郭瑩輝，國(guó)有資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)資深專家。曾任北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司副總裁兼北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)等職務(wù)。主導(dǎo)開(kāi)發(fā)北京三里屯太古里、中關(guān)村核心商務(wù)區(qū)、中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科學(xué)園、浙江嘉興中關(guān)村長(zhǎng)三角創(chuàng)新園、江蘇無(wú)錫中關(guān)村科技創(chuàng)新園、山東青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、吉林長(zhǎng)春北湖科技園、上海中關(guān)村虹橋創(chuàng)新中心、天津中加生態(tài)示范區(qū)等區(qū)域標(biāo)志性產(chǎn)城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。著有60萬(wàn)字《產(chǎn)城融合：從產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新到空間運(yùn)營(yíng)》。

　　年創(chuàng)立北京智匯興城管理咨詢有限公司及中科產(chǎn)城（北京）建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司，專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市片區(qū)發(fā)展智庫(kù)等，為央企國(guó)企、上市公司、政府平臺(tái)等幾十家客戶提供了產(chǎn)業(yè)園區(qū)全周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策劃、項(xiàng)目建設(shè)管理、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)服務(wù)。

中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝

　　1.中科產(chǎn)城定位為輕資產(chǎn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，請(qǐng)問(wèn)是如何確定這一定位的呢？

　　在我國(guó)，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)不計(jì)其數(shù)，建筑面積多達(dá)百億平方米。然而，優(yōu)質(zhì)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)并不多見(jiàn)，即“入園客戶滿意、開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利、地方政府受益”的”綜合滿意度高的園區(qū)鳳毛麟角，可能僅占20-30%。中科產(chǎn)城之所以選擇輕資產(chǎn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)定位，首先是看到了中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)自2015年以來(lái)已經(jīng)進(jìn)入到大運(yùn)營(yíng)時(shí)代。宏觀經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的紅利逐漸消退，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式面臨市場(chǎng)、資金等重大挑戰(zhàn)，尤其是核心城市產(chǎn)業(yè)用地越發(fā)稀缺。地方政府開(kāi)始直接下場(chǎng)承擔(dān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、招商引資等工作，這進(jìn)一步壓縮了市場(chǎng)化園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的生存空間，之前市場(chǎng)上不少非�；钴S的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都退出了江湖。

　　我們中科產(chǎn)城的核心團(tuán)隊(duì)是曾在中關(guān)村科技園區(qū)擔(dān)任要職的國(guó)有平臺(tái)骨干，積累了十多年產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目策劃定位、商務(wù)談判、項(xiàng)目融資、非標(biāo)代建、產(chǎn)業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)變現(xiàn)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)全周期、全業(yè)態(tài)、全鏈條的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。我們是從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中走出來(lái)的，在數(shù)百萬(wàn)平方米、上百億元園區(qū)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)中經(jīng)歷了無(wú)數(shù)個(gè)問(wèn)題和挑戰(zhàn)，知道全流程的業(yè)務(wù)操作，也清楚哪兒是坑，哪里是贏利點(diǎn)，希望這些高昂的學(xué)習(xí)成本能夠賦能給我們的客戶，避免他們重蹈覆轍，幫助他們“省心、省力、省錢”就是中科產(chǎn)城做產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的創(chuàng)業(yè)初衷。

　　問(wèn)

　　2.您之前負(fù)責(zé)過(guò)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，您認(rèn)為，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)最大的區(qū)別是什么？

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)是服務(wù)企業(yè)集聚、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。其中基本法則是“開(kāi)發(fā)為基，運(yùn)營(yíng)為王”，開(kāi)發(fā)是指產(chǎn)業(yè)載體、生活配套等物理空間和硬件設(shè)施等專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化建造，而運(yùn)營(yíng)是指產(chǎn)業(yè)招商、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、園區(qū)管理以及涉及資本、政策、人才、市場(chǎng)、商事等多種要素、資源與服務(wù)的整合與保障。

　　因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不好做的原因就在于，既要當(dāng)好開(kāi)發(fā)商，還要做好服務(wù)商。在行業(yè)內(nèi)，對(duì)于重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的定義并不統(tǒng)一。有人認(rèn)為重資產(chǎn)僅涉及園區(qū)房地產(chǎn)的投資建設(shè)，不關(guān)注項(xiàng)目定位策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)管理、政府協(xié)作等；也有一些人認(rèn)為輕資產(chǎn)僅指定位策劃、產(chǎn)業(yè)招商以及工程代建等局部業(yè)務(wù)。我個(gè)人認(rèn)為這些認(rèn)識(shí)和說(shuō)法都是片面的，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開(kāi)發(fā)是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，涵蓋了從頭到尾“全周期、全業(yè)態(tài)、全流程”的全能力開(kāi)發(fā)，其核心在于圍繞投資的物業(yè)如何實(shí)現(xiàn)盈利而進(jìn)行的全方位的運(yùn)作和管理。而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)應(yīng)該是脫胎于重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，只是將其中的項(xiàng)目融資和資產(chǎn)投資職責(zé)留給了業(yè)主，而其他的策劃定位、工程代建、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、園區(qū)管理、政府協(xié)調(diào)等職責(zé)委托給了專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作。

　　可見(jiàn)，輕資產(chǎn)相對(duì)于投資方的期望和目標(biāo)而言，其能力要求、經(jīng)營(yíng)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)當(dāng)一點(diǎn)兒都不輕。

　　問(wèn)

