房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會暨第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)品牌建設論壇在北京富力萬麗酒店開幕，以"商辦新世代 攜手贏未來"為主題，探索新世代下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，推動后疫情時代商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇，打造領先的商業(yè)地產(chǎn)選址解決方案和商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會。

　　2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會作為疫情后國內(nèi)首場線上線下相結(jié)合的大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)貿(mào)活動，提振行業(yè)信心，增添市場暖意，取得了豐碩的成果。展會參展面積超3000平方米，吸引了30余家全國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)和項目亮相參展，線上和線下超過3600余名來自投資機構(gòu)和代理機構(gòu)、大中型企業(yè)和專業(yè)觀眾參會參觀，舉辦了16場論壇及推介活動、兩場重磅授牌儀式，一場重磅報告發(fā)布以及一場各省市駐京機構(gòu)商辦物業(yè)大宗交易對接會。

　　2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，海淀大悅綜合體協(xié)辦，同時得到了中海商務、大悅北京產(chǎn)業(yè)、北辰寫字樓、京東產(chǎn)發(fā)、北京遠洋樂堤港、遠洋國際中心Ⅱ期、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、中海時代廣場、中海金海匯、中海金融中心、首創(chuàng)新大都、中建財富國際中心、雄安市民服務中心、北京國際財富中心、世東國際、北京前海人壽大廈、華騰大廈、北京荷華明城大廈、北京城建大廈等合作伙伴的支持。

　　以下是2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會直播實錄（三）：

　　主持人：我非常印象深刻的是剛才郭總分享的一組數(shù)據(jù)12586應該是產(chǎn)業(yè)投資運營的摩爾斯密碼，通過郭總的講解讓我們認識到產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)本身深度的回歸。

　　下面讓我們聆聽來自產(chǎn)城融合與產(chǎn)業(yè)園區(qū)一線操盤手的聲音，有請西北旺聯(lián)社副總經(jīng)理、復旦大學經(jīng)濟學院校外碩導苗思露女士，演講題目是集體土地在盤活 產(chǎn)業(yè)園區(qū)新篇章。熱烈掌聲歡迎！

　　苗思露：各位來賓、各位同行，大家好！我是來自西北旺聯(lián)社西北旺萬合科創(chuàng)園的苗思露。今天首先要感謝展會主辦方提供的優(yōu)質(zhì)平臺，在2022邁入金秋之際，讓大家能夠齊聚一堂互通有無。我本次發(fā)言的題目是集體土地再盤活，產(chǎn)業(yè)園區(qū)新篇章。

　　有一個說法只有時間和土地是不可再生的資源。2022年已經(jīng)過半，而土地資源依舊是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)至關重要的基礎要素。隨著2022年初土地管理法修正案的施行，集體土地政策進一步規(guī)范和放開，集體土地再一次成為大家所關注的土地資源形式。我所在的西北旺萬合科創(chuàng)園就是一個身處北京中關村科學城北區(qū)地上建筑面積102.4萬平米的集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此我今天的主要內(nèi)容將會基于西北旺萬合科創(chuàng)園的實踐經(jīng)驗，結(jié)合當前的政策形勢，探討集體土地的挑戰(zhàn)與機遇。內(nèi)容總體分三為部分。盤活革新，集體土地制度革新帶來新的機遇；差異競爭，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢和挑戰(zhàn)；合作共贏，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實踐路徑。

　　首先是第一部分盤活革新。集體土地制度革新帶來新的機遇。談集體土地產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)運營就離不開集體土地制度的革新。剛才談到，集體土地制度在2020年進行了進一步革新，2019年8月《中華人民共和國土地管理法修正案》通過，2020年1月1日起施行。新土地法有四個堅持，堅持土地公有制不動搖，堅持農(nóng)民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度，堅持最嚴格的節(jié)約集約用地制度。

　　修正案內(nèi)容主要分為四個部分，第一，規(guī)范土地的征收管理，進一步縮小征收范圍，規(guī)范征收程序，完善被征地農(nóng)民的保障機制。第二，健全宅基地制度，健全權益保障方式，保障農(nóng)村村民居有所戶的權利。第三，健全耕地保護等制度，多規(guī)合一，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，土地督查，強化基本農(nóng)田的保護制度。第四，進一步明確集體經(jīng)營性建設用地的入市條件。其中對產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生重要影響的內(nèi)容，主要是土地征收管理及集體經(jīng)營性建設用地入市。土地征收管理的相關內(nèi)容明確了征收范圍、保障機制，將成片開發(fā)征收土地的范圍限定在總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，為集體經(jīng)營性建設用地入市預留空間。同時完善對被征地農(nóng)民合理規(guī)范多元的保障機制。

