房訊網(wǎng)訊 2023年3月17日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進(jìn)化：商業(yè)辦公新勢力"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過800位嘉賓出席論壇，聚焦產(chǎn)業(yè)升級、城市更新、營銷渠道、數(shù)字經(jīng)濟、運營管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品力重塑的新路徑，探尋商業(yè)地產(chǎn)價值鏈重構(gòu)的新模式，攜手商業(yè)地產(chǎn)新勢力共同推動行業(yè)新發(fā)展模式下的"迭代與進(jìn)化"！

　　高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍

　　會上，高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍發(fā)表了題目為“不動產(chǎn)私募基金試點背景下的地產(chǎn)紓困”的主題演講。馮巍表示，增量開發(fā)、快速銷售、炒作、評估增值、開發(fā)商傳統(tǒng)的銀行融資、開發(fā)貸、物業(yè)貸的融資場景，這些舊格局現(xiàn)在變成了正在走向的新秩序。對資產(chǎn)進(jìn)行長期運營打理，追求的是長期穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值、以租定價等是新秩序。要有新的金融工具、金融場景來適應(yīng)新的行業(yè)新秩序，這個金融工具就是不動產(chǎn)私募基金和公募REITs。

　　馮魏認(rèn)為，調(diào)控給地產(chǎn)關(guān)上一扇門，但是不動產(chǎn)私募基金和REITs給地產(chǎn)打開一扇窗。不動產(chǎn)私募基金給市場帶來了增量的權(quán)益型基金，現(xiàn)在市場上地產(chǎn)紓困政策，大部分都是債權(quán)。不動產(chǎn)私募基金還有一個作用是可以推動行業(yè)向小開發(fā)、大資管轉(zhuǎn)型。重資產(chǎn)端就是資產(chǎn)一定要從開發(fā)商到房地產(chǎn)私募基金，只有這種資金才適合這類資產(chǎn)，追求的長期穩(wěn)定回報，市場上有大量資金，保險資金，個人投資者都愿意參加。通過金融工具、CMBS、類REITs等，是商業(yè)地產(chǎn)未來趨勢。

　　以下為馮魏部分發(fā)言：

　　首先說說不動產(chǎn)私募基金，調(diào)控給地產(chǎn)關(guān)上一扇門，但是不動產(chǎn)私募基金和REITs給地產(chǎn)打開一扇窗。不動產(chǎn)私募基金給市場帶來了增量的權(quán)益型基金，現(xiàn)在市場上地產(chǎn)紓困政策，大部分或者99%都是債向，要找貸款主體，找央企貸給你，你給誰做紓困，但是強主體本身就不缺錢，他如果想紓困缺的不是錢，而是資產(chǎn)運營方案還有背后債券債務(wù)解決方案，如果沒有這個方案，你給他錢也不要�，F(xiàn)在市場上大量沖充斥的是債券基金，股權(quán)基金量不大，但是可以四兩撥千斤，它可以找到問題關(guān)鍵來解決。

　　當(dāng)然它要追求的是高額的利潤，當(dāng)然它也必須承受終極的風(fēng)險，現(xiàn)在市場上缺的就是這種股權(quán)基金。為什么我沒有說發(fā)不動產(chǎn)私募基金試點，幾張牌照可能解決這個問題呢？因為原來的所謂的不動產(chǎn)股權(quán)投資更多套用傳統(tǒng)的股票私募基金、PE私募基金，監(jiān)管政策完全跟PE、股票市場進(jìn)行監(jiān)管，這種監(jiān)管的邏輯跟地產(chǎn)完全不一樣的，或者是兩個市場，但是它套用同一套監(jiān)管體系，這給我們做股權(quán)投資的機構(gòu)帶來了很大的困擾。

　　但是現(xiàn)在監(jiān)管也發(fā)現(xiàn)了這個問題，就開辟了新的不動產(chǎn)私募基金試點，針對地產(chǎn)股權(quán)基金進(jìn)行重新頒發(fā)牌照，我們現(xiàn)在正在申請，有可能可以取得第一批牌照。原來做地產(chǎn)投資、股權(quán)投資遇到的問題，可能可以迎刃而解了，要追求高額利潤，但是也愿意承擔(dān)終極風(fēng)險的機構(gòu)，這樣這類機構(gòu)就會在市場上出現(xiàn)，而且大量發(fā)展，這是我們的一個判斷。

　　不動產(chǎn)私募基金還有一個作用是可以推動行業(yè)向小開發(fā)、大資管轉(zhuǎn)型。開發(fā)、運營、持有這個事兒原來都是開發(fā)商自己做，這個事兒肯定是不符合行業(yè)發(fā)展的，我們就可以看到未來，包括現(xiàn)在已經(jīng)開始有了，有輕重分離的行業(yè)趨勢。

　　輕資產(chǎn)端是這個團(tuán)隊就是原來開發(fā)商的團(tuán)隊，他有開發(fā)、設(shè)計、管理能力，就逐漸變成了輕資產(chǎn)的管理公司，憑專業(yè)能力吃飯，做的是委托管理，接收重資產(chǎn)端的委托對重資產(chǎn)進(jìn)行管理，比如代建、運營、招商等等，現(xiàn)在已經(jīng)分化出來了而且是非常強的專業(yè)化團(tuán)隊，比如原來商管公司、公寓管理公司比較強的都是大開發(fā)分離出來的獨立團(tuán)隊，這就是輕資產(chǎn)端的趨勢，它會逐漸剝離出輕資產(chǎn)團(tuán)隊，形成獨自業(yè)務(wù)，甚至有可能獨立上市。

　　重資產(chǎn)端就是資產(chǎn)一定要從開發(fā)商出表，出到房地產(chǎn)私募基金持有，甚至公募REITs持有，只有這種資金才適合持有這類的資產(chǎn)，它追求的就是長期穩(wěn)定回報，市場上有大量資金，保險資金，個人投資者都愿意參加。而開發(fā)商不愿意做，因為回報率太低了，只能說剝離出來，形成重資產(chǎn)端，通過金融工具、CMBS、類REITs、Pre-REITs等等的持有資產(chǎn)，這是未來趨勢。

　　這就是小開發(fā)+大資管的行業(yè)未來的局面，這是我們對未來行業(yè)的判斷。

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