“三道紅線”大背景下，不少房企開始放緩拿地速度。受此影響，2020年10月、11月，土地市場連續(xù)降溫。
不過，持續(xù)降溫的土地市場中卻也有房企逆勢拿地。11月中旬以來，電建地產(chǎn)在土地市場頻頻亮相。短短一個月時間，電建地產(chǎn)接連拿下武漢、雄安、深圳等地塊，拿地金額近200億元。
大手筆”買買買”背后，電建地產(chǎn)究竟打的什么算盤？
一個月時間拿地超去年全年
2020年10月，全國300城土地出讓金合計4473億元，環(huán)比減少17%；11月，全國300城土地出讓金合計4687億元，環(huán)比減少5%。很明顯，土地市場正在降溫。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向財經(jīng)網(wǎng)(博客,微博)分析表示，近期，土地市場的降溫可能和“三道紅線”的壓力有關(guān)。各家企業(yè)為了把財務(wù)指標(biāo)調(diào)整回到“三道紅線”安全范圍內(nèi)，進(jìn)而縮減資本性開支。而控制拿地規(guī)模、節(jié)奏是調(diào)整財務(wù)指標(biāo)的重要的手段之一。
然而，和土地市場的降溫形成鮮明對比的是，近期電建地產(chǎn)在土地市場上動作頻頻。
12月8日，經(jīng)過167輪競價，電建地產(chǎn)旗下子公司武漢德商高瀧置業(yè)有限公司以18.54億元摘得武漢一宗地塊。
在此之前，12月7日，電建地產(chǎn)披露，公司近期摘得雄安容東1號地，交易對價未對外披露。12月2日，公司以57.95億元競得一宗北京海淀商住用地；11月23日，公司以24.44億元上限競得深圳A515-0099地塊；11月11日，公司聯(lián)合華潤、金地、前海等房企，以最高限價81.519億元+競配28400平方米人才房面積拿下一宗深圳前海地塊。
據(jù)財經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，短短一個月時間，電建地產(chǎn)拿地金額接近200億元。這一數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)超出電建地產(chǎn)在2019年全年的拿地金額。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，電建地產(chǎn)拿地金額152億元，排在房地產(chǎn)拿地排行榜第53位。
柏文喜告訴財經(jīng)網(wǎng)，土地市場走熱，房企拿地相對較貴。相反，在土地市場降溫期間拿地，條件會比較優(yōu)惠，整體拿地成本相對較低。當(dāng)下逆市拿地，或?qū)⒂欣陔娊ǖ禺a(chǎn)降低拿地成本。
接連擴(kuò)儲背后的壓力
電建地產(chǎn)在土地市場“大殺四方”之前，南國置業(yè)和電建地產(chǎn)的重組方案剛剛通過不久。
9月22日，南國置業(yè)發(fā)布公告表示，近日，南國置業(yè)收到國務(wù)院國資委批復(fù)，原則上同意南國置業(yè)本次資產(chǎn)重組的總體方案。這也意味著，電建地產(chǎn)距離資本市場又近了一步。
南國置業(yè)和電建地產(chǎn)的重組始于半年前。6月19日，南國置業(yè)發(fā)布吸收合并電建地產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案。南國置業(yè)擬向電建地產(chǎn)的股東中國電建、中電建建筑公司發(fā)行股份及支付現(xiàn)金作為對價，對電建地產(chǎn)實(shí)施吸收合并;南國置業(yè)為吸收合并方，電建地產(chǎn)為被吸收合并方。
根據(jù)預(yù)案，電建地產(chǎn)的100%股權(quán)作價109.82億元。其中，南國置業(yè)預(yù)以募集配套資金的方式來現(xiàn)金支付交易對價中的12億元；另外97.82億元則通過以2.07元/股的價格發(fā)行47.27億股股份進(jìn)行置換。
不過預(yù)案在9月7日生變。南國置業(yè)表示，此次交易中不再涉及募集配套資金事宜。除取消募集配套資金事項(xiàng)外，交易方案其他內(nèi)容不變。
電建地產(chǎn)擬通過“子并母”實(shí)現(xiàn)曲線上市。為此，電建地產(chǎn)股東也簽下了對賭協(xié)議。
中國電建及中電建建筑承諾，電建地產(chǎn)在整個業(yè)績承諾期間(2020年-2023年)內(nèi)累積合計實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益后的稅后凈利潤不低于28.26億元。相反，如果電建地產(chǎn)在承諾期間累計實(shí)現(xiàn)利潤小于累計承諾利潤，則中國電建、中電建建筑應(yīng)按照協(xié)議約定履行業(yè)績補(bǔ)償義務(wù)。