　　本次修正案的最大亮點就是和產(chǎn)業(yè)園相關的集體經(jīng)營性建設用地入市的內(nèi)容。對入市條件、出讓協(xié)議書面形式和集體經(jīng)濟組織許可等方面作出了明確的規(guī)定。第一，進一步明確了入市的條件。土地利用規(guī)劃確定為工業(yè)商業(yè)等經(jīng)營性用途，并依法確權登記的集體建設用地可以出讓和出租。第二，出讓協(xié)議需采用書面形式，且應載明動工期限等等主要條款。第三，出讓出租均需經(jīng)集體經(jīng)濟組織2/3以上成員的同意，并且通過出讓方式取得的集建地享有再出讓的權利。本次修正案為集體土地入市進一步明確了方向，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地資源拓寬了范圍。

　　基于新土地法修正案，經(jīng)過兩年的施行和實踐，結(jié)合我國現(xiàn)有集體經(jīng)濟組織運行機制和實際情況，集體經(jīng)營性建設用地入市政策的運行過程可以簡單總結(jié)為四部分。第一，通過制度環(huán)境、要素供給規(guī)模和經(jīng)濟運行環(huán)境打造基礎情境。第二，鼓勵多元主體參與架設結(jié)構(gòu)。第三，明確建立制度規(guī)則，明晰擴大要素配置，增值收益分配和改革統(tǒng)籌，推動行為的前進。第四，以推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升集體自治，增加集體經(jīng)濟收益，優(yōu)化空間重組，活化市場需求的結(jié)果為導向。

　　最終將通過集體經(jīng)營性建設用地的入市，使得集體土地資源高效配置，地域空間科學重構(gòu)，社會經(jīng)濟形態(tài)優(yōu)化重組，達到鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型良性發(fā)展的最終目標。

　　但是機遇與挑戰(zhàn)并存，利好和困難同行。目前《土地管理法實施條例》等配套文件尚未修訂完成，集體土地利用過程中將會存在大量的國有土地開發(fā)建設沒有存在的問題，有待具體實施細則的出臺。因此，梳理完政策利好，我們引出第二部分內(nèi)容，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢和挑戰(zhàn)。在這里我想用差異化競爭這個關鍵詞作為提煉。

　　談到集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢，放在第一點的應該是集體土地的土地成本相對較低，選擇集體經(jīng)營性建設用地在一定程度上可以避免國有建設用地招牌掛出讓的激烈競爭，降低土地成本。在目前優(yōu)質(zhì)土地價格居高不下，融資成本進一步升高的大環(huán)境下，這一點尤為重要。

　　第二，在集體土地上開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以采取多種合作方式，探索出更多的創(chuàng)新模式。比如由集體土地組織和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商共同出資成立項目合資公司，進行建設開發(fā)招商運營。會由集體土地組織委托有經(jīng)驗、有實力的開發(fā)商進行代建運營，也可由集體土地組織自持，運營商采取輕資產(chǎn)模式多渠道參與開發(fā)建設、招商運營等。

　　第三，集體土地組織作為土地持有方，在前期手續(xù)上具有天然的優(yōu)勢。大家都知道，集體土地可能存在很多的遺留問題，存在很多無法解決也不好解決的一二級手續(xù)問題，很可能影響園區(qū)后續(xù)的開發(fā)建設。那么具有地域優(yōu)勢，可以解決實際遺留問題的集體土地持有方，在開發(fā)建設過程中就具有較大的實際優(yōu)勢。

　　第四，由于集體土地的性質(zhì)，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出售存在諸多限制。因此對園區(qū)招商運營的長期收益更為看重。在運營中追求長期增長，對產(chǎn)品品質(zhì)的要求較高，追求區(qū)域深耕，期待打造長期持有的精品園區(qū)。符合目前低周轉(zhuǎn)、高收益的科學開發(fā)運營理念。

