近日，蛋殼公寓向美國證券交易委員會提交更新版招股書，將發(fā)行1060萬股美國存托股票(ADS)，每份美國預(yù)托股份代表10股A類普通股，發(fā)行價設(shè)在14.50美元至16.50美元之間，

　　蛋殼公寓預(yù)計將在1月17日，以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。主承銷商為花旗集團、瑞士信貸和摩根大通，除此之外新增加老虎證券作為副承銷商。

　　近兩年，長租公寓告別野蠻生長并逐漸進入成熟期。在2020年伊始，蛋殼公寓選擇沖擊美股IPO。

　　解決資源錯配

　　根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》預(yù)計，2030年全國租賃人口將達2.7億人，整體市場規(guī)模將達4.2萬億元。同時，哈佛大學(xué)住房研究中心數(shù)據(jù)顯示，紐約、洛杉磯、舊金山等核心都市的租賃人口占比均在50%左右，而房價同樣很高的北京租賃人口占比只有34%�？梢灶A(yù)見，未來五到十年，中國租賃市場將繼續(xù)迎來高速增長。

　　租房人數(shù)的增多與消費不斷升級，也對租房市場提出了對高品質(zhì)房源的需求。2015年初，蛋殼公寓成立，聯(lián)并提出融合互聯(lián)網(wǎng)與長租公寓的創(chuàng)新“新租賃”模式——集中化地運營由房東托管的公寓，將其出租給租客；對公寓進行標準化的設(shè)計、裝修和配置，并提供高品質(zhì)的一站式服務(wù)；沒有實體店面，業(yè)務(wù)流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務(wù)體驗。

　　目前，蛋殼在租客和業(yè)主之間承擔托管的角色，省事省心是兩端共同的痛點。一方面，蛋殼通過標準化服務(wù)替業(yè)主解決入住、裝修、后期維護等問題；另一方面，通過分散式出租也能給年輕人提供更多有品質(zhì)的居住環(huán)境和服務(wù)。

　　類似的模式在國外也屢見不鮮。德國最大的長租公寓品牌Vonovia管理規(guī)模為39.2萬套，市值196.2億歐元；美國最大的品牌機構(gòu)GRE管理規(guī)模為41.8萬套；日本規(guī)模最大的大東建托集團，管理戶數(shù)超過97萬戶。

　　現(xiàn)在，長租機構(gòu)+互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展模式，正在深刻地改造著中國傳統(tǒng)住房租賃市場，成為推動租住品質(zhì)升級的生力軍。中央推行“租購并舉”的住房制度，監(jiān)管層希望長租公寓這股創(chuàng)新風潮，盤活存量房，為舊城改造，提高用戶居住品質(zhì)做出貢獻。

　　提升租住體驗

　　隨著人們生活水平的提高，租戶對居住的品質(zhì)要求也會越來越高。對于一二線城市外來年輕人來說，居住環(huán)境的舒適程度，互聯(lián)網(wǎng)的便捷程度，生活服務(wù)的豐富程度都已成為他們選擇居住環(huán)境的主要因素。

　　互聯(lián)網(wǎng)科技賦能和互聯(lián)網(wǎng)基因，被認為蛋殼公寓的核心優(yōu)勢。蛋殼公寓通過以“地圖找房”、“線上找房”等為代表的功能設(shè)置，租客可以通過篩選大量個性化條件來方便地找到自己想要的房源，這些創(chuàng)新系統(tǒng)平臺和功能形式都為租客提供了全新的智能租房體驗。

　　另外，在配套還有設(shè)計上，蛋殼公寓都在努力貼近年輕人的需求和審美。在整體房間設(shè)計上，會采取年輕人更喜歡的北歐風、muji風等，將居住質(zhì)量再提升一個檔次。同時會將書桌、衣柜、床、餐桌等家具和微波爐、冰箱、熱水器等生活家電一次性全套配齊。

　　與此同時，蛋殼公寓通過多種手段從源頭管控空氣質(zhì)量。一方面，從甲醛的源頭進行預(yù)防，使用環(huán)保無污染的建材進行裝修，保障健康租住環(huán)境。另一方面，從甲醛的觸及終端進行治理。蛋殼公寓推出了自主研發(fā)的“智能新風系統(tǒng)”，從源頭控制疊加新風交換，讓困擾長租公寓行業(yè)許久的空氣質(zhì)量問題得到根本解決。

　　此外，蛋殼公寓重視品牌與用戶之間的緊密聯(lián)系，通過連續(xù)舉辦了“住蛋殼GO出眾”以及“住蛋殼曬彩蛋”等大型系列品牌活動，吸引了上萬人參與分享生活的精彩。據(jù)了解，蛋殼公寓先后打造了多款主題品牌活動，比如說勇敢表達自我、提供展示舞臺的“租來de聲音”全民K歌賽，幫助租客釋放精神壓力的“演員de蛋生”話劇表演課，以及關(guān)注單身租客情感生活的“心動de信號”相親活動等，滿足了青年群體在畢業(yè)求職、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、社會融入、婚戀交友等各方面的需求，豐富年輕人的精神世界。

　　如何擴大市場有效供給，滿足租房市場不斷增長的租房需求，保障居住品質(zhì)，是中國亟待解決的社會難題。而蛋殼公寓通過標準化的房屋改造，為市場提供高品質(zhì)房源，可有效的調(diào)動存量房源，破局國內(nèi)住房租賃難題。

　　未來發(fā)展

　　正是因為蛋殼公寓對市場發(fā)展的洞察以及對用戶體驗的極致追求，從成立至今也取得了亮眼的經(jīng)營業(yè)績。從披露的招股書中我們可以看到，蛋殼公寓在最近幾年實現(xiàn)了持續(xù)、大幅度的營收增長，從2017年的6.6億人民幣營收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個月就已經(jīng)實現(xiàn)超57億元人民幣的營收，蛋殼公寓的營收增長速度可謂“驚艷”，而且可以預(yù)見，這種高速上漲的步伐還將持續(xù)。

　　與整體營收增長相對應(yīng)的，就是蛋殼公寓入駐城市、運營房間數(shù)的持續(xù)擴張。根據(jù)招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經(jīng)進駐了全國13座主流一二線城市，管理運營的總房間數(shù)432,690間。

　　根據(jù)最新招股書披露，蛋殼公寓2019年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長。相比其他互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，長租公寓行業(yè)是一個相對來說比較重資本的行業(yè)，所以在平臺業(yè)務(wù)擴張期，虧損都是一個繞不開的問題。

　　對比2018年的經(jīng)調(diào)整虧損率及經(jīng)調(diào)整EBITDA率，我們可以發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓在過去幾年時間持續(xù)高速的增長，導(dǎo)致仍處于虧損狀態(tài)。但同時，其規(guī)模效應(yīng)以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個月，這證明了蛋殼公寓整體發(fā)展方向的正確性：未來隨著蛋殼公寓營收、規(guī)模的持續(xù)上漲以及整體運營成本及資金投入的下降，蛋殼公寓的盈利能力將得到證明。