16日，上市企業(yè)陸續(xù)披露年報，引起各界廣泛關(guān)注。繼2022年仲量聯(lián)行首次以20家頭部上市企業(yè)的財(cái)報數(shù)據(jù)作為切入點(diǎn)之后，今年將研究范圍擴(kuò)大至8個細(xì)分領(lǐng)域，包括保險、證券、新興金融、互聯(lián)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)軟件、計(jì)算機(jī)及咨詢設(shè)備、半導(dǎo)體和生物醫(yī)藥，共計(jì)75家頭部上市企業(yè)，統(tǒng)計(jì)了橫跨三年周期的近2,000份數(shù)據(jù)。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2022年，75家頭部上市企業(yè)的員工總數(shù)共計(jì)312萬人，對辦公樓的需求面積超過3,000萬平方米，相當(dāng)于北京、上海、廣州這三大一線城市的全部甲級辦公樓物業(yè)，頭部企業(yè)的不動產(chǎn)發(fā)展趨勢對中國辦公樓市場影響深刻。

　　從企業(yè)的人才戰(zhàn)略來看，除保險行業(yè)以外，其他各細(xì)分行業(yè)的頭部上市企業(yè)均連續(xù)兩年保持員工總數(shù)正增長。從經(jīng)營性租賃的年化成本來看， 75家頭部上市企業(yè)在2022年的租賃成本總額達(dá)607億元，同比增長17%。從人均租賃成本來看，新興金融、互聯(lián)網(wǎng)和證券行業(yè)在辦公空間的花費(fèi)上最為慷慨，人均支出達(dá)到3-4萬元/人/年，基本上是各城市甲級辦公樓市場的主力需求。半導(dǎo)體、計(jì)算機(jī)軟件及硬件、生物醫(yī)藥行業(yè)人均租賃成本相對較低，因此主要在產(chǎn)業(yè)園區(qū)和乙級辦公樓之間轉(zhuǎn)換。

　　保險行業(yè)迎來深度修復(fù) 券商和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)積極調(diào)整不動產(chǎn)策略

　　就保險行業(yè)而言，2022年，上市險企員工規(guī)模持續(xù)收縮，五家頭部險企共計(jì)流失員工近2.4萬人，主要集中在營銷業(yè)務(wù)領(lǐng)域。代理人隊(duì)伍規(guī)模持續(xù)下降，與之相關(guān)的在職營銷員工數(shù)量也在下滑。與此同時，管理和技術(shù)類人員的比例卻有所上升。近年來，隨著保險營銷人員分級分類管理措施的落實(shí)，人力清虛、產(chǎn)能提升成為保險行業(yè)轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展下各企業(yè)調(diào)整的主要方向。鑒于保險行業(yè)人員密集型的屬性不變，預(yù)計(jì)保險行業(yè)在辦公樓市場需求中的重要地位不會改變。

　　與租賃資產(chǎn)相反的是，2022年，平均每家上市保險企業(yè)持有的固定資產(chǎn)就高達(dá)277億元，相比于2020年增長了26%，其中還包括了大量投資型物業(yè)，表明不動產(chǎn)已成為其資產(chǎn)配置的重要渠道之一。

　　2022年，證券行業(yè)受市場波動影響，整體業(yè)績表現(xiàn)有所下滑，十家頭部上市券商全年?duì)I業(yè)收入合計(jì)2,896.6億元，同比減少22.04%，但其年租金成本總額達(dá)45.9億元，同比上升9.7%。租賃成本占營收比例均明顯提高，多家企業(yè)開始關(guān)注降本增效、控制風(fēng)險，并在不動產(chǎn)策略上做出應(yīng)對。

　　盡管證券行業(yè)在2022年短期受挫，但頭部券商人員規(guī)模及營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量整體保持?jǐn)U張勢頭。鑒于租金成本控制壓力的全面顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)券商企業(yè)對于辦公樓租賃方面的成本把控和流程監(jiān)管將更加嚴(yán)格，租賃選擇上保持謹(jǐn)慎。

　　經(jīng)歷了寒冬的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在快速恢復(fù)原有業(yè)務(wù)的同時正積極調(diào)整業(yè)務(wù)方向，人員規(guī)模也在持續(xù)調(diào)整。2022年，在兩家頭部企業(yè)的領(lǐng)漲下，十大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工總數(shù)同比增長了3%。另外八家企業(yè)員工人數(shù)雖有所減少，但降幅均在10%以內(nèi)。同時，行業(yè)整體租賃支付能力穩(wěn)定增長，在辦公樓租賃市場展現(xiàn)出更高的承租力。

　　很多頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在轉(zhuǎn)型期早已將不動產(chǎn)管理理念納入到企業(yè)戰(zhàn)略的頂層設(shè)計(jì)，從企業(yè)對不動產(chǎn)租賃及持有的比例便可見一斑。大部分企業(yè)在整合傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)營銷業(yè)務(wù)、向創(chuàng)新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的推動下，對經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生巨大的使用需求，租賃資產(chǎn)及持有資產(chǎn)保持同比例均衡增長。一些企業(yè)著重向一體化供應(yīng)鏈方向發(fā)展，相關(guān)的持有資產(chǎn)比例明顯增長；而另有某些企業(yè)因前店后司的企業(yè)發(fā)展模式，在不動產(chǎn)擴(kuò)張方式上以租賃資產(chǎn)為主，利用辦公樓租賃市場窗口期加速布局。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“過去三年，內(nèi)外部多重不確定因素對辦公樓市場帶來極大挑戰(zhàn)。然而，從紛雜的年報數(shù)據(jù)中可以看出，頭部企業(yè)依舊在積極鑄造人才‘蓄水池’、穩(wěn)步擴(kuò)張不動產(chǎn)規(guī)模，是中國辦公樓市場的中流砥柱。隨著經(jīng)濟(jì)活力的持續(xù)恢復(fù)，預(yù)計(jì)這些趨勢必將轉(zhuǎn)化為辦公樓需求逐步釋放。冬去春來，2023年中國辦公樓市場筑底蓄勢、復(fù)蘇可期。”

    來源：仲量聯(lián)行

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