2024年上半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)短暫放緩，僅錄得位于東大街子市場的甲級樓光環(huán)中心一號樓交付，新增辦公面積約3.5萬平方米，系自2018年下半年以來的最低半年供應(yīng)量。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得約7.8萬平方米，盡管同比環(huán)比均實(shí)現(xiàn)改善，但實(shí)際市場租賃活躍度回暖有限，增量需求疲軟，市場去化主要由非標(biāo)樓宇、園區(qū)或老舊物業(yè)升級搬遷至優(yōu)質(zhì)樓宇的租賃成交主導(dǎo)，需求占比達(dá)54.4%。另一方面，自去年起行業(yè)調(diào)整引致的大面積退租暫告市場，上半年除個別第三方辦公空間運(yùn)營商的騰退外，市場整體趨于穩(wěn)定。
相應(yīng)地，市場整體空置率較去年末下降0.6個百分點(diǎn)至24.1%；累積的去化壓力令業(yè)主進(jìn)一步擴(kuò)大商務(wù)條件的可談空間，同時(shí)積極推出具有競爭力的特價(jià)房源，導(dǎo)致市場平均租金較去年末下降3.9%，跌幅逐季擴(kuò)大。
值得關(guān)注的是，大面積租戶在甲級樓的議價(jià)能力不斷提高，并顯著高于乙級樓。據(jù)上半年統(tǒng)計(jì)的近400筆甲、乙級樓的成交案例分析，1,000平方米及以上面積段的成交案例在甲級樓宇落地的平均賬面租金，低于小面積成交案例約每月每平方米14.2元；而這一對比在乙級樓宇中卻為正差。上述數(shù)據(jù)反映，增量需求有限的市場背景下，業(yè)主更愿意以更為彈性靈活的商務(wù)條件進(jìn)行談判，吸引對租金單價(jià)敏感度更高的大面積品質(zhì)租戶。相較之下，中小面積段的租戶則更多控制租賃成本總預(yù)算。
新增需求分行業(yè)看，TMT仍居首位，占比21.2%；金融業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)緊追其后，分別占比20.1%、13.0%。
聚焦細(xì)分行業(yè)，雖然包括云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)依然主導(dǎo)TMT類需求，占比57.6%，但頭部企業(yè)持續(xù)加碼本地生活服務(wù)賽道值得關(guān)注，上半年市場錄得該類型大面積租賃案例落地，帶動消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)的需求占比半年環(huán)比顯著增長20.4個百分點(diǎn)至27.8%；同時(shí)，電商平臺及相關(guān)服務(wù)商的搬遷、升級類成交亦推動該類需求占比半年環(huán)比增長2個百分點(diǎn)至9.2%。金融業(yè)方面，普惠金融、保險(xiǎn)仍處領(lǐng)銜地位，共占比金融業(yè)需求的近2/3；此外，期貨、金融科技等細(xì)分領(lǐng)域亦在上半年衍生增量需求，帶動金融業(yè)動能呈現(xiàn)更多樣化的發(fā)展趨勢。就房地產(chǎn)建筑業(yè)而言，以13.0%的需求占比重回前三，主要得益于央企、國企背景的建筑工程類企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)商的擴(kuò)張。
展望2024年下半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)回升，約65萬平方米的樓宇預(yù)計(jì)交付，將推動總存量在年末突破千萬；其中，62.4%的供應(yīng)將落于天府新區(qū)，區(qū)域去化壓力將進(jìn)一步加大。與此同時(shí)，順應(yīng)辦公需求靈活、多樣的趨勢，第三方辦公服務(wù)商預(yù)計(jì)保持?jǐn)U張態(tài)勢；存量樓宇也將繼續(xù)積極應(yīng)變求進(jìn)，通過改造空置房源以推出精裝、定制類產(chǎn)品。因此，下半年供應(yīng)端不僅量升，亦將呈現(xiàn)更多元化的辦公產(chǎn)品，市場競爭或?qū)⒓觿 ?/P>
但這也給企業(yè)提供了更多辦公選擇。預(yù)計(jì)下半年企業(yè)將持續(xù)通過整合、搬遷辦公面積來尋求最優(yōu)的解決方案，實(shí)現(xiàn)降本增效。特別是“以價(jià)換量”或?qū)⒅鲗?dǎo)全年租賃策略，樓宇之間的租金差值縮小令租賃窗口期擴(kuò)大，也模糊了升級與搬遷兩種活動間的界定。追溯過去兩年，升級、搬遷合計(jì)的需求占比從14.1%顯著增長至54.4%。而目前租戶市場下，搬遷與升級預(yù)計(jì)均能實(shí)現(xiàn)成本控制，相較于過去的租約，企業(yè)持同樣甚至更低的租賃總成本（包括租金、物業(yè)費(fèi)、搬遷及裝修等費(fèi)用）或?qū)⒛苌壍礁咂焚|(zhì)的樓宇。因此，更多企業(yè)借機(jī)優(yōu)化辦公資產(chǎn)組合，通過搬遷換租來實(shí)現(xiàn)降本增效和品質(zhì)提升的雙贏。
