2022年是河北省雄安新區(qū)成立五周年。這五年，城市建設有序推進，未來之城雛形初顯，“雄安大計”正在落地見效。

　　雄安新區(qū)建設進度概覽

　　雄安新區(qū)投資建設進度

　　2021年以來，雄安新區(qū)步入了大規(guī)模開發(fā)建設和非首都功能疏解同步推進的重要階段，重點市場化項目開始集中建設。

　　北京企業(yè)注冊超8成，創(chuàng)新集聚之態(tài)初現(xiàn)

　　截至2022年3月，在雄安新區(qū)本級注冊的北京投資來源企業(yè)達3,600家，占總量的80%以上。此外，科技創(chuàng)新類企業(yè)入駐雄安的數(shù)量也在逐年增加。

　　根據《雄安新區(qū)2021年大數(shù)據研究報告》，2021年入駐雄安的創(chuàng)新科技類企業(yè)為258家，超過過去4年的總和。雄安新區(qū)作為“創(chuàng)新之城”的建設正在加速中。

　　雄安新區(qū)寫字樓市場概況

　　主要集中在容城片區(qū)

　　目前投入使用的辦公產品主要集中在容城片區(qū)奧威路周邊，多由廠房改造，整體品質一般。

　　除下述項目外，在容城片區(qū)奧威路沿街（央企一條街）還有部分零散的可租賃辦公場所，部分企業(yè)也選擇在沿街底商和民居庭院內辦公。

　　目前市場中的項目主要為前期新區(qū)建設企業(yè)提供臨時辦公場所，租金報價（含稅含物業(yè)費）約90-150元/月/平方米。

　　雄安新區(qū)未來供應項目

　　容東片區(qū)

　　容東片區(qū)項目率先入市，該片區(qū)已供應土地建設綜合體項目共五個。預計可提供辦公面積超200萬平方米。

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　　容東片區(qū)土地利用規(guī)劃圖

　　啟動區(qū)

　　截至2022年4月，啟動區(qū)已出讓土地14宗。當前在建項目主要以住宅、公共服務設施及研發(fā)類園區(qū)為主。

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　　啟動區(qū)域市空間結構圖

　　樞紐片區(qū)

　　該片區(qū)已確定的綜合體項目共三個。總建筑面積約260萬平方米。目前僅中交未來城項目開工建設，預計提供辦公面積約38萬平方米。

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　　樞紐片區(qū)土地利用規(guī)劃圖

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　　他山之石——張江和麗澤的經驗

　　隨著未來3到5年各類辦公項目逐步入市，雄安新區(qū)寫字樓市場的起步發(fā)展可以借鑒他山之石——上海張江科學城和北京麗澤金融商務區(qū)的發(fā)展歷程。

　　上海張江科學城

　　從1992年張江高科技園區(qū)開園至今，張江科學城的發(fā)展已經歷時30年。張江有著全國最優(yōu)質的產業(yè)基礎，2010年之前就已經形成了以集成電路和生物醫(yī)藥為先導的產業(yè)布局。

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　　張江的產業(yè)園市場在發(fā)展早期的新項目定價就已高于當時上海產業(yè)園市場的平均水平，在過去的十余年其租金增速更是快于市場平均水平，這在很大程度上得益于市場更加完善的產業(yè)集群生態(tài)和配套服務設施。

　　北京麗澤金融商務區(qū)

　　麗澤金融商務區(qū)是北京新興金融產業(yè)集聚區(qū)、首都金融改革試驗區(qū)，主要承接金融街金融產業(yè)的需求外溢。

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　　由于金融街市場空置率常年處于較低水平，無法滿足企業(yè)擴張的需求，因此企業(yè)需求外溢現(xiàn)象非常明顯。麗澤的寫字樓市場目前的租金水平僅有全市甲級寫字樓租金的一半、金融街租金的三分之一。

　　得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和超高的租金性價比使麗澤市場成為了眾多企業(yè)擴張的首選。

　　雄安新區(qū)寫字樓市場的“從0到1”

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　　由于雄安仍然處于大規(guī)模建設時期，目前的產業(yè)仍然以基礎設施和房地產上下游企業(yè)為主。

　　雄安新區(qū)在從“0到1”的起步階段，辦公樓項目需要站在當?shù)厥袌龅慕嵌葋矶▋r，甚至是在沒有核心先導產業(yè)基礎的前提下定價。

　　雄安寫字樓市場初期租金定價策略

　　01

　　在初期階段，市場需求不足的前提下，秉持現(xiàn)金流思維，保出租率要比保租金水平更重要——以麗澤為例，市場平均空置率降到50%以下用了約3年多的時間。

　　02

　　具有競爭力的市場化租金水平是定價的基本邏輯，同時可以通過免租期來靈活調整有效租金。以目前容城片區(qū)為例，新項目為加快去化，市場化的租金水平預計將可能定在目前市場租金的80%。

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　　圖片來源：新華社，中國雄安官網

　　03

　　項目方應做好準備以應對未來可能出現(xiàn)的高供應和去化難，甚至是租金持續(xù)下調的情況。因此，項目方需要更快、更早的與潛在目標企業(yè)進行對接，多方式多渠道進行去化。

　　04

　　盤活整個市場活力的關鍵在于加快優(yōu)質先導產業(yè)的注入，積極圍繞非首都功能疏解做文章，積極對接優(yōu)質央國企外遷的產業(yè)資源，力爭形成一系列具有突破性的產業(yè)政策。

　　05

　　抓住規(guī)劃先導產業(yè)鏈中的頭部企業(yè)落地雄安，通過以“點”帶“鏈”的方式布局核心產業(yè)，前期需把“國家隊”作為實現(xiàn)形成新區(qū)產業(yè)原始基礎和原始創(chuàng)新能力的關鍵。

　　政策力度和產業(yè)進駐將在很大程度上影響未來的雄安新區(qū)寫字樓市場走勢。

　　無論是張江的騰飛還是麗澤的火熱，核心原因都指向了可持續(xù)的產業(yè)振興，只有打造優(yōu)質的產業(yè)基礎才能推動雄安新區(qū)辦公樓市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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　　未來3-5年不僅是雄安新區(qū)先導產業(yè)實質落地和基礎設施加快完善的戰(zhàn)略攻關期，也是雄安新區(qū)寫字樓市場實現(xiàn)從“0”到“1”的關鍵突破時期。