2024年上半年上海寫字樓市場共有8個新項目入市，累計供應(yīng)量達48萬平方米，同比下降9.4%。其中第二季度共錄得4個新項目交付，分別是太平洋新天地商業(yè)中心T2、源點大廈、世博天地T1及中交濱江廣場A座，共計體量21.4萬平方米。
上半年凈吸納量為14.4萬平方米，同比下降34.0%。其中第二季度全市凈吸納量為11.9萬平方米，較一季度有所回升，但仍不及去年同期水平。全市空置率較去年年底上升1.3個百分點至21.1%。
行業(yè)需求方面，上半年主力需求為消費品制造業(yè)，其中主要受汽車及其上下游企業(yè)租賃需求帶動，其次為快消及3C產(chǎn)品；金融業(yè)位居第二，主要以非銀金融、證券、保險的租賃需求為主；第三位為TMT，系統(tǒng)開發(fā)和電商需求較為積極；專業(yè)服務(wù)業(yè)位居第四，其中律所、廣告、和咨詢相關(guān)企業(yè)的租賃需求相對活躍。另外，消費服務(wù)業(yè)特別是教育類企業(yè)的租賃需求提升明顯。第三方辦公運營、交運倉儲需求較往年而言，需求呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。企業(yè)性質(zhì)及交易類型來看，內(nèi)資機構(gòu)占比超過六成。
區(qū)位表現(xiàn)來看，虹橋商務(wù)區(qū)受多家汽車企業(yè)搬遷需求帶動，租賃活躍度較往年明顯提升；徐匯濱江子市場中，消費服務(wù)業(yè)（教育）為需求主力；真如子市場去化表現(xiàn)穩(wěn)定，TMT相對活躍；虹橋子市場需求穩(wěn)中有升，主要來自消費品制造業(yè)及電商；前灘子市場去化則主要來自金融業(yè)及工業(yè)制造業(yè)企業(yè)的大面積成交。
上半年全市租金持續(xù)下滑，租金報價較去年年底下降 2.1%，有效租金環(huán)比更是下降4.1%。核心商務(wù)區(qū)的租金跌幅相對較小，但大多數(shù)子市場的租金跌幅呈現(xiàn)擴大趨勢。
2024年上半年，上海零售物業(yè)市場迎來一個新項目開業(yè)，位于浦西次級商圈的徐匯萬科廣場，體量約10萬平方米。作為POD（TOD+PARK）復(fù)合功能綜合體，項目在開業(yè)之際便攜手眾多新潮品牌打造文創(chuàng)集市、寵物集市、騎趣生活節(jié)、滑板表演等創(chuàng)意活動，帶領(lǐng)消費者對都市生活品質(zhì)與健康生活方式進行探索實踐的同時，也使得徐匯商業(yè)格局得到升級完善。
截至季末，全市空置率環(huán)比持平，較去年年末下行0.2個百分點至7.9%，上半年凈吸納量受新項目開業(yè)拉動，錄得9.3萬平方米。租金方面，核心與次級商圈保持穩(wěn)健，但部分新興商圈項目業(yè)態(tài)調(diào)整仍面臨調(diào)整壓力，租金水平尚未完全恢復(fù)。總體來看，全市購物中心首層租金上半年保持平穩(wěn)，維持在每天每平方米33.2元。
需求方面，來自中餐、亞洲菜系以及咖啡茶飲為主要的餐飲品類依舊為市場需求主力，占比40%。其中，各類地方特色中餐品牌需求活躍度顯著，滇牛云南酸菜牛肉火鍋連擴多店，此外諸如打川川川蜀毛肚王、沙膽彪炭爐牛雜煲等帶有強烈地域特色的餐飲品牌均在上半年進入上海市場�？Х炔栾嬈奉愔�，中式茶飲品牌霸王茶姬持續(xù)積極布點，來自廣西南寧的奶茶品牌煲珠公于太陽宮開出上海首店，咖啡業(yè)態(tài)迎來新機遇，CP CAFE在華潤時代廣場開出華東首店，借由咖啡與拼圖的創(chuàng)新融合打造特色消費體驗。
零售業(yè)態(tài)新租占比有所提升，其中服飾類需求占比21%，以戶外運動類品牌的活躍布局為引領(lǐng)，潮流女裝品牌與潮流設(shè)計師品牌線下布點亦較為活躍，中國首家WTAPS落址上海新天地，芮歐百貨迎來KKRIZIA、American Vintage及ANINE BING等一系列品牌首店進駐。此外，生活方式以及珠寶配飾品類需求亦較為顯著，分別占比8%和7%，配飾市集品牌amywrong阿米望全國首店在環(huán)球港開業(yè)。
2024年上半年上海倉儲物流市場錄得3個新項目入市，累計達95.3萬平方米，錄得歷史新高。其中，二季度的新宜金山銀河一號-A地塊項目帶來70萬平方米的新增面積。
需求結(jié)構(gòu)而言，以三方物流占據(jù)絕對主導(dǎo)，占比達68%。短期租賃交易增多，反映當(dāng)下租戶對成本可控與租期靈活的需求上升，錄得化工物流租戶在金山的擴租8,000平方米，某三方物流客戶在金山短租5,000平方米。除此以外，集裝箱物流供應(yīng)商，快遞快運等租戶均有1萬平方米及以上的布局，西北物流園區(qū)的拆遷促使三方物流租戶遷至寶山。制造業(yè)居次位，以醫(yī)療器械和家電家居為主�；钴S區(qū)域主要集中在成熟市場寶山、浦東機場，以及具備價格優(yōu)勢的金山和奉賢。上半年凈吸納量為-24.1萬平方米，空置率上升至26.5%，一方面是受新增供應(yīng)的影響，另一方面受退租影響，退租原因包括食品，護膚品和家居行業(yè)的縮減面積或整合，進出口業(yè)務(wù)下滑以及新能源汽車相關(guān)企業(yè)的重新選址。
