根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，全國(guó)商品住房銷售面積10.36億平方米，銷售金額10.35萬(wàn)億元。以此計(jì)算，2020年前三季度，全國(guó)商品住房均價(jià)達(dá)到9988元/平方米，離“萬(wàn)元大關(guān)”只有一步之遙。

　　其實(shí)，從單月統(tǒng)計(jì)來(lái)看，從今年6月份開始，全國(guó)新房?jī)r(jià)格已經(jīng)“破萬(wàn)”了。

　　6-9月份，全國(guó)新房均價(jià)分別為每平米10113元、10263元、10539、10191元。統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)新房均價(jià)從每平米2500元漲到5000元，用了7年時(shí)間(2005年到2011年)，從5000元漲到10000元用了9年時(shí)間。

　　從全國(guó)來(lái)看，過去20年，房?jī)r(jià)整體上“單邊上漲”的趨勢(shì)還未打破。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

　　可能有人說，全國(guó)的住房均價(jià)反映不了什么問題。畢竟，全國(guó)各個(gè)城市之間的發(fā)展不平衡。這項(xiàng)統(tǒng)計(jì)價(jià)格也不包含二手住房，而成交金額大的熱點(diǎn)城市，基本已經(jīng)進(jìn)入二手房時(shí)代。同時(shí)，均價(jià)也沒有考慮裝修、樓齡等差異化問題。

　　但如果我們拉長(zhǎng)數(shù)據(jù)趨勢(shì)，就能看到，這個(gè)價(jià)格有很大的代表意義。仔細(xì)觀察這個(gè)簡(jiǎn)單均價(jià)的序列，揭示了過去房?jī)r(jià)走勢(shì)的幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

　　一是2008年房?jī)r(jià)下跌。根據(jù)簡(jiǎn)單均價(jià)計(jì)算，2008年全國(guó)房?jī)r(jià)下跌1.91%，也是過去20年中國(guó)房?jī)r(jià)唯一一次下跌。可見，盡管各地差異很大，但均價(jià)還是能說明規(guī)律的。

　　二是2014年樓市低迷。不考慮2008年的下跌，其他年份全國(guó)房?jī)r(jià)都在上漲。不過，要說哪一年漲幅最小，就是2014年。那年，全國(guó)樓市飽受“高庫(kù)存”之困，房?jī)r(jià)只上漲了1.43%。

　　2008-2010年，M2年均長(zhǎng)21%，樓市開發(fā)投資年均增長(zhǎng)24%，2010年樓市開發(fā)投資增長(zhǎng)首次超過30%，2012年又有一波“降準(zhǔn)降息”。這一期間，各大房企開始進(jìn)入三四線城市。但是，隨著2011年貨幣收緊，樓市終于演化為2014年的“高庫(kù)存”。

　　三是揭示了上漲快的幾個(gè)年份。

　　(1)2004-2005年：年均上漲15%。2003年的“國(guó)18號(hào)文”首次指出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為樓市的春天來(lái)了，房?jī)r(jià)也迎來(lái)第一波大漲。炒房團(tuán)開始進(jìn)入上海，上海在內(nèi)的華東地區(qū)房?jī)r(jià)上漲很快。但是，其他地方房?jī)r(jià)很穩(wěn)定，深圳房?jī)r(jià)還停留在5000元/平方米水平。全國(guó)房?jī)r(jià)基數(shù)低的情況下，那兩年房?jī)r(jià)年度漲幅僅為15%，并不算大。

　　(2)2007年：漲幅為17%。這是一波最健康的上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素，基本上來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)。首先，2001年中國(guó)加入WTO，帶來(lái)了制造業(yè)和出口繁榮，推動(dòng)了中國(guó)城鎮(zhèn)化第一波高潮，居民收入明顯增長(zhǎng)。其次，資本市場(chǎng)股權(quán)分置改革，取消限售股，實(shí)現(xiàn)全流通。股市火熱，給樓市帶來(lái)了資金血液。最后，前期貨幣高發(fā)，加上制造業(yè)繁榮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域價(jià)格都在上漲。

　　這一時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲主要集中在三大都市圈，深圳、廣州等珠三角城市的樓市開始與環(huán)上海的華東地區(qū)，以及北京、天津等城市，一起上漲。這一波樓市上漲，顯示了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用。不過，投資炒作也已經(jīng)開始泛起。

　　(3)2009年：漲幅為24.7%。2008年，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入剛過1.5萬(wàn)元。金融危機(jī)時(shí)期，內(nèi)需孱弱，消化不了制造業(yè)產(chǎn)能，被迫靠樓市和基建來(lái)帶動(dòng)上下游。所以，樓市迎來(lái)貸款7折利率的措施，以及大規(guī)模降準(zhǔn)降息。這是中國(guó)第一次靠房地產(chǎn)來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，也是最大的一次，房?jī)r(jià)第一次出現(xiàn)了超過20%的漲幅。

　　(4)2015-2018年：年均漲幅10%。去庫(kù)存、棚改、降準(zhǔn)降息，多重利好下，第一次出現(xiàn)了覆蓋全國(guó)一二三四線城市的大范圍上漲，內(nèi)地縣城的房?jī)r(jià)也翻倍上漲。在高基數(shù)基礎(chǔ)上，年均上漲幅度達(dá)10%。從全國(guó)趨勢(shì)來(lái)看，也是最后一波大漲。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)“破萬(wàn)”，揭示了幾個(gè)規(guī)律性的現(xiàn)象