另一方面，對于擁有自持或自建樓宇的企業(yè)而言，通過回遷辦公面積來實(shí)現(xiàn)降本增效的趨勢或?qū)⒀永m(xù)。下半年預(yù)計(jì)超35萬平方米的總部樓將交付，或?qū)ο嚓P(guān)企業(yè)的現(xiàn)有約6.3萬平方米的市場化租賃需求造成影響，主要集中在TMT、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。
2024年上半年，成都零售物業(yè)市場迎來供應(yīng)高峰，3個購物中心開業(yè)，合計(jì)約38萬平方米的新增供應(yīng)，系近十年同期新高，且占全年供應(yīng)量的52.4%；其中包括位于攀成鋼板塊香港置地在蓉的首個光環(huán)購物公園，以及位于近郊商圈的龍泉龍湖東安天街和溫江旭輝Cmall。同期，非標(biāo)商業(yè)亦迎來放量，6個新項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)約29萬平方米的新增供應(yīng)，且不論是商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營模式，還是品牌招商上都有突破，如公園獨(dú)棟商業(yè)集群CPI、騎行友好環(huán)形商業(yè)CyPark、改造煥新成自營潮流超市的GOGO EGO等。
文旅消費(fèi)延續(xù)活躍，據(jù)成都市文廣局預(yù)計(jì)，1-6月全市游客接待量超1.3億人次，同比增長超16%；實(shí)現(xiàn)旅游收入同比增長超18%。另一方面，隨著免簽國家不斷擴(kuò)容，以及過境免簽政策持續(xù)優(yōu)化，入境游熱度攀高。成都憑借全國第四多的國際航線數(shù)量，以及豐富的旅游資源，上半年吸引外國人入出境45.8萬余人次，同比顯著增長572%。
聚焦日常消費(fèi)，需求持續(xù)理性，品牌拓店明顯放緩。具體來看，通過監(jiān)測同樣本購物中心發(fā)現(xiàn)，2024年上半年品牌新租門店數(shù)同比下降16%，其中以新能源汽車為代表的主力店和餐飲業(yè)態(tài)的拓店需求收縮最為明顯，同比分別下降70%、38.2%。另一方面，如商超、健身房等傳統(tǒng)主力店洗牌退租，導(dǎo)致在新增供應(yīng)近滿租開業(yè)的背景之下，上半年凈吸納量只錄得約45.7萬平方米。相應(yīng)地，市場整體空置率較去年末下降1.9個百分點(diǎn)，至9.1%，但仍未恢復(fù)至2019年末的水平；運(yùn)營商調(diào)整策略，下調(diào)預(yù)期，租金較去年末下跌0.3%，其中次級商圈以價(jià)換量最為顯著，平均租金較去年末下降1.5%。
新增需求方面，零售業(yè)態(tài)占比55.4%，其中奢侈品牌、高級珠寶繼續(xù)加碼核心商圈，或于IFS與太古里間布局“雙店”，如MaxMara、Dior MEN、Qeelin、TASAKI及儲粹宮等；此外，戶外運(yùn)動、美妝護(hù)膚和電子產(chǎn)品積極布局，矚目案例有Goldwin、Keen、LE LABO的西南首店，以及華為、榮耀等。餐飲業(yè)態(tài)占比收縮至28.1%，主要是各菜系自助餐、性價(jià)比正餐和簡餐，以及迎合夏季的健康輕食，如Wagas、米倉食堂等。體驗(yàn)業(yè)態(tài)持續(xù)上升，占比15.7%，寵物生活館擴(kuò)張矚目，娛樂運(yùn)動體驗(yàn)持續(xù)拓店，如鐵館、普拉提、瑜伽等。
展望2024年下半年，成都零售物業(yè)市場還將迎來3個購物中心合計(jì)約35萬平方米的新增供應(yīng)。其中，位于大源的保利時(shí)光里或?qū)⒅厮苁兄行呐c城南的潮流賣場格局。此外，預(yù)計(jì)6個非標(biāo)商業(yè)、1個奧萊亦將開業(yè)。
供應(yīng)端將進(jìn)一步深化創(chuàng)新多樣趨勢，新增項(xiàng)目在地段、體量和形態(tài)上的精準(zhǔn)化規(guī)劃，有望在高商業(yè)密度的存量市場下挖掘新機(jī)遇。具體而言，在城鎮(zhèn)化率高的三環(huán)內(nèi)和城南，零散分布在社區(qū)間挖掘垂直賽道的商業(yè)項(xiàng)目或更契合當(dāng)下的隨性消費(fèi)需求；而在發(fā)展中的近郊區(qū)域，10萬平方米以上的大體量剛需購物中心仍扮演重要角色，自2015年起供應(yīng)呈上升趨勢，2024至2025年間預(yù)計(jì)仍將引領(lǐng)供應(yīng)。
消費(fèi)場景方面，消費(fèi)動機(jī)由“買”逐漸演變?yōu)椤肮洹保蚁M(fèi)者期望在繁忙生活中獲得愜意與精神自由，因此運(yùn)營商升級打造“游逛場景”，通過引入陽光、綠植、城市肌理等自然元素，營造戶外感，如龍湖東安天街和溫江旭輝Cmall的玻璃穹頂設(shè)計(jì)，陽光能傾瀉整個賣場；并將消費(fèi)動線從物理連接突破至隨性游逛，串聯(lián)出活力、生機(jī)的商業(yè)空間，讓消費(fèi)者產(chǎn)生“日常感”，如CPI等。
