近期，深圳某新樓盤“萬人搶房”再次發(fā)酵，《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》的文章，強(qiáng)調(diào)“打新熱”背后的買房牟利與“房住不炒”理念背道而馳。

　　十幾萬元一平方米、超過1000萬一套的商品房，居然成了火爆的“投資品”。具體的火爆場景，比如代持或合伙認(rèn)籌、高價收購名額、“認(rèn)籌貸”、200萬炒中簽號等，這幾天傳得沸沸揚揚，這里就不細(xì)講了。當(dāng)下要做的是，對于深圳樓市的本質(zhì)、問題、對策，需要重新審視。

　　首先，深圳樓市的本質(zhì)，不是供應(yīng)問題，而是杠桿炒作問題。說實在的，不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，不控制包括銀行、私募、小貸、擔(dān)保等各路資金逐鹿深圳，深圳新房市場供應(yīng)端多幾個、十幾個，甚至幾十個新樓盤，根本無法達(dá)到釜底抽薪的降溫效應(yīng)，反而因新房限價，人為創(chuàng)設(shè)“套利效應(yīng)”，在各路資金加持下，只會讓樓市更加火爆、上漲預(yù)期更強(qiáng)。

　　其次，深圳居民炒房，不再是資產(chǎn)保值增值訴求，而是“加杠桿”套利的訴求。經(jīng)常聽到有人說，資金無處存放，存銀行貶值、投資股市虧損，只好去買房。其實，真金白銀拿自己的錢炒房的，很少很少。多數(shù)情況下，炒房客都是盤算著怎么從銀行套錢出來。當(dāng)下，市場利率低于房貸利率，史無前例的“利率倒掛”，一遇上新房限價，便激發(fā)出了加杠桿炒房的盛景。

　　再次，深圳所謂的“空間逼仄”的問題，本質(zhì)上就是個偽命題。這幾年，深圳產(chǎn)業(yè)升級快，大量一般產(chǎn)業(yè)騰退、企業(yè)外遷，釋放出了大量的空間，產(chǎn)業(yè)空間足夠了，看看居高不下的寫字樓空置率，能說深圳缺空間嗎？深圳“缺住房”，本質(zhì)上是炒作的結(jié)果，樓市繼續(xù)瘋炒下去，大家都想去炒房、多買幾套，住房就永遠(yuǎn)不夠；如果不再炒作了，住房問題也就迎刃而解。

　　最后，深圳的樓市調(diào)控，如果還想達(dá)成“多元目標(biāo)”，既要…、又要…、還要…，希望在中間騰挪，那給市場傳達(dá)的信號就是“繼續(xù)做多”。今天的深圳，已不是昨天的特區(qū)了，上上下下的期待很高，要在增長和轉(zhuǎn)型、民生和保障上做出示范，更要在包括樓市調(diào)控在內(nèi)的城市治理上做出示范。1個月前的40周年大會上，領(lǐng)導(dǎo)人對深圳的期望是，樹立全周期管理意識，加快推動城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化，注重在科學(xué)化、精細(xì)化、智能化上下功夫。

　　目前來看，盡管近年來深圳在供給側(cè)做了很多卓有成效的工作，比如增加供應(yīng)、推進(jìn)公共住房建設(shè)、規(guī)模化租賃等，但調(diào)控政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到精細(xì)化、科學(xué)化的水平。未來，深圳樓市怎么調(diào)控？首先，金融部門必須要與住建部門形成監(jiān)管合力，本位主義、“一畝三分地”思維害死人。相關(guān)的工作方案，其實在2018年“7·30”調(diào)控、2020年“7·15”中早有規(guī)定。但是，“一分部署、九分落實”，要避免“以文件落實文件”，然后就沒有然后了的慣性。

　　其次，稅收工具很關(guān)鍵。7月24日的“房地產(chǎn)工作座談會”上，領(lǐng)導(dǎo)人就強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮財稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求，這次又強(qiáng)調(diào)了。其實，只要把個人所得稅按“差額的20%”用好，再輔以常規(guī)的其他稅收、融資成本等，對控制市場預(yù)期的效果就大不同了。有問題要正視，暴露問題是好事，估計政策的調(diào)整已經(jīng)在路上了，我們就拭目以待吧！

　　最后，對不同類型的需求做細(xì)分，并在政策上區(qū)別對待，保護(hù)真正的剛需、以重稅抑制投機(jī)炒作。

　�。ㄗ髡呃钣罴� 系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　來源：證券時報

編輯：wangdc