　　談過優(yōu)勢，下面來談集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的挑戰(zhàn)。目前，集體土地流通實施細則尚未落地，地方性法規(guī)也存在許多差異。因此集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營也必然存在不少實際的問題。首先，集體土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資的難度較高，貸款的難度較大。其次，按照現(xiàn)行的落地政策，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷售限制很多，出租為最主要的運營模式。結(jié)合近幾年的經(jīng)濟形勢，尤其是體量大的集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)，招商運營的難度較大。第三，集體經(jīng)濟組織與合作方的管理和運營模式需要磨合。今天，我們的一些合作方也在現(xiàn)場，這些大家可能都有所體會。

　　優(yōu)質(zhì)的集體土地，區(qū)位和價格優(yōu)勢明顯，但是第一個吃螃蟹的勇士總要有所付出。前無古人，而后必有來者，先驅(qū)還是先烈在此一役。以上是今天分享的第二部分內(nèi)容，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢和挑戰(zhàn)。

　　接下來想和大家分享以集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)西北旺萬合科創(chuàng)園為例，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實踐路徑。關鍵詞是合作共贏。

　　首先簡單介紹一下西北旺萬合科創(chuàng)園位于北京市海淀區(qū)中關村科學城北區(qū)，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)，總占地面積69公頃，總規(guī)劃地上建筑面積102.4萬平米，所有土地均為集體土地。園區(qū)包括三個項目組團，海淀大悅綜合體、坤玉灣和中觀世界和數(shù)峰中心，集產(chǎn)業(yè)辦公、商業(yè)綜合體、租賃住宅和人才公寓于一體，打造面向服務、產(chǎn)商居的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。西北旺萬合科創(chuàng)園以中關村科學城北區(qū)高度和西北旺速度的完美融合為目標理念，結(jié)合海淀區(qū)聚焦科技與創(chuàng)新兩大發(fā)展的結(jié)晶，作為西北旺鎮(zhèn)集體經(jīng)濟發(fā)展的重點，中關村科學城北區(qū)山后地區(qū)南部的集體土地大體量、綜合性產(chǎn)業(yè)園，以打造中關村科學城集體產(chǎn)業(yè)的標桿，建設北京大型綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)宜居城市名片為目標，聚焦人工智能、5G、新一代信息技術、大健康、醫(yī)養(yǎng)、數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的全生命周期，秉承差異化的定位理念，勇于走出去，大膽引進來。尊重時代理念，順應協(xié)同發(fā)展趨勢，打造產(chǎn)城融合、商產(chǎn)共融、職住平衡的百萬平米級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　西北旺萬合科技園作為集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)在摸索中前進，積攢了寶貴的實踐經(jīng)驗。首先也是最重要的就是融資問題。西北旺聯(lián)社作為西北旺萬合科創(chuàng)園的土地持有者和建設開發(fā)主體深耕地域，多渠道籌融資，開創(chuàng)性地攻堅克難，著力解決土地及建設開發(fā)資金問題。其次剛才提到集體經(jīng)濟組織和合作方探索多種模式，盤活集體土地優(yōu)勢借力、合作共贏。

　　以我們其中的一個項目海淀大悅綜合體為例，此項目由西北旺聯(lián)社和大悅城商業(yè)管理北京有限公司共同出資，成立項目公司進行開發(fā)運營。總體量約48萬平米打造包括海淀第一個大悅城在內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體。在今年年底到明年年中將要逐步釋放23.7萬平的產(chǎn)業(yè)空間和5萬平米的人才公寓。稍候在路演環(huán)節(jié)也將對大悅綜合體項目進行具體介紹。園區(qū)中另一個子項目中關世界，總體量54萬平米，地上建筑面積約28萬平米，位于中關村科學城北區(qū)最南端，區(qū)位優(yōu)勢明顯。不僅是連接中關村科學城南北區(qū)的最佳載體，更是滿足定制需求的高新企業(yè)生態(tài)圈，定位以5G+AI賦能產(chǎn)業(yè)空間，以萬物互聯(lián)加速科技創(chuàng)新，將重點選取以5G為主和人工智能為發(fā)展方向，通過上游的科研平臺、中游的技術集成和下游的場景打造，閉環(huán)的生態(tài)連接。在項目內(nèi)，預期可實現(xiàn)大象和螞蟻中觀世界項目將會由西北旺聯(lián)社自持，提供跨企業(yè)的定制短租，預計年內(nèi)開工。

