金融需求 VS 整體市場(chǎng)需求

　　縱觀深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的演變，金融板塊長(zhǎng)期占據(jù)寫字樓需求排行榜前列。雖然科技產(chǎn)業(yè)的井噴式發(fā)展帶動(dòng)其需求一度在2019年至2021年超過金融板塊成為市場(chǎng)第一大需求驅(qū)動(dòng)，但隨著科技行業(yè)調(diào)整而導(dǎo)致需求回落，金融板塊在2023年重回需求榜首，可見其需求極具韌性，新租量貢獻(xiàn)比例穩(wěn)定在20%以上。

　　金融板塊的強(qiáng)韌需求主要源于以下幾個(gè)原因：首先，金融產(chǎn)業(yè)是深圳傳統(tǒng)四大支柱產(chǎn)業(yè)之一；其次，深圳作為中國(guó)金融中心城市之一，擁有深交所等一系列著名金融機(jī)構(gòu)以及相關(guān)發(fā)展所帶來的眾多金融上下游企業(yè)；最后，深圳擁有全國(guó)最多商事登記主體數(shù)量，豐富的業(yè)務(wù)往來帶來了金融需求的高度活躍。

　　尤其值得一提的是，深圳作為全國(guó)的改革開放先進(jìn)示范城市以及擁有前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，享受了金融創(chuàng)新開放及先行先試的多項(xiàng)政策利好，推動(dòng)創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，從而帶動(dòng)金融服務(wù)類企業(yè)的寫字樓需求在全國(guó)眾多城市中相對(duì)占優(yōu)。

　　深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓需求行業(yè)結(jié)構(gòu)

　　數(shù)據(jù)來源：CBRE整理

　　金融細(xì)分需求分析

　　傳統(tǒng)金融服務(wù)與其他金融服務(wù)需求占比約6：4，所以傳統(tǒng)金融的表現(xiàn)略勝一籌。

　　傳統(tǒng)金融需求主要來源于銀行、證券機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和基金機(jī)構(gòu)四大板塊。傳統(tǒng)金融產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)疊加寫字樓新增供應(yīng)窗口期，由此帶動(dòng)了銀行、證券機(jī)構(gòu)升級(jí)搬遷需求的釋放。在過去三年，二者年均需求占比超30%。銀行的需求主要來自國(guó)內(nèi)銀行業(yè)在深圳的擴(kuò)張及新設(shè)立，其中擴(kuò)張需求以總部銀行已在深圳的為主導(dǎo)，而新設(shè)立需求則主要來自江浙銀行系及外資銀行。證券公司方面，需求主要來自國(guó)內(nèi)頭部券商的物業(yè)升級(jí)搬遷。

　　在金融創(chuàng)新政策的帶動(dòng)下，其他金融服務(wù)的發(fā)展為深圳寫字樓市場(chǎng)需求貢獻(xiàn)較多。由于個(gè)人財(cái)富的增加，帶動(dòng)資管需求水漲船高，從而推動(dòng)來自以投資理財(cái)和財(cái)富管理為主的創(chuàng)新金融類企業(yè)如雨后春筍一般，在深圳這個(gè)金融行業(yè)開放的大環(huán)境下穩(wěn)定增長(zhǎng)。2021-2023年期間，該兩類企業(yè)為深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的金融板塊貢獻(xiàn)了30%的需求。

　　深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)金融細(xì)分需求分析

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　　金融需求租賃類型分析

　　從租賃類型來看，2021-2023年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)金融板塊的需求過半以上來自搬遷且占比逐年升高。截止至2023年12月，金融板塊的搬遷需求占比已近70%。特別需要指出的是，金融搬遷需求占全市搬遷需求的比例也在逐年升高，需求貢獻(xiàn)份額不斷提高。

　　深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓金融需求租賃類型

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　　金融搬遷需求貢獻(xiàn)率（對(duì)比全市搬遷需求）

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來 源：  CBRE世邦魏理仕    

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