相比往年，今年東莞土地市場更加火熱。

　　機構數(shù)據(jù)顯示，1-10月，東莞土地市場成交規(guī)劃建面為593萬平方米，同比上升200.2%，成交金額621億元，同比上升179.6%。值得注意的是，今年虎門鎮(zhèn)土地市場表現(xiàn)亮眼，有專家認為，這與濱海新區(qū)的規(guī)劃有關。

　　除了增量土地市場火熱，東莞舊改項目也是進展得如火如荼。據(jù)統(tǒng)計，截至10月20日，東莞今年共有109個城市更新項目確定前期服務商，合計改造面積約2431.6萬平米。值得注意的是，黃江鎮(zhèn)落實的城市更新項目數(shù)量和面積都最多。對于東莞的地市和樓市，多位專家都表示看好。

　　東莞土地市場火熱

　　10月27日上午，大嶺山鎮(zhèn)大沙村約3.88萬㎡涉宅地塊土拍落槌，中海以18.2億元拿下，折合樓面價20842元/㎡，刷新大嶺山樓面價。至此東莞“銀十”土拍正式落幕。

　　與往年相比，今年東莞土地市場尤為火熱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1-10月，東莞土地市場成交規(guī)劃建面593萬平方米，同比上升200.2%，成交金額621億元，同比上升179.6%。

　　對于東莞市今年土地市場火熱的原因，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，這與東莞政府推動住宅用地供應的決心有關。2019年1-10月，東莞住宅用地成交面積僅占2019年東莞全年建設用地供應計劃中居住用地的24.5%。2020年1-10月，東莞住宅用地成交面積占2020年建設用地供應計劃中居住用地的90.7%。

　　此前，東莞“725新政”也特別強調“加大住宅用地供應力度，適當提高新增國有建設用地中住宅用地供應比例，優(yōu)先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾”。

　　中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任、國家高端智庫CDI資深研究員宋丁則用“洼地效應”來解釋東莞土地市場火熱的現(xiàn)象。“大灣區(qū)規(guī)劃的背景下，東莞北邊是廣州，南邊是深圳和香港，夾在世界級的城市中間，東莞的土地價格和房產(chǎn)價格相對偏低，但是近兩年其經(jīng)濟狀況較好，成長潛力巨大，這引起了市場的關注，許多大開發(fā)商開始進入東莞。”宋丁對記者說。

　　虎門市場表現(xiàn)亮眼

　　值得注意的是，今年虎門鎮(zhèn)土地市場表現(xiàn)亮眼。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，前三季度虎門鎮(zhèn)成交面積占東莞市總成交面積的20%，是東莞成交量最多的鎮(zhèn)。

　　這或與虎門鎮(zhèn)近年來的規(guī)劃有關。在建設大灣區(qū)的背景下，2018年9月，虎門白沙社區(qū)詳規(guī)出爐。“借勢TOD以及高鐵，虎門將成為東莞綜合樞紐新城�！迸撕茖Α度A夏時報》記者說。

　　2019年9月1日，東莞市市政府常務會審議通過了《東莞市濱海灣新區(qū)城市總體規(guī)劃2018-2035年》，虎門鎮(zhèn)則正好位于濱海新區(qū)沙角地區(qū)板塊，沙角地區(qū)板塊是東莞唯一適合建設十萬噸及以上深水泊位的區(qū)域。

　　“濱海新區(qū)緊靠灣區(qū)的核心位置，其未來增值潛力大，市場關注度高，土地成交價格上升也比較快�！彼味≡诮邮苡浾卟稍L時說。

　　此外，這也與虎門鎮(zhèn)發(fā)展空間較大有關。貝殼研究院相關研究表示，一般情況下，東莞每宗用地規(guī)劃建筑面積平均30萬㎡，而虎門鎮(zhèn)1-10月成交2宗宅地，其中1宗達100萬㎡以上。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，盡管前三季度東莞土地成交總量和累計金額同比大幅上升，但其樓面成交均價卻同比下降8.2%。

　　對此，潘浩對《華夏時報》記者說：“東莞725新政強調住宅用地采取差別化、限地價出讓方式，建設限地價、限房價、限購買人群的住房項目，同時要求每宗地10%的人才安居住房，可以說是多種措施穩(wěn)定地價�！�

　　“地價下降，一方面說明地方政府在調控土地價格，另一方面也說明部分土地位于郊區(qū)，影響了成交結構。此外，部分企業(yè)在三季度拿地較保守，客觀上也會影響土地的價格。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《華夏時報》記者表示。

　　舊改項目“百家爭鳴”

　　除了增量土地市場火熱，東莞舊改項目也是進展得如火如荼。

　　合一城市更新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年第三季度末，東莞采取“前期服務商”方式的城市更新項目共224個，涉及舊改土地面積合計6535萬平方米。根據(jù)媒體統(tǒng)計，截至10月20日，東莞今年共有109個城市更新項目確定前期服務商，合計改造面積約2431.6萬平米。在已經(jīng)落實的前期服務商中，主要以東莞本土房企和深圳房企為主，東莞舊改市場呈現(xiàn)“百家爭鳴”的局面。

　　從今年城市更新項目分布的區(qū)鎮(zhèn)來看，黃江、鳳崗、長安、萬江、大嶺山幾個地區(qū)今年落實項目較多，普遍在10個左右，值得注意的是，黃江鎮(zhèn)落實的城市更新項目數(shù)量為13個，面積達到432.11萬平方米，無論是面積還是項目數(shù)量，其在東莞的所有區(qū)鎮(zhèn)中都遙遙領先。

　　對于東莞市土地市場接下來的走勢，潘浩表示，東莞樓市未來仍將保持供應大、價格穩(wěn)的特征，未來更多的人才住房將進入市場。另外，隨著東莞土地市場成交結構逐漸合理化，東莞新房市場供應端會趨于穩(wěn)定。

　　“東莞是成長很快的城市，預計后續(xù)會有較多的房企到東莞購地。此外，后續(xù)東莞產(chǎn)業(yè)升級力度大，客觀上也會增加購房需求，進而影響樓市的開發(fā)和交易結構�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對記者說。

　　宋丁也預測在大灣區(qū)的背景下，東莞經(jīng)濟的發(fā)展會使東莞的樓市和土地市場未來幾年持續(xù)升溫。

來 源：華夏時報     

 編 輯：liuy