租金方面，其中供應(yīng)有限的閔行，浦東機場、西北區(qū)域的租金保持穩(wěn)定，而短期退租集中的奉賢，松江和嘉定的租金向下浮動較大。全市租金報價上半年累計下跌2.3%，報每月每平方米47.4元。
2024年上半年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場迎來八個新增供應(yīng)，集中在張江和金橋板塊，以及臨空和市北，共計53萬平方米，同比上升53%。二季度市場有所回暖，季度凈吸納量環(huán)比上升至7.6萬平方米，至此上半年累計凈吸納量12.3萬平方米，同比上升57%。集中供應(yīng)推動當(dāng)前空置率至20.7%，同比上行2.7個百分點。
搬遷需求的持續(xù)釋放仍為當(dāng)前主要趨勢，上半年需求占比65%。同時租戶采取更保守的策略也使得續(xù)租需求有所增加。就行業(yè)方面，以科技創(chuàng)新為核心的新質(zhì)生產(chǎn)力需求逐漸成為主流。首先，消費景氣行情帶動消費品制造業(yè)以31%占比位居租賃需求首位。主要得益于汽車企業(yè)大面積租賃活動以及多點開花的選址趨勢，如小鵬汽車落址張江、麥格納汽車技術(shù)落址臨空，問界汽車和奔馳落址金橋；另錄得消費品巨頭利潔時和花王落址漕河涇。硬科技投資回暖帶動半導(dǎo)體行業(yè)延續(xù)旺盛需求態(tài)勢，在張江、金橋板塊積極搬遷租賃，如海光芯片、芯馳科技搬遷至張江中區(qū)新項目。同時也錄得多家裝備制造類企業(yè)需求，因此工業(yè)品制造業(yè)以31%占比位居需求第二。TMT企業(yè)需求相比有所減弱，上半年需求占比16%位居第三。但人工智能及軟件系統(tǒng)開發(fā)類新興企業(yè)表現(xiàn)亮眼，呈現(xiàn)擴租及升級搬遷需求，其中不乏涉及人工智能算力、大模型等前沿企業(yè)。
對比各子市場表現(xiàn)，張江中區(qū)科學(xué)之門項目群迎來集中交付，疊加加速產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，帶動企業(yè)積極搬遷升級，特別是多類型的芯片設(shè)計、AI相關(guān)企業(yè)。但同時也帶來較大的去化壓力并加劇板塊內(nèi)項目競爭，多個項目采取大幅提高免租期的策略，致使有效租金下降明顯。作為金色中環(huán)重要區(qū)位，金橋板塊同樣在上半年迎來多個重點項目入市，吸引汽車、智能制造等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)入駐。漕河涇板塊持續(xù)深耕TMT行業(yè)，錄得相關(guān)人工智能、軟件開發(fā)及游戲類企業(yè)需求，同時汽車、快消品等需求亦有所增長，板塊空置率穩(wěn)步下降。整體而言，租金持續(xù)承壓，全市平均租金報價下降至每月每平方米138.3元，上半年累計跌幅1.3%，同時租金面價及租約條件持續(xù)放寬，如免租期延長等，致使有效租金上半年累計跌幅達4.9%。
2024年上半年，上海物業(yè)投資市場錄得50筆交易，交易金額共計323.3億元，較去年同期水平微降6.6%。市場情緒仍在緩慢修復(fù)，資產(chǎn)價格步入磨底階段，物業(yè)投資表現(xiàn)逐步分化，核心資產(chǎn)投資吸引力愈發(fā)凸顯，上半年錄得約12%的交易位于陸家嘴、南京西路等傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)。
標(biāo)的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計，寫字樓物業(yè)交易依舊為主流，占比60%。受到產(chǎn)業(yè)用地企業(yè)股權(quán)變更監(jiān)管收緊的影響，商務(wù)園區(qū)相關(guān)資產(chǎn)的交易規(guī)模在上半年較為有限；另一方面，企業(yè)買家購置整層商辦寫字樓用以投資的趨勢仍在持續(xù)。同時，來自金融、半導(dǎo)體、交通運輸及傳統(tǒng)制造業(yè)等行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)購置整棟物業(yè)作為自用。此外，酒店物業(yè)的投資熱度再度攀升，與零售物業(yè)交易并列第二，占比14%。除傳統(tǒng)地產(chǎn)公司之外，由個人或企業(yè)買家完成的酒店或服務(wù)式公寓成交也愈發(fā)活躍；而零售物業(yè)交易中，通過法拍途徑購置商鋪或購物中心也成為眾多企業(yè)買家的主要選擇。
買家類型方面，企業(yè)買家占據(jù)半壁江山，其中接近四成交易為投資屬性。以個人及宗教協(xié)會為代表的新興投資者投資熱情持續(xù)高漲，如天主教青年會已在一年時間內(nèi)陸續(xù)完成三筆交易。反觀諸如地產(chǎn)公司、機構(gòu)投資者與地產(chǎn)基金等傳統(tǒng)投資者，則呈現(xiàn)出較為謹(jǐn)慎的投資情緒，合計占比20%，上半年所布局的投資標(biāo)的主要集中在長租公寓、酒店及零售物業(yè)等與當(dāng)下消費復(fù)蘇相關(guān)的資產(chǎn)類型。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
