調(diào)目標(biāo)價(jià)9%至31.32港元，維持“優(yōu)于大市”投資評(píng)級(jí)。

　　值得一提的是，在發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告的同一天，中海地產(chǎn)還宣布，從4月20日（星期一）上午9時(shí)起，其股票的每手買(mǎi)賣(mài)單位將由2000股股份更改為500股股份。

　　“減少每手買(mǎi)賣(mài)單位將降低每手買(mǎi)賣(mài)單位的價(jià)值，提升股份對(duì)投資者的吸引力，并因而可能提高股份的流通性及拓闊本公司股東基礎(chǔ)�！敝泻５禺a(chǎn)董事局預(yù)期。

　　有市場(chǎng)人士向《國(guó)際金融報(bào)》記者分析，中海地產(chǎn)當(dāng)前股價(jià)在23港元/股，一手2000股的標(biāo)準(zhǔn)下，買(mǎi)賣(mài)每手需要近5萬(wàn)港元，更改每手買(mǎi)賣(mài)單位之后，一手只需要1萬(wàn)多港元，股票流動(dòng)性會(huì)更好，此舉“意在穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)，避免股票出現(xiàn)大幅波動(dòng)，增加活躍度”。

　　商業(yè)物業(yè)或承壓

　　除了住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的壓力外，中海地產(chǎn)的“明天”在疫情下也難免受到影響。

　　顏建國(guó)在中海地產(chǎn)2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾提出“今天、明天、后天”戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　“今天”即是主業(yè)住宅開(kāi)發(fā)，“后天”是中海的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，聚焦教育、養(yǎng)老、物流、文化等產(chǎn)業(yè)；而“明天”則是商業(yè)資產(chǎn)管理，顏建國(guó)認(rèn)為，這“是未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的生力軍，也是房地產(chǎn)下半場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力”。

　　經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，中海地產(chǎn)持有型商業(yè)資產(chǎn)發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)顯示，2019年末，中海地產(chǎn)持有并投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)總面積438萬(wàn)平方米，包括45棟寫(xiě)字樓、13家購(gòu)物中心、12家星級(jí)酒店，長(zhǎng)租公寓2家，是中國(guó)內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓發(fā)展運(yùn)營(yíng)商。

　　或許也是秉持著“審慎穩(wěn)健”的態(tài)度，雖然被喻為“明天”，但中海地產(chǎn)給予商業(yè)板塊的期望值看起來(lái)并不太高。

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，中海地產(chǎn)取得的商業(yè)收入約41.6億元，同比增長(zhǎng)22%；其中，投資物業(yè)租金收入37.5億元，同比上升26%；酒店和其他商業(yè)物業(yè)收入4.1億元，同比下降7%。

　　這一增長(zhǎng)速度較2018年已出現(xiàn)較為明顯的下降。據(jù)中海地產(chǎn)披露的2018年年報(bào)顯示，截至2018年底，其商業(yè)物業(yè)總收入為40.6億港元，同比增長(zhǎng)38.1%；其中投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金總收入35.3億港元，同比增長(zhǎng)44.1%；酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入5.3億港元，同比增長(zhǎng)8.2%。

　　中海地產(chǎn)在2017年曾給商業(yè)板塊設(shè)定下目標(biāo)：2020年商業(yè)物業(yè)總收入將突破50億港元，并在2023年實(shí)現(xiàn)年收入100億港元。

　　以當(dāng)前匯率計(jì)，2020年商業(yè)物業(yè)的收入目標(biāo)約為45.73億元，較2019年的收入增幅僅為9.93%。

　　中海地產(chǎn)并沒(méi)有隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)板塊的業(yè)績(jī)提出新的目標(biāo)，或許與其業(yè)務(wù)布局有關(guān)。

　　相較于華潤(rùn)置地、龍湖在購(gòu)物中心著力布局，中海地產(chǎn)商業(yè)板塊的重心則放在了寫(xiě)字樓上。數(shù)據(jù)顯示，在2019年的商業(yè)物業(yè)總收入中，寫(xiě)字樓收入為29億元，占收入69.8%，2018年寫(xiě)字樓的貢獻(xiàn)也在7成。

　　身為“利潤(rùn)王”的中海地產(chǎn)，大力布局寫(xiě)字樓的關(guān)鍵原因在其收益水平高于購(gòu)物中心、酒店、長(zhǎng)租公寓等其他業(yè)態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，在各類物業(yè)中，一二線甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)回報(bào)率約在4%-5%，購(gòu)物中心約為3%-4%，租賃住宅在1%-2%。

　　不過(guò)，在當(dāng)前疫情的影響下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃情況并不十分樂(lè)觀。

　　世邦魏理仕報(bào)告預(yù)計(jì)，2020年全國(guó)寫(xiě)字樓空置率將攀升至25%；同時(shí)，世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的17個(gè)內(nèi)地城市中，除廣州外，其余16個(gè)城市均有不同程度的下降，北京、上海、深圳的預(yù)測(cè)租金增長(zhǎng)率分別為-1.1%、-1.2%和-1.9%。

　　據(jù)中海地產(chǎn)披露，2019年寫(xiě)字樓收入中，北京、上海的貢獻(xiàn)分別為31.5%、16.8%。

　　多位受訪的業(yè)內(nèi)人士表示，2020年，中海地產(chǎn)的商業(yè)板塊將承受不小的壓力。地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)亦指出，寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店等都會(huì)受到一定沖擊，情況稍好的或許是購(gòu)物中心，一則購(gòu)物中心多有開(kāi)放，消費(fèi)需求也存在，包括各地發(fā)放的消費(fèi)券等，但其他業(yè)態(tài)會(huì)受到很大的壓力，其增加的潛在成本短期內(nèi)難以化解。

來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)