2月20日，證監(jiān)會啟動不動產私募投資基金試點，同時中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了不動產私募投資基金試點備案指引（試行）。

　　“指引”劃重點

　　投資范圍擴大至存量住宅

　　對股債比的限制進行了差異化安排

　　提高了投資者的注入門檻， 即不動產私募投資基金投資者應當為首輪實繳出資不低于1000萬元的投資者

　　鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金

　　合理配置不動產私募基金杠桿比例

　　戴德梁行首席政策分析專家魏東女士，就此話題進行了專業(yè)解讀。

　　不動產私募投資基金試點計劃，對房地產市場會有什么影響？

　　本次不動產私募投資基金試點計劃的出臺對市場來說無疑是一個利好。

　　試點計劃為不動產私募投資基金的發(fā)行和備案提供了明確的規(guī)則和指引。在私募投資基金管理制度的基礎上針對不動產投資的特點進行了許多針對性的調整，讓基金管理人在基金募集、項目投資、項目融資、投后管理和投資退出的整個不動產私募基金投資周期中更加規(guī)范的進行運作。

　　同時，該試點計劃也明確了保險資金、資管產品和QFLP等投資人可以更加順暢的對不動產私募基金進行投資。更加順暢的投資渠道將吸引更多且多元化的資金注入不動產投資市場，配上專業(yè)基金管理人在各個細分賽道的管理能力，將有效的促進存量資產的盤活和提質增效。

　　另外，此次政策明確了不動產私募基金的投資范圍，包括存量商品房、保障性住房、商業(yè)地產、基礎設施等，這將一定程度上能釋放更多資金流動性。其中，本次試點計劃重新放開了不動產私募投資基金對存量住宅、公寓等非經(jīng)營性住宅項目的投資，備受行業(yè)關注，然而依照該指引中的細則，對存量商品住宅的限定更為嚴格，因此就目前來看，該試點計劃對住宅市場的影響尚未顯現(xiàn)，我們還將持續(xù)關注后續(xù)相關政策的出臺。

　　哪些房地產領域可以從中受益？

　　商業(yè)地產領域將是本次試點計劃中的最大受益者。由于寫字樓、物流地產、工業(yè)園區(qū)等板塊能夠產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流及較好的投資回報，因此也將持續(xù)吸引私募資金的進入，為公募REITs的擴張奠定基礎。此外，中央政府一直強調需要盤活存量資產，私募基金的進入也將有利于商業(yè)地產的價值重估和資產盤活。

　　戴德梁行中國區(qū)資本市場聯(lián)席主管、董事總經(jīng)理劉兵指出不動產私募投資基金是建設多層次REITs市場的關鍵一環(huán)，是Pre-REITs市場的關鍵參與者。不動產私募投資基金可以通過收購尚未達到REITs發(fā)行標準的資產并進行管理提升和孵化，當資產達到發(fā)行公募REITs要求后進行打包發(fā)行。這為許多尚未達到REITs發(fā)行要求的資產提供了更好的流動性。

　　隨著中國房地產市場的成熟，該計劃將如何在中長期影響房地產市場？

　　從中期來看，近幾年由于房地產政策調整和疫情沖擊的影響，許多開發(fā)商和企業(yè)陷入困境，市場上產生了大量待盤活的存量資產，此時正是市場化資金投入的最佳時機。不動產私募基金為市場化資金的投入提供了良好的渠道，將在中短期內幫助疏解市場困境，有效幫助市場恢復活力，進而帶動中國經(jīng)濟的復蘇。

　　從長遠來看，“房子是用來住的，不是用來炒的”，仍然是中國房地產市場的發(fā)展方向。預計政府還將出臺相應政策，引導私募基金更積極的參與保障性租賃住房的投資和建設，為住房市場雙軌制做出貢獻。

    來源：戴德梁行

編輯：jinbao