《北京市城市更新條例》（以下稱《條例》）緊緊圍繞首都城市戰(zhàn)略定位，明確了城市更新的五大類、12項內(nèi)容，在北京城市減量發(fā)展的背景下，以保留、利用、提升為主，堅持民生優(yōu)先，兼顧各方主體利益，推進城市的可持續(xù)發(fā)展。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看，本次《條例》的出臺不僅從政策方面為商業(yè)地產(chǎn)城市更新提供了指引和法律保障，在老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)及老舊低效樓宇更新的具體操作層面也做出了更為靈活、細化的指引。”
政策保障提升老舊建筑提質(zhì)改造可能性
《條例》允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換，將大大提升北京一些老舊建筑提質(zhì)改造的可能性，尤其是在商業(yè)服務和工業(yè)及倉儲服務領域，讓存量資產(chǎn)得到優(yōu)化提升，也為市場提供了更多可利用的空間和投資機會。
存量建筑用途轉(zhuǎn)換包含類型
在資金保障方面，《條例》中不僅拓寬了參與主體的渠道，還從法律保障方面對各方責任、權益做了明確的說明，提出“共擔改造成本，共享改造收益”；在資金來源上，還鼓勵通過設立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式來保證城市更新項目的順利完成。相信在這些政策的支持下，未來將看到越來越多的國有資產(chǎn)城市更新項目通過REITs或PPP等方式將社會資本引入，從而得到了有效的盤活。
鼓勵合理利用廠房內(nèi)部空間進行加層改造，提升項目使用率
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度北京甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米人民幣330元，而乙級寫字樓的平均租金也達到了每月每平方米人民幣228 元，幾乎接近上海甲級寫字樓的平均租金水平。雖然2020年疫情的來襲令北京寫字樓市場租金有所下調(diào)，但仍為全國最高。高企的寫字樓租金對于承租能力較低的初創(chuàng)和發(fā)展中的科技類企業(yè)以及文化類企業(yè)并不友好，因此，對北京優(yōu)質(zhì)區(qū)域老舊廠房進行更新改造，一方面會為部分企業(yè)在城市較為核心的區(qū)位提供性價比較高的辦公場所，另一方面也可以有效激活老舊存量資產(chǎn)，提升產(chǎn)業(yè)效益。
積極推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)化 推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級
《條例》將通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)分級分類認定標準促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)化升級，低效產(chǎn)業(yè)園區(qū) “騰籠換鳥”，積極支持既有低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新，利用騰退空間建設產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。截至目前，僅朝陽區(qū)就有798藝術區(qū)、郎園vintage、萊錦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、銅牛電影產(chǎn)業(yè)園等60余家疏解騰退空間實現(xiàn)了再利用，將其升級改造為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)對外出租，改造后項目迎來了租金和出租率的雙提升。
在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級方面，國家政策也予以大幅度的支持。根據(jù)北京市經(jīng)濟和信息化局數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，全市數(shù)字經(jīng)濟實現(xiàn)增加值1.28萬億元，同比增長3.9%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為42.7%，同比提高1.0個百分點，拉動全市GDP現(xiàn)價增速1.6個百分點。北京作為中國的科研創(chuàng)新中心近年來不斷加大在科技研發(fā)方面的投入，北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年，北京研究與試驗經(jīng)費支出達到 2,326.5 億元，是五年前的 1.57 倍。
優(yōu)化老舊低效樓宇 商業(yè)地產(chǎn)租賃將變得更加綠色環(huán)保
《條例》將允許在同一建筑物中，如商業(yè)、商務辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利、宿舍居住等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房。同時完善建筑安全和使用功能、提高智能化水平、滿足現(xiàn)代商務辦公需求。
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止至2022年上半年，北京全市寫字樓市場LEED認證樓宇體量約為695萬平方米，占北京市寫字樓總體量的30.6%。根據(jù)中央商務區(qū)綠色建筑樓宇和非綠色建筑樓宇租金和空置率對比可以看出，具有綠色建筑認證的寫字樓租金為非綠色建筑寫字樓租金的1.3倍，綠色建筑樓宇平均空置率為10%，而非綠色建筑樓宇空置率為11.8%。未來，隨著租戶們對綠色健康重視程度的增加以及為了進一步達成“雙碳”的目標，未來具備更多綠色認證的樓宇和物業(yè)管理將更加受到市場的青睞。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“北京城市更新各項政策體系較其它一線城市啟動稍晚，但近幾年來一直在不斷完善，此次《條例》的推出，是北京逐步建立“1+N+X”的立體化城市更新政策法規(guī)體系，形成了具有北京特色的城市更新法治化路徑的開始。相信未來，圍繞《北京市城市更新條例》這個“1”的頂層設計，針對核心區(qū)平房（院落）、老舊小區(qū)、老舊廠房、老舊樓宇等的配套文件以及相關的法律法規(guī)、行政管理、技術管理等也將陸續(xù)推出，北京城市更新政策法規(guī)體系也將趨于完善，有力地保障北京城市更新的穩(wěn)步推進�！�
戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰表示：“相信在這些政策的支持下，北京城市更新將會進入高質(zhì)量快速發(fā)展階段。戴德梁行的全鏈條服務平臺將針對城市更新中遇到的各種難點提供從資產(chǎn)價值重塑、可持續(xù)運營發(fā)展、投資策略建議等多維度的服務，從而協(xié)助城市更新項目的穩(wěn)步推進，助力北京城市更新良性生態(tài)鏈有序發(fā)展�！�
來源：戴德梁行就
編輯：jinbao
