房訊網(wǎng)訊 2022年9月21日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)聯(lián)合樾長(zhǎng)安主辦的北京CBD商辦價(jià)值論壇在樾長(zhǎng)安成功舉辦，主題為“樾鑒CBD 商務(wù)新勢(shì)力”。來(lái)自戴德梁行、高力國(guó)際、世樺嘉潤(rùn)、京東聯(lián)行、遠(yuǎn)行地產(chǎn)、企小秘、中原地產(chǎn)、 樂(lè)工場(chǎng)、思源地產(chǎn)、萬(wàn)象地產(chǎn)、力方地產(chǎn)等22家頭部商辦經(jīng)紀(jì)代理公司出席。共同探討商辦物業(yè)大宗交易新路徑與未來(lái)投資新機(jī)遇。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)兼房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱在論壇上表示，今年上半年，由于受?chē)?guó)際環(huán)境復(fù)雜演變、國(guó)內(nèi)疫情沖擊等超預(yù)期因素影響，國(guó)民經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、增速放緩，尤其是一線城市輪番封控影響，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易投資市場(chǎng)整體活躍度減弱，成交量表現(xiàn)平淡。成交額較去年同期出現(xiàn)了較大幅度的下降。

　　有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年主要城市大宗交易市場(chǎng)累計(jì)成交額約716億元，較去年同期下降近四成，環(huán)比2021年下半年更是有近六成的降幅。其中一線城市交易額占比出現(xiàn)下滑，二線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，交易額占比略有提升，主要是一線城市接連受疫情反復(fù)影響所致。綜合近五年的同期成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年的成交額度處于低位水平，除了受疫情影響的因素之外，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房企因資金鏈緊張而引起的資產(chǎn)拋售也給市場(chǎng)信心帶來(lái)了較大的沖擊。

　　從買(mǎi)家類(lèi)別來(lái)看，投資交易依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，占比約為65%，其中ESR出手在上海大都市圈收購(gòu)11個(gè)物流及工業(yè)資產(chǎn)組合、平安人壽50億元接手遠(yuǎn)洋集團(tuán)在北京的銳中心項(xiàng)目得到市場(chǎng)較多關(guān)注，均是機(jī)構(gòu)投資者較大額度的交易案例。

　　自用型買(mǎi)家也有較好表現(xiàn)，交易占比較去年有所提升至35%，與投資性交易的差距進(jìn)一步縮小。自用買(mǎi)家主要來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)、科技、能源企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，促生在一線城市購(gòu)置總部大樓的需求，例如鄂爾多斯26.73億元收購(gòu)華潤(rùn)旗下上海蘇河灣中心寫(xiě)字樓，商湯集團(tuán)擬33.28億收購(gòu)上海西岸國(guó)際人工智能中心物業(yè)等。

　　從交易物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，伴隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性以及城市新增供應(yīng)大量入市等因素，投資者對(duì)收購(gòu)寫(xiě)字樓保持謹(jǐn)慎態(tài)度，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓成交額同比出現(xiàn)下滑，上半年錄得成交額度279億元，較去年同期降約44%，在總交易額中占比也下降至39%，但依舊是全市場(chǎng)中占比最高的業(yè)態(tài)。

　　工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)投資保持熱度，成交額為179億元，總交易額占比提升至25%，長(zhǎng)三角、珠三角等核心區(qū)域物流資產(chǎn)在期內(nèi)有較好的成交表現(xiàn)。零售物業(yè)由于受疫情影響較大，投資者對(duì)該類(lèi)資產(chǎn)趨向于保守。此外，酒店類(lèi)資產(chǎn)交易仍具有韌性，數(shù)據(jù)中心、長(zhǎng)租公寓等新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)日益受到投資者的關(guān)注。

　　上半年，市場(chǎng)大宗交易成交依舊主要發(fā)生在一線城市，流動(dòng)性較好的上海、北京及大灣區(qū)持續(xù)受到青睞。其中，上海雖受疫情影響較大，仍錄得近30筆交易，以約330億元的成交額位居榜首，且高于去年同期水平。值得一提的是，上半年上海寫(xiě)字樓物業(yè)成交活躍，受自用買(mǎi)家和金融保險(xiǎn)企業(yè)的追捧，總成交額占比高達(dá)64%；而機(jī)構(gòu)投資者則對(duì)工業(yè)物流、生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓物業(yè)類(lèi)型持有非常積極的收購(gòu)態(tài)度。

　　疫情沖擊下北京大宗成交有所滯后，大宗交易成交額約100億元，低于歷史同期水平，市場(chǎng)較大體量成交放緩，內(nèi)資買(mǎi)家包攬了所有大宗成交，其中自用買(mǎi)家交易宗數(shù)占比逾四成，保持活躍。

　　上半年大宗交易市場(chǎng)降溫，主要是受到了經(jīng)濟(jì)放緩和突發(fā)疫情的影響，導(dǎo)致投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)憂影響了其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的重估。我們認(rèn)為，下半年隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體恢復(fù)，投資者信心將得到恢復(fù)并得到釋放，上半年停滯的交易有望在第四季度重啟，可能迎來(lái)成交恢復(fù)。未來(lái)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好信心仍存，預(yù)計(jì)大宗交易市場(chǎng)活躍度仍有較大的提升空間，投資資產(chǎn)類(lèi)型也會(huì)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。另一個(gè)值得關(guān)注的是，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易由投資型市場(chǎng)向自用型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

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