　　園區(qū)中坤玉灣項目將由西北旺聯(lián)社自持，與合作方采取輕資產(chǎn)的運營模式，廣納資源，多渠道參與園區(qū)招商運營。坤玉灣項目緊鄰G7高速，距海淀大悅綜合體約2公里。包括年底即將交付的啟辰苑項目共計726條中高端租賃住宅，正在招租。以及剩余的23萬平米產(chǎn)業(yè)空間待釋放，也正在進行招商的定制短租。坤玉灣的定位為職住平衡+服務高端人才的全系列功能，計劃預留5萬平米的醫(yī)養(yǎng)生態(tài)大健康產(chǎn)業(yè)空間。同時承接海淀大悅綜合科技園的溢出產(chǎn)業(yè)，打造科技賽博級的VR場景展示空間，將要打通研發(fā)、應用和展示產(chǎn)業(yè)鏈，打造產(chǎn)商居交融的生態(tài)環(huán)境體系。

　　第三條實踐路徑，西北旺聯(lián)社作為西北旺萬合科技園的建設開發(fā)主體和長期持有方，將統(tǒng)一調(diào)配區(qū)域內(nèi)的各種資源，長遠規(guī)劃，對園區(qū)建設運營助力和回饋。包括但不限于融資渠道的拓寬、前期手續(xù)的辦理、招商引資的政策落地等等方面。

　　第四條實踐經(jīng)驗，園區(qū)將采取引進來和走出去雙管齊下的發(fā)展路徑，西北旺聯(lián)社提供資金、土地、平臺和區(qū)域資源，由合作方提供開發(fā)建設經(jīng)驗、招商平臺資源、科學運營模式。以上是基于當下政策和實際經(jīng)驗，西北旺萬合科技園作為集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實踐路徑。

　　未來集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)將在實踐中探索更多更成功的創(chuàng)新發(fā)展模式，與合作方及廣大上下游資源渠道形成優(yōu)勢互補合作共贏。以上是我今天演講的主要內(nèi)容。很高興今天能有機會與大家分享集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的喜與憂，最后事已言至，詞已表情，我想以一首小詞來結(jié)束今天的演講。耕西北旺地，依京畿福域，建千畝園區(qū)，引鳳凰于飛。

　　謝謝大家的寶貴時間，我的分享到此結(jié)束，歡迎大家到西北旺合作交流。

　　主持人：感謝苗總的精彩演講，我們一定會到達西北旺參觀。產(chǎn)業(yè)新世代，集體用地的盤活必將賦能中國產(chǎn)城融合與產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新動力。

　　接下來的演講嘉賓來自高力國際。高力國際總部位于美國華盛頓州西雅圖市，在全球63個國家擁有485家分公司，致力為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務。在中國，高力國際在上海、北京、廣州、成都、南京、杭州設有10家分公司，駐場辦事處覆蓋全國超過65個城市，旗下?lián)碛?000位專業(yè)人士，物業(yè)管理面積超過4900萬平方米。

　　掌聲有請嚴區(qū)海先生，帶來演講題目是乘風破浪，中國樓宇經(jīng)濟展望。

　　嚴區(qū)海：上半年的時候，我們公司做了一件我認為是有意義的事。說起五大行的數(shù)據(jù)，有一點可能各位不是很清楚，五大行絕大部分的公司數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方法是不一致的。北京有北京的方法，上海有上海的方法，各個城市都不一致。在這種情況下，我們高力國際是把全中國的統(tǒng)一方法全部統(tǒng)一起來了，我們用統(tǒng)一的方法統(tǒng)計我們的數(shù)據(jù)。我們把全中國主要的商業(yè)城市都聯(lián)動起來了，我們要看看全國的主要商業(yè)城市在過去的這半年之后表現(xiàn)會怎樣。所以今天這個報告我一個重點是給大家講一下全中國的商辦市場，主要是甲級辦公樓。其次我重點講一下關于北京這個城市的一些表現(xiàn)。第三，我想分享一些非正式的觀點，也就是我對商辦市場過去20年來，因為我也是從一個非常小白到今天我經(jīng)歷過很多市場的波動，到最后我的一些感想。