消費(fèi)內(nèi)容方面，大眾化的定位邏輯已較難捕捉消費(fèi)觸點(diǎn)，運(yùn)營商定位邏輯逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎ㄖ苹劢辜?xì)分賽道，招引同產(chǎn)業(yè)鏈上下游品類，以對目標(biāo)客群產(chǎn)生強(qiáng)勁吸引，樹立標(biāo)簽，增強(qiáng)粘性。矚目案例包括，針對周邊家庭和年輕居民定制的低零售、重親子及餐飲的成都光環(huán)購物公園，針對大學(xué)生定制的性價(jià)比自營潮流超市與展覽空間GOGO EGO等。
2024年上半年，成都倉儲物流市場未錄得新增供應(yīng)。著眼需求端，市場凈吸納量錄得約負(fù)18.9萬平方米，主要是因?yàn)橄M(fèi)疲軟疊加產(chǎn)業(yè)調(diào)整導(dǎo)致新增需求有限，及租戶縮減、整合引發(fā)大面積的集中退租。相應(yīng)地，市場整體空置率較去年末上升3.3個百分點(diǎn)至11.3%；高標(biāo)庫業(yè)主應(yīng)市下調(diào)預(yù)期，租金較去年末跌0.4%。
具體來看，上半年消費(fèi)市場面臨兩大挑戰(zhàn)，首先整體需求增長疲軟，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月四川實(shí)物型網(wǎng)絡(luò)零售額2,652.7億元（成都占比69.4%），同比增長9.6%，增幅較去年同期收窄8.3個百分點(diǎn)。其次，消費(fèi)需求細(xì)化，相較于綜合電商，承接需求降級，以及填補(bǔ)發(fā)展區(qū)域前期空白的社區(qū)消費(fèi)電商或更具潛力。因此，上述趨勢反映到市場，年中“618”電商購物節(jié)所激發(fā)的擴(kuò)倉需求有限，而依靠生鮮社區(qū)電商和性價(jià)比電商平臺的貢獻(xiàn)，電商才得以主導(dǎo)上半年新增需求，占比54.4%；退租方面，綜合電商和三方物流主導(dǎo)，合計(jì)占比68.2%，主要是業(yè)務(wù)縮減導(dǎo)致的退租，以及降本增效引發(fā)的回遷自建庫，或搬遷至租金低于市場平均水平的非標(biāo)庫。
就產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，2024年1—5月份，成都規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長2.8%；分行業(yè)看，電子信息和裝備制造分別下降3.3%和1.4%，但醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)增長3.3%。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級使市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)并行，上半年制造業(yè)占比新增需求的24.8%，居第二，其中醫(yī)藥制造類需求占比高達(dá)80.5%，成新增點(diǎn)；但也占比退租面積的28.1%，居第三，其中55.4%的退租來自于汽車及零部件類企業(yè)。
分區(qū)域看，需求外溢趨勢明顯，上半年新增需求的59.2%落于遠(yuǎn)郊區(qū)域，如眉山、崇州等。另一方面，基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性，青白江、龍泉受需求調(diào)整影響最大，上半年分別占比28.8%、20.2%的全市退租。與此同時(shí)，存量市場特別是增量需求有限的背景下，同區(qū)域、跨區(qū)域的搬遷案例增多，同時(shí)市場窗口期也吸引部分租戶從農(nóng)民倉升級到高標(biāo)庫。上半年新增需求按租賃策略看，新租占比僅67.5%，較2023年下降18.6個百分點(diǎn)；升級、搬遷分別占比16.3%、11%，較2023年上升8.2、15.1個百分點(diǎn)即為佐證。
展望2024年下半年，成都倉儲物流市場將迎來2個高標(biāo)庫合計(jì)16.9萬平方米的新增供應(yīng)。
2024年上半年，成都投資市場共錄得四筆大宗交易，總成交金額達(dá)47.9億元，同比、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)增長。標(biāo)的物方面，延續(xù)多樣化趨勢，涵蓋商業(yè)、綜合體及工業(yè)廠房等物業(yè)；買家構(gòu)成方面，仍以國企和本地企業(yè)為主。
值得關(guān)注的是，上半年核心CBD金融城錄得矚目的城市級綜合體大宗交易，同時(shí)最大筆金融機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)交易也落地于此。上述兩筆交易的買方均為國企，展現(xiàn)出該類買家對核心資產(chǎn)的價(jià)值持有較強(qiáng)信心。
就待售資產(chǎn)數(shù)量而言，經(jīng)濟(jì)波動周期之下令困境資產(chǎn)數(shù)量增加，帶動不良資產(chǎn)投資活躍度穩(wěn)步提升，這也直接體現(xiàn)在近期法拍類交易數(shù)量的持續(xù)增長；與自用需求共同成為主要的投資目的。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
