為進一步加強成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管，保障預(yù)售商品房工程建設(shè)，維護承購人合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，12月7日，成都市人民政府辦公廳印發(fā)了《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》。
《辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售款將全部直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。
商品房預(yù)售款（以下簡稱“預(yù)售款”）具體如何收存、支取、監(jiān)管？對此，成都市住建局相關(guān)負責人進行了解讀。
全過程監(jiān)管
保障預(yù)售商品房工程建設(shè)，維護購房人合法權(quán)益
預(yù)售款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得商品房預(yù)售許可且未完成工程并聯(lián)竣工驗收的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人按商品房預(yù)售合同約定支付的全部購房款。
根據(jù)《辦法》，預(yù)售款的監(jiān)管期限自商品房取得預(yù)售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止。
預(yù)售款監(jiān)管遵循“專戶存儲、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督”的原則。
成都市住建部門將負責建立全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確立的商品房項目為單位，與商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、建設(shè)工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，實現(xiàn)預(yù)售款監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)化、自動化。
據(jù)成都市住建局相關(guān)負責人表示，成都市住建部門將利用監(jiān)管服務(wù)平臺對預(yù)售款收存、支取情況進行監(jiān)測和隨機抽查；各區(qū)（市）縣住建部門對監(jiān)管服務(wù)平臺監(jiān)測發(fā)現(xiàn)的資金異動等情況，會同有關(guān)部門依法開展調(diào)查處理；開發(fā)企業(yè)、承辦銀行的預(yù)售款收存、支取情況均可通過監(jiān)管服務(wù)平臺實時呈現(xiàn)。
建立專用賬戶
預(yù)售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤
預(yù)售款監(jiān)管實行銀行專戶監(jiān)管制度。
開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行（以下簡稱承辦銀行），以商品房項目為單位開設(shè)一個預(yù)售款監(jiān)管賬戶，承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預(yù)售許可范圍（最小為一幢）設(shè)立監(jiān)管登記臺賬，記錄預(yù)售款收存、支取等情況；開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門、承辦銀行需簽訂預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議。
在監(jiān)管額度方面，《辦法》提出，監(jiān)管部門應(yīng)當根據(jù)取得預(yù)售許可證后至預(yù)售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設(shè)費用總額核定預(yù)售款監(jiān)管額度，具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。
其中，申請預(yù)售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價款總額的百分之二十五；其余工程形象進度要求的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監(jiān)管額度低于成都市建設(shè)工程平均建安費用標準的，按照建設(shè)工程平均建安費用標準計算監(jiān)管額度。
預(yù)售款監(jiān)管額度還與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。
開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十；B級的，監(jiān)管額度按正常值核定；C級的，監(jiān)管額度上浮百分之二十；D級的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。
開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房期間，應(yīng)當在商品房銷售現(xiàn)場公示預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議文本。
預(yù)售款全部進入監(jiān)管賬戶
貸款購房的，入賬金額不得低于當?shù)匾?guī)定的貸款首付比例
《辦法》明確，預(yù)售款應(yīng)當全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。
開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時，預(yù)售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動通過監(jiān)管服務(wù)平臺核驗該商品房預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的憑證；其中通過貸款方式購房的，入賬金額不得低于當?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的個人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。
據(jù)成都市住建局該負責人表示，預(yù)售款包括承購人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購房款。
監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超過監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。
監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款支取
實施節(jié)點余額管理
《辦法》對工程建設(shè)各進度節(jié)點上的預(yù)售款余額也進行了明確。
支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款，在預(yù)售商品房達到不同工程建設(shè)進度節(jié)點時，應(yīng)當滿足相應(yīng)的資金余額要求：完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程四分之三，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之六十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之四十；完成主體結(jié)構(gòu)封頂，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之五十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之三十；完成內(nèi)外裝飾裝修，資金余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之十五；完成商品房建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩余資金。
2016年7月17日前取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項目，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規(guī)劃用途為住宅的，支取后的余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之七十；其他規(guī)劃用途的，支取后的余額應(yīng)當不低于監(jiān)管額度的百分之五十。
開發(fā)企業(yè)申請支取預(yù)售款時其信用等級發(fā)生變化的，每次支取后的資金余額同步調(diào)整。
此外，預(yù)售款未達到監(jiān)管額度，開發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設(shè)的款項，工程建設(shè)進度節(jié)點未達到工程節(jié)點資金余額要求，開發(fā)企業(yè)直接截留預(yù)售款或轉(zhuǎn)入其它賬戶且未按要求整改到位，開發(fā)企業(yè)申請用于與承購人解除商品房預(yù)售合同時退房的結(jié)算退款，監(jiān)管部門不得準予支取預(yù)售款。
未按規(guī)定存收預(yù)付款將被責令整改
整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限
在監(jiān)督管理方面，《辦法》提出，成都市住建部門應(yīng)當加強監(jiān)管服務(wù)平臺的監(jiān)測和隨機抽查，并將各區(qū)（市）縣預(yù)售款監(jiān)管工作納入年度考核事項；監(jiān)管部門應(yīng)當及時核查資金異動情況，受理咨詢投訴，會同綜合執(zhí)法部門依法處置違規(guī)行為，并公開披露。
對于開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由監(jiān)管部門責令其限期整改，整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限：未按本辦法規(guī)定收存或支取預(yù)售款；提供虛假證明材料申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款；其他違反預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的行為。
對逾期未整改到位的，按照相關(guān)規(guī)定，由監(jiān)管部門通報批評，納入“成都信用網(wǎng)”公開披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴重的，開發(fā)企業(yè)及相關(guān)負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設(shè)項目，暫停辦理新的項目預(yù)售許可。
《辦法》自2021年1月7日起施行，有效期3年。
來源：紅星新聞
編輯：wangdc