　　我們看到的第一個數(shù)據(jù)是全中國辦公樓的存量，甲級辦公樓的存量，可以看到中國最大的辦公樓市場是在上海，1500萬平方米的存量。第二是北京，第三是深圳，第四是廣州。非常有意思，在未來2-3年之后，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)庫預測，假設這些商辦都如期竣工，中國最大的甲級辦公樓市場不是在北京，也不是在上海，是在深圳。

　　大家知道，商辦整個的市場表現(xiàn)跟第三產(chǎn)業(yè)是正相關的，可以看到中國現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的城市是北京，黃色的點也是最高的。第二是上海。第三產(chǎn)業(yè)跟甲級辦公樓的匹配度是非常一致的，當然某些城市可能甲級辦公樓過多，但是第三產(chǎn)業(yè)并沒有上來，我們覺得這種城市是有一定風險的。

　　這是幾個區(qū)域的表現(xiàn)，西北地區(qū)，西安租金都是比較低的。華中地區(qū)的武漢，空置率也是相當震驚，達到了31%。我要特別講一下，我們在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候沒有計算一些小業(yè)主的面積，所以個別城市空置率可能實際情況更嚴重。我們只統(tǒng)計了主要的發(fā)展商，已經(jīng)達到了31%。再看一下西南地區(qū)的成都，租金是在100以下，空置率是22%。再看一下廣州，廣州的空置率過去幾年都比較低，但是今年有一定的上升，現(xiàn)在是13.3%的空置率。北京的數(shù)據(jù)在所有正式里面是最好的，空置率是16.4%，租金是全中國大陸最高的。一個很重要的經(jīng)濟中心上�？罩寐�16.3%，跟北京非常接近，租金比北京略低，235人民幣。

　　這張圖很有意思，橫軸是空置率，縱軸是租金的表現(xiàn)。這兩個象限您可以認為第一象限北京和上海是最佳市場。租金是相對比較高的，空置率是相對比較低的，這是最佳市場。深圳是處在兩個市場第一象限和第二象限之間，它表現(xiàn)為租金相對高，但是空置率比這兩個城市要高一點。第三象限鄭州、廣州、寧波基本上租金比較低，空置率也不高。其他主要的中國商業(yè)城市理論上都是不樂觀的，租金都不高，全中國甲級辦公樓的平均租金是174.4，它們都在平均線之下，空置率都在20%以上。

　　這是未來供應量。需要特別專注于兩個城市，上海不說了，上海的未來供應量非常大，200萬方，我們說的是2022年，對標北京的存量只有1000萬平米，這個數(shù)是非常大的。再看一下深圳，深圳今年的供應量是155萬平方米。北京全年的供應量只有33萬平方米。雖然大家覺得上半年業(yè)務不好做，但是北京依然是全中國最好的辦公樓市場。

　　過去的一年、兩年，我們想看一下到底發(fā)生了什么樣的變化。簡單講一個基本的邏輯，在2020年有一個行業(yè)撐住了主要的辦公樓市場，就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，但是我們把所有的高科技都歸并于這個行業(yè)。大家都應該非常清楚，這個行業(yè)的一系列政策，造成去年的9月份、10月份到今天，全部這個行業(yè)都是在相當不好的狀態(tài)，所以吸納量非常的不好。造成中國地區(qū)主要商業(yè)城市主要的租戶由之前的互聯(lián)網(wǎng)迅速地變成了金融行業(yè)。

　　過去這么多年，我也在想金融行業(yè)是每一個企業(yè)、每一個業(yè)主都非常喜歡的行業(yè)，也是相當?shù)姆�(wěn)定，租金支付能力也很強，員工素質(zhì)也很好，擴張性也不錯，非常完美。互聯(lián)網(wǎng)對于業(yè)主來講是又愛又恨，我們觀察到的現(xiàn)象是它的彈性過大。當它有一個反彈的時候，它所吸納的辦公樓的面積是非常驚人的，因為它擴張的速度不是用金融企業(yè)的擴張速度來理解的。一般企業(yè)的擴張速度，即便你經(jīng)營再好，面積的增長可能也就10%、20%、30%，是這種指數(shù)，但是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是每年500%、400%、600%，以這種速度去增長。說正面的一點，它對商辦的吸納是非常明顯的市場的主力。去年北京互聯(lián)網(wǎng)高科技企業(yè)占到新增租賃客戶的50%以上，金融大概是20%到30%。這就是整個的變化。

