5月10日， CBRE世邦魏理仕發(fā)布《中資企業(yè)寫字樓租賃四重奏》專題報告（簡稱“報告”）。報告顯示，過去3年，中國寫字樓市場歷經(jīng)跌宕起伏，而中資企業(yè)的辦公需求主力地位進一步強化。擴容、提質(zhì)、增效、逐綠已成為中資企業(yè)寫字樓租賃的四大趨勢。中資企業(yè)租賃面積占比從2019年的60%上升至2022年的72%。

　　此外，對同一城市內(nèi)多個辦公點的整合，是大中型中資企業(yè)房地產(chǎn)策略的另一重要趨勢。一線城市5000平方米及以上的新租交易中，整合性質(zhì)占比約1/5。

　　中資企業(yè)租賃面積占比上升

　　世邦魏理仕對于北京、上海、廣州、深圳等一線城市超過500棟甲級寫字樓的租戶普查數(shù)據(jù)顯示，中資企業(yè)的總租賃面積占比從2019年的60%提升至2022年的72%。2022年，中資企業(yè)在一線城市甲級寫字樓的總租賃面積中，金融和科技行業(yè)合計占比57%，較2019年提升3個百分點。

　　報告顯示，科技與金融持續(xù)擔(dān)當(dāng)中資企業(yè)寫字樓租賃需求的主引擎。從行業(yè)內(nèi)部看，證券基金、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)和軟件開發(fā)等細分行業(yè)新動能的涌現(xiàn)，是這兩大需求引擎得以保持高速運轉(zhuǎn)的重要原因。

　　資本市場改革的持續(xù)深化是推動證券基金機構(gòu)業(yè)務(wù)擴張的動因。2022年，證券/基金/期貨/信托行業(yè)在中資金融企業(yè)租賃交易量中的占比達到50%，較2020年上升14個百分點。與此同時，國內(nèi)科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)向“數(shù)實融合”領(lǐng)域和核心科技研發(fā)轉(zhuǎn)型升級也已初見成效，行業(yè)新增長引擎逐漸加速。數(shù)據(jù)顯示，以人工智能、云計算為代表的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)以及軟件開發(fā)企業(yè)租賃交易量在科技行業(yè)中的占比從45%大幅增加至69%。

　　除了金融和科技外，專業(yè)服務(wù)業(yè)是寫字樓市場需求的另一重要來源。隨著中國經(jīng)濟向高質(zhì)量、國際化、專精化發(fā)展，對專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求也在增長并升級。其中，律所成為需求最強勁的子行業(yè)，近三年貢獻了中資專業(yè)服務(wù)業(yè)新租交易面積的47%。

　　此外，歷經(jīng)三年疫情，良好的辦公環(huán)境成為員工的核心訴求之一。越來越多的中資企業(yè)開始在辦公樓宇策略上做出應(yīng)對。對比世邦魏理仕歷年發(fā)布的《中國寫字樓租戶調(diào)查》發(fā)現(xiàn)，疫情后中資企業(yè)對樓宇品質(zhì)升級意愿明顯增強，較疫情前攀升約10個百分點。

　　從租賃市場來看，租戶選址于甲級寫字樓的比例也明顯提升。根據(jù)京滬兩地疫情暴發(fā)前后三年的新設(shè)立和搬遷交易數(shù)據(jù)，中資企業(yè)選址甲級樓宇的比例提升8個百分點至70%，仍落后于外資企業(yè)，但增速快于外資企業(yè)5個百分點。

　　世邦魏理仕預(yù)計，2023年-2025年期間，國內(nèi)18個主要城市的寫字樓新增供應(yīng)中的甲級寫字樓面積占比將達81%，這將為中資企業(yè)的樓宇升級提供充裕的選擇，尤其是在快速興起的新興商務(wù)區(qū)。

　　聚焦空間效率 整合同一城市多個辦公點

　　值得一提的是，報告顯示，基于對業(yè)務(wù)調(diào)整、成本控制以及提升辦公空間利用效率等考量，對同一城市內(nèi)多個辦公點的整合，是大中型中資企業(yè)房地產(chǎn)策略的另一重要趨勢。在各行業(yè)中，制造業(yè)和科技業(yè)的中資企業(yè)辦公室整合意向最高，這與其當(dāng)前的辦公室分布有較明顯的關(guān)系。

　　中資企業(yè)的整合意向，意味著連續(xù)整層大面積租賃和總部型獨棟租賃需求將有所增加。數(shù)據(jù)顯示，過去3年，一線城市5000平方米及以上的新租交易中，整合性質(zhì)占比約1/5。

　　報告指出，在對多個傳統(tǒng)辦公空間進行整合的同時，將靈活辦公引入房地產(chǎn)策略有助于進一步提升空間效率，并兼顧業(yè)務(wù)連續(xù)性和靈活性訴求。尋求更具彈性的空間解決方案將是未來中資企業(yè)寫字樓需求的一大趨勢。

　　另據(jù)世邦魏理仕之前發(fā)布的2022年《中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》顯示，疫情得到控制后，中資企業(yè)在工作場所內(nèi)設(shè)置共享工位和協(xié)作空間，以及在選址時將共享辦公納入考慮的比例均有明顯上升。

　　此外，世邦魏理仕調(diào)查顯示，54%的中資企業(yè)表示有意愿搬遷至綠色認證樓宇，這一趨勢將推動綠色樓宇租賃需求的持續(xù)增長。

    來源：世邦魏理仕

編輯：jinbao