對賭協(xié)議要求，電建地產(chǎn)在四年時間內(nèi)累計實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤超28.26億元。也就是說，平均到每一年，電建地產(chǎn)的扣非凈利潤將不低于7.065億元。
電建地產(chǎn)要想在2023年如約兌現(xiàn)承諾并非易事。根據(jù)電建地產(chǎn)2020年債券半年報披露，受計提減值和疫情影響，2020年上半年，電建地產(chǎn)業(yè)績“大跳水”，扣非凈
利潤虧損1308.96萬元，較去年同期的5.74億元銳減102.28%。
而在此之前，電建地產(chǎn)扣非凈利潤就已經(jīng)開始走下坡路，2018年其實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤8.5億元，2019年其實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤3.02億元，同比下跌64.47%。
柏文喜向財經(jīng)網(wǎng)表示，電建地產(chǎn)整體并入南國置業(yè)、簽訂對賭協(xié)議等一系列壓力也在促使電建地產(chǎn)為了未來的業(yè)績發(fā)展提前儲備“糧庫”。
距離千億目標(biāo)還有多遠(yuǎn)？
電建地產(chǎn)接連擴(kuò)儲背后，一邊，是不小的對賭壓力；另一邊，還有剛剛許下的千億目標(biāo)。2020年債券半年報中，電建地產(chǎn)在未來展望中提到，要切實(shí)推進(jìn)“千億計劃”發(fā)展目標(biāo)。
截至目前，現(xiàn)實(shí)和理想之間仍然存在巨大差距。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額539.2億元；2019年實(shí)現(xiàn)銷售額528.4億元。
不過如果“擠掉”排行榜所含“水分”，電建地產(chǎn)的銷售額規(guī)模或進(jìn)一步縮小。中國電建年報指出，2019年電建地產(chǎn)累計簽約銷售合同額329.16億元，同比增長5.16%。
而根據(jù)中國電建財報信息，電建地產(chǎn)分別在2017年、2018年實(shí)現(xiàn)銷售合同額297.86億元、313億元，分別同比增長27.76%、5.08%。
不過，電建地產(chǎn)的銷售增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企在2017年、2018年、2019年的累計權(quán)益銷售金額分別同比增長35.1%、40.4%、6.5%。
銷售增速緩慢的背后，是電建地產(chǎn)的去化難問題。
2020年第一期中期票據(jù)募集說明書顯示，2017年至2020年3月31日期間，電建地產(chǎn)開發(fā)完成北京瀧悅長安(含長安嘉園)、北京華宸等9大項(xiàng)目，合計投資337.3億元。而截至2020年3月31日，上述9大項(xiàng)目在近3年多時間內(nèi)銷售額合計375.5億元，較投資額僅實(shí)現(xiàn)小幅增長。
此外，近年來，電建地產(chǎn)存貨規(guī)模卻在持續(xù)增長，且存貨余額及占比均較大。
根據(jù)募集說明書，2017年、2018年、2019年以及2020年第一季度，電建地產(chǎn)存貨余額分別為698.75億元、853.3億元、1017.49億元和1033.56億元，占總資產(chǎn)的比例分別為 71.00%、 69.56%、70.80%和68.79%。
募集說明書還指出，各項(xiàng)調(diào)控措施的實(shí)施對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成了一定壓力，電建地產(chǎn)的存貨去化將面臨一定挑戰(zhàn)，同時存在一定的存貨跌價風(fēng)險。
無論是對賭壓力，還是千億目標(biāo)，都在促使電建地產(chǎn)不得不做出改變。大舉拿地，僅僅只是電建地產(chǎn)向前邁出的一小步。
柏文喜告訴財經(jīng)網(wǎng)，對于一家房企來說，拿到便宜的、位置較好的地塊，僅僅是成功的開始，并不意味著取得了成功的結(jié)果。而怎樣把握好市場節(jié)奏、推出更有產(chǎn)品力的產(chǎn)品、提升產(chǎn)品的議價能力，才是企業(yè)最終獲利的根本。
這也意味著，對賭協(xié)議和千億目標(biāo)的雙重壓力面前，電建地產(chǎn)要走的路還很長。
來 源： 財經(jīng)網(wǎng)
編 輯：liuy