　　如果要看下一步會怎么樣，我們相信互聯(lián)網(wǎng)的管理應該是告一段落了，相信2022年第四季度互聯(lián)網(wǎng)公司會有一定的復蘇。

　　再講一下大家所在的城市--北京。北京第一季度新增供應量6萬5，二季度是沒有新增供應量的。再看需求，需求第一季度是4萬6，偏小的數(shù)據(jù)。二季度的數(shù)據(jù)不好，因為北京封控了一個月左右，所以第二季度的吸納量是負值，不是正值。吸納量我跟大家解釋一下，你可以把它視為客戶的需求量是增加還是減少，北京非常明顯，在第二季度的確是吸納量在減少。疫情對整個行業(yè)的影響當然是比較大的，我也發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，北京租金最高的前五個樓、前十個樓，整體而言，它們受的影響是最小的。最貴的幾個樓空置率也好，租金也好，受的影響都不大，我想這主要在于租戶的穩(wěn)定性。當然不是絕對不受影響，還是受到一定影響的，但是變化率相對于其他樓宇還是比較小的。

　　有很多朋友問我，你覺得北京的第三季度、第四季度會怎么樣。疫情結(jié)束之后，大家知道，北京租賃市場是有一定小幅反彈的，看房量有所增加。反彈了一個月之后，目前我認為回到了一個常態(tài)，疫情控制的也非常好。整體來講，我們認為因為繼續(xù)有新增供應量，企業(yè)面的需求不是非�；钴S，所以租金是穩(wěn)中有降。今年秋季之后會迎來一個非常重要的會議，這個會議結(jié)束之后，我們也相信經(jīng)濟上會有更多好的政策，經(jīng)濟也能回到正常的范圍之內(nèi)，相信在這種背景下，北京的租金還是有增長空間的。希望大家能理解，我們主要講的是甲級辦公樓，如果是在四環(huán)外的產(chǎn)業(yè)園，可能供應量就更大了，不一定能夠完全預測出準確的趨勢。

　　這是上海的情況。

　　其他城市我今天就不多講了。我用最后一句話總結(jié)我的想法。過去我們看到了一些負面因素是因為受到疫情的影響，我們的需求也在下降。包括疫情期間，很多企業(yè)是采取線上辦公，有可能很多企業(yè)對辦公的需求是在減少的。但我也希望大家看到一個正面的因素，中國企業(yè)在辦公樓的投資方面，員工每個平方米的使用面積大概建筑面積是7-10平米，可能互聯(lián)網(wǎng)公司比這個數(shù)據(jù)還要更低，4-5平米。對標西方企業(yè)，這個數(shù)據(jù)在美國應該是15-20平米。一句話的結(jié)論，中國員工的辦公環(huán)境還是有待改善的。我們的租金在全球來講是相當高的，比如北京在全球排到前十是沒有問題的，但是我們的整個辦公環(huán)境是需要改變的。將來我希望企業(yè)能對員工做更多的投入，改善他們的辦公環(huán)境。這是我的第一個想法。第二個想法，過去這么多年我一直想問一個問題，到底是誰引導了整個市場租金的上升，是樓宇的質(zhì)量，還是它的服務。我的結(jié)論是都有，但是有一個因素是強相關的，就是這個地區(qū)所處的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)強商辦則強，這是非常明確的。當然我也建議某些空置率很低的區(qū)域，比如金融街類似這樣的區(qū)域，希望業(yè)主方面也要多去改善樓的硬件和軟件的條件。你收了700的租金，但是你提供的服務可能只有200，我覺得這可能是不對稱的，即便你在一個很好的市場里。所以我覺得遇到市場下行的情況下，我們作為甲方、作為業(yè)主方是應該練內(nèi)功的。是不是要繼續(xù)投入硬件、投入金錢，我不敢講，但是我認為至少軟件要投入，對于客戶的尊重、對于客戶的服務，我認為是急需改善的。從長期來講，您的資產(chǎn)可能才能長期的不斷地獲得增值。

　　感謝大家的時間，今天我的演講就結(jié)束了。

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