轉眼已經(jīng)步入2020年，回首2019年上海樓市，可以簡單地概括如下：商品房成交量整體“先揚后抑”，即先提升后下降。從三月小陽春，市場熱度短暫提升后步入整體平穩(wěn)狀態(tài)，直到8月份臨港自貿(mào)新片區(qū)限購政策微調(diào)后再次激發(fā)市場潛力，促成一波成交量;然而預想之中的“金九銀十”并未出現(xiàn)，所以自九月份到年底，樓市成交量持續(xù)下降，略顯冷清，但價格基本保持平穩(wěn)。

　　具體而言，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年2月初受春節(jié)假期影響，成交先降后升，月末下降;3月初延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，隨后先下降又持續(xù)上升;4月、5月成交量持續(xù)波動，6月首周成交量下降，隨后持續(xù)回升。7月、8月則是延續(xù)震蕩下行再趨穩(wěn)上行的態(tài)勢;9月前兩周，成交持續(xù)下滑，下旬成交持續(xù)上行。而10月首周成交再度下行。

　　從政策角度來看，全國整體的基調(diào)是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，上海也沒有發(fā)布樓市相關的重磅政策，以影響平穩(wěn)態(tài)勢。即使針對臨港片區(qū)限購政策略微松綁，也只是為了引進人才，帶動當?shù)氐慕?jīng)濟貿(mào)易，并未全面開放限購，導致房價大幅度上漲。

　　從價格上看，因限購限貸政策升級以及調(diào)控政策的持續(xù)籠罩，2019年上海商品住宅成交價格保持穩(wěn)定。根據(jù)中指研究院總結的數(shù)據(jù)顯示：2019年全年商品住宅成交均價為54090元/平米，較18年同期上漲1.88%。對成交價位進行細分，其中500-1000萬總價段仍為成交主力，占比為32.4%，較18年全年提升0.4個百分點。400-500萬總價段成交占比提升幅度最大，為16.1%，較18年提高2.9個百分點。200-300萬總價段成交占比下降幅度最大，為13.1%，較18年下降3.9個百分點。其他總價段產(chǎn)品成交占比變化均不大。不同區(qū)域的成交均價及漲幅也有所不同：靜安、黃浦、盧灣(新黃浦區(qū))、長寧、虹口商品住宅成交價格均破10萬元/平米;崇明、金山成交價較低，成交價低于3萬元/平方米。價格同比漲幅方面，青浦、南匯價格漲幅超過10.0%;盧灣跌幅超過5%。

　　不難發(fā)現(xiàn)，偏遠地區(qū)如崇明區(qū)、金山區(qū)因交通不便利、配套設施不健全等原因，其成交價格穩(wěn)中有降，而靠近市中心等繁華地區(qū)的房價依舊高位運行;改善型客戶的需求逐漸擴大，200-300萬總價段的成交量在下降，500-1000萬總價段以及400-500萬總價段的成交量上升速度較快，說明從小戶型置換到大戶型、以及從偏遠地區(qū)搬遷到繁華地區(qū)的購房者數(shù)量正在提升。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

　　最后再來看一下上海二手房市場，三月樓市小陽春態(tài)勢讓二手房住宅成交量同比上漲30.7%，而到了5月份之后成交持續(xù)走弱，成交套數(shù)在3、4月份達到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑，10月成交套數(shù)僅1.58萬套，11月回升至1.77萬套。2019年前11個月，上海二手房成交套數(shù)為20.9萬套，達到近三年的成交高點。此外，住房成交價格在36800元/平米-39500元/平米的價格區(qū)間波動。處于該均價的地區(qū)基本集中在奉賢、青浦、松江、南匯、寶山、浦東等地區(qū)，既不繁華也不偏遠，說明剛需客戶的數(shù)量依舊龐大，購房者對交通的便利性、周邊資源都有一定的要求。

　　2020年上海樓市趨勢預測

　　基于2019年的整體情況來看，三月之所以成交量“暴增”，是因為距上海限購政策的出臺剛好滿三年，很多人的限購資格得到解禁，無論是對于買方還是賣方而言，房產(chǎn)成交的需求都得到釋放，但結果是熱度的提升只是階段性的;同理，臨港片區(qū)的限購政策放松，對上海樓市的利好影響也是短期而有限的。限購、限貸政策從未從根本上放松，樓市趨于理性。專家預計，2020年上海房地產(chǎn)市場調(diào)預計仍將以穩(wěn)為主，緊縮之勢延續(xù);需求端觀望情緒仍然較大，成交量難以持續(xù)放量，房價也將維持平穩(wěn)走勢。由此可以推測，接下來的一年里在價格方面，房價既不會大漲，也不會大跌。

　　來源:樂居二手房

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