　　一是房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)很明顯。2000年以來(lái)的20年，全國(guó)房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)8.5%。仔細(xì)推理，這20年房?jī)r(jià)上漲的邏輯是很強(qiáng)的，比如城鎮(zhèn)化、居民收入增長(zhǎng)、土地價(jià)格上漲、貨幣發(fā)行、地方依賴等。

　　二是房?jī)r(jià)上漲與貨幣發(fā)行密切相關(guān)。2000年以來(lái)，M2的規(guī)模從13.3萬(wàn)億增長(zhǎng)到216.4萬(wàn)億，上漲了15倍，遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)上漲幅度大得多。而且，從M2漲幅與房?jī)r(jià)漲幅走勢(shì)來(lái)看，二者非常一致，基本上同漲同落。比如2009年房?jī)r(jià)上漲高達(dá)24.7%，是漲幅最大的一年，而這一年M2同比上漲幅度，同樣也是歷史最大的(26.5%)。

　　三是重點(diǎn)城市成交放大，拉升了房?jī)r(jià)。四個(gè)一線城市，成都、南京、杭州、廈門、武漢、西安、合肥等重點(diǎn)二線城市，三大都市圈里面的三四線城市(比如東莞、寧波、珠海、惠州、佛山、南通、無(wú)錫、常州、廊坊等)，這幾年對(duì)人口、資源凈虹吸，房地產(chǎn)成交面積占比上升，成交金額上升更大，從而拉升了全國(guó)房?jī)r(jià)水平，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)“破萬(wàn)”的主要原因。

　　四是內(nèi)地三四線樓市趨勢(shì)性滑坡。我們看到很多內(nèi)地三四線城市房?jī)r(jià)橫盤或下跌，比如東北的鶴崗、伊春、甘肅的玉門、內(nèi)蒙古的烏蘭察布等地。

　　未來(lái)，隨著人口向都市圈和大城市遷徙，這個(gè)下跌的過程才剛剛開始。全國(guó)房?jī)r(jià)上漲與內(nèi)地部分三四線城市房?jī)r(jià)下跌，是不矛盾的。

　　對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷

　　一是房?jī)r(jià)告別大漲，但仍將在高位徘徊。從M2、人口(適齡購(gòu)房人群)、住房供求規(guī)模來(lái)看，房?jī)r(jià)都告別了大漲。特別是今年疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，但中國(guó)依舊堅(jiān)持“不刺激”“不大水漫灌”，今年M2同比增幅最高的月份也只有11.1%，遠(yuǎn)沒有過去幾輪房?jī)r(jià)上漲周期那么大。

　　不過，也不能認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌。首先，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”是長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)，也是各地樓市調(diào)控的頭等大事。當(dāng)下，各地財(cái)政收支缺口大，對(duì)樓市的依賴很大，各地托底樓市的決心也很大。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成之前，樓市高位平衡將是大概率事件。

　　其次，地價(jià)還在高位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，百城樓面地價(jià)在2008年時(shí)只有814元/平方米，2009-2014年一直在1100-1500元/平方米徘徊，2015年開始明顯上漲，2016-2018年上漲到2500元/平方米，2019年首次突破3000元/平方米，4年時(shí)間基本翻了一倍。當(dāng)然，后期主要是由熱點(diǎn)城市帶動(dòng)的。從2020年重點(diǎn)城市供地情況來(lái)看，很多城市取消了限地價(jià)政策，地價(jià)又開始上升了。

　　二是重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。什么是重點(diǎn)城市？就是人口凈流入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)適應(yīng)未來(lái)轉(zhuǎn)型方向，與周邊實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通的城市。人口凈流入，意味著增量人口大，而流入的增量人口基本是年輕人口，買房動(dòng)力大，負(fù)債承擔(dān)能力強(qiáng)，對(duì)美好生活有強(qiáng)烈預(yù)期。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)適應(yīng)未來(lái)轉(zhuǎn)型方向，就是指現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)附加值大，就業(yè)人口收入增長(zhǎng)效應(yīng)明顯。比如，深圳南山房?jī)r(jià)高，是因?yàn)榭萍紙@區(qū)就業(yè)人口推動(dòng)的，騰訊、中興、大疆等都在科技園區(qū)。與周圍實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通，意味著對(duì)外部資源的虹吸效應(yīng)明顯。

　　三是買房要關(guān)注成本了。過去，房?jī)r(jià)大幅上漲，掩蓋了房子的持有成本。大家不怎么關(guān)注物業(yè)、維修、折舊、租金能否沖抵月供、再交易成本等等。未來(lái)，房?jī)r(jià)不再明顯上漲了，但成本越來(lái)越高，比如月供、物業(yè)費(fèi)、折舊。如果房?jī)r(jià)漲幅抵不過成本，持有房子就是負(fù)擔(dān)，這類房子再出售時(shí)，不僅耗時(shí)較長(zhǎng)，也賣不上價(jià)。

　　(作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員)

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