　　3.您認(rèn)為在具體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)存在哪些難點(diǎn)？中科產(chǎn)城是如何應(yīng)對(duì)這些難點(diǎn)的？

　　當(dāng)前，國(guó)內(nèi)需要輕資產(chǎn)服務(wù)的客戶主要分為三類：一是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通常用產(chǎn)業(yè)勾地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，剩余的產(chǎn)業(yè)用地由于缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)業(yè)招商能力而變成雞肋。二是政府城投等平臺(tái)公司，受到屬地政府要求先拿地建設(shè)后招商運(yùn)營(yíng)，由于前期研究不足或不專業(yè)，往往經(jīng)常形成大量賣不掉、招不來(lái)的困境物業(yè)資產(chǎn)。三是實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)，自己拿地建設(shè)園區(qū)，或自用或經(jīng)營(yíng)。缺乏對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的認(rèn)知、與政府溝通交流經(jīng)驗(yàn)、拿地談判的專業(yè)能力，更缺乏專業(yè)的產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)管理和招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

　　我們發(fā)現(xiàn)，普遍存在的難點(diǎn)是客戶對(duì)于園區(qū)策劃和政府談判缺乏了解，能不能拿到地？能不能拿到優(yōu)惠條件？這首先是產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資的戰(zhàn)略性價(jià)值或風(fēng)險(xiǎn)，而這方面正是中科產(chǎn)城公司最強(qiáng)項(xiàng)。公司創(chuàng)立四年來(lái)，已為這三類客戶完成了20多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全周期開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)策劃，支持客戶完成內(nèi)部的投資可行性決策、與政府拿地的匯報(bào)和商務(wù)談判。其中，還為重點(diǎn)客戶提供了專業(yè)的園區(qū)建設(shè)管理服務(wù)，包括國(guó)內(nèi)疫苗龍頭龍頭上市公司沃森生物在云南昆明獲取總部園區(qū)用地和項(xiàng)目建設(shè)管理，還在北京大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地獲取100畝產(chǎn)業(yè)用地及園區(qū)建設(shè)管理，為國(guó)內(nèi)建材五金龍頭上市公司堅(jiān)朗五金在北京通州獲得產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，并建設(shè)開(kāi)發(fā)企業(yè)科技總部。

　　團(tuán)隊(duì)過(guò)往經(jīng)歷和業(yè)績(jī)，以及與政府溝通對(duì)話的能力，與客戶形成了強(qiáng)大的互補(bǔ)和互信，并給客戶節(jié)省大量土地款、減少非標(biāo)準(zhǔn)載體建設(shè)的試錯(cuò)成本，這些點(diǎn)點(diǎn)滴滴能力與價(jià)值積累鑄就了公司“專業(yè)、可信、增值”這一核心競(jìng)爭(zhēng)力，最終形成了獨(dú)特的“12586”園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)理論框架，并以此作為客戶與政府之間溝通的橋梁，以“為產(chǎn)業(yè)大咖建園區(qū)，為地方政府招大商”為輕資產(chǎn)服務(wù)的宗旨，將多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為客戶增值、為社會(huì)服務(wù)的行動(dòng)方針。

　　問(wèn)

　　4.了解到中科產(chǎn)城十分注重園區(qū)服務(wù)，您可以展開(kāi)分享下嗎？

　　企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)園區(qū)開(kāi)發(fā)商和本地政府提供的要素、資源與服務(wù)，這是企業(yè)賴以生存的生態(tài)體系重要構(gòu)成。園區(qū)服務(wù)因類型不同服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo)差異很大，早在十年前，我便著手指導(dǎo)集團(tuán)建立科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)要素服務(wù)、政務(wù)商事服務(wù)、生活保障服務(wù)三大服務(wù)系統(tǒng)，包含上百項(xiàng)具體服務(wù)內(nèi)容。具體服務(wù)內(nèi)容由項(xiàng)目所在地的園區(qū)公司根據(jù)不同城市地域和不同產(chǎn)業(yè)形態(tài)制定。

　　在我們的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中，深切感受到產(chǎn)業(yè)服務(wù)的重要性。例如，我們?cè)诩�林長(zhǎng)春的一個(gè)40萬(wàn)平方米的遠(yuǎn)郊區(qū)園區(qū)，豐富的園區(qū)服務(wù)不僅保證了1-1.2元/天/平方米的租金收益，而且連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)年綜合納稅5億元，折合1250元/平方米的納稅奇跡！

　　問(wèn)

　　5.近年來(lái)，園區(qū)智慧化和低碳化的概念和技術(shù)越來(lái)越受歡迎。您如何看待園區(qū)智慧化和低碳化？

　　園區(qū)智慧化和低碳化已成為園區(qū)基本配置。早在2012年，我便與IBM中國(guó)簽署了智慧園區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議。從空間載體建造、客戶招商管理到設(shè)備設(shè)施運(yùn)維、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)，以及產(chǎn)業(yè)要素服務(wù)和政府網(wǎng)格化治理等方方面面都離不開(kāi)互聯(lián)網(wǎng)信息處理、大數(shù)據(jù)應(yīng)用和物聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)管理。尤其是在建面幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平方米的大型園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城中，智慧教育、智慧醫(yī)療、智慧社區(qū)、智慧政務(wù)以及城市大腦等已成為產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和地方政府管理部門不可或缺的服務(wù)與治理手段。因此，中科產(chǎn)城也會(huì)為客戶提供豐富的智慧園區(qū)策略建議及智慧能源的投資和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

來(lái) 源：聚焦園區(qū)     

編 輯：liuy