近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布上海物業(yè)市場2022年第二季度及上半年報告，報告顯示，受疫情影響，包括上海在內(nèi)的市場活躍度有所降低。高力國際的報告預計，被壓抑的市場需求有望在下半年得到釋放。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“疫情對整體市場影響明顯，但上海經(jīng)濟基本面仍顯韌性，我們預計2022年下半年大部分物業(yè)市場將迎來復蘇�！�
在辦公樓市場，多個商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)報告顯示，二季度新竣工項目以及租賃活動的受阻推升市場整體空置率小幅上升。高力國際指出，上海在2022年已經(jīng)進入供應期，供給側(cè)的壓力或使得市場空置率和租金承壓。
CBRE世邦魏理仕的報告顯示，今年上半年寫字樓市場共計14.5萬平方米新增供應量，同比減少65.6%，其中第二季度錄得位于火車站子市場的金融街融悅中心A棟入市，體量為7.5萬平方米，大部分新項目將推遲于下半年正式交付。上半年凈吸納量錄有319885平方米，較去年同期下調(diào)45.6%，特別是第二季度經(jīng)歷兩個月的疫情封控，租賃活動開展明顯受阻，凈吸納量環(huán)比驟降83%至兩年以來新低46651平方米，大部分來自于上季度鎖定及6月復工后重啟需求回暖所帶動。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示：“在中央商務區(qū)，部分項目由于租戶在疫情前已決定搬遷，同時新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導致凈吸納量出現(xiàn)下降。六月復工以來，擱置的租賃活動重啟，各項目問詢量及帶看量均顯著增長�！�
空置率方面，高力國際的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年空置率整體為16.3%，較2021年下半年下降1個百分點。分區(qū)域來看，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2022年第二季度，除浦東中央商務區(qū)空置率環(huán)比無變化外，浦西中央商務區(qū)、非中央商務區(qū)及浦東非中央商務區(qū)空置率均小幅上升。其中浦西中央商務區(qū)空置率錄得6%，環(huán)比上升0.2個百分點；浦西非中央商務區(qū)空置率錄得27%，環(huán)比上升1.4個百分點；浦東非中央商務區(qū)空置率錄得18.8%，環(huán)比上升0.1個百分點。
租金方面，得益于多元的需求及較高的入駐率，中央商務區(qū)的租金保持相對平穩(wěn)，對于部分空置率較高的樓宇，業(yè)主通過調(diào)整租金預期以應對疫情環(huán)境，使中央商務區(qū)租金環(huán)比小幅下降0.6%。在非中央商務區(qū)，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業(yè)主積極調(diào)整租金預期應對市場變化，導致非中央商務區(qū)租金環(huán)比下降1.5%。
具體來看，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2022年第二季度浦西中央商務區(qū)租金環(huán)比下降0.6%，非中央商務區(qū)租金環(huán)比下降1.8%；浦東中央商務區(qū)租金環(huán)比下降0.7%，非中央商務區(qū)租金環(huán)比下降0.9%。
從租賃需求行業(yè)來看，高力國際的報告顯示，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場主要需求，2022年上半年上海租賃需求行業(yè)前三分別為互聯(lián)網(wǎng)科技、金融以及專業(yè)服務。
投資市場方面，世邦魏理仕的報告顯示，2022年上半年，上海物業(yè)投資市場錄得23筆大宗交易，交易金額達427.89億元，較上年同期水平微降8.9%。僅從二季度來看，仲量聯(lián)行的報告顯示，上海大宗交易總額為110億元，辦公樓成交金額約占82%，這主要得益于自用型買家相對活躍，尤其是以能源、科技行業(yè)為代表的龍頭企業(yè)，成為優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的購買主力。此外，得益于疫情后租賃人群對居住品質(zhì)的升級需求，長租公寓市場整體顯韌性，二季度長租公寓項目成交金額約占市場總交易金額的15%。
世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶表示：“本土短期疫情擾動并未改變上海大宗交易市場的長期前景，上海的交易金額依舊領跑全國。從上半年交易來看，生命科學園及長租公寓等物業(yè)類型的投資吸引力持續(xù)攀升，一方面得益于其剛需屬性突出，租賃需求受疫情影響相對有限，另一方面，受惠于公募RETIs的廣泛擴容，后期此類資產(chǎn)的退出方式也將更加高效靈活。展望下半年，疫情的有效控制以及全面復工復產(chǎn)將帶動上海經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，并向大宗交易市場持續(xù)釋放積極信號，國內(nèi)各行業(yè)頭部企業(yè)通過購置自用辦公樓宇向本地聚集的趨勢或?qū)⒀永m(xù)。與此同時，市場依舊不乏源于開發(fā)商因流動性緊張而急售優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的情況，交易的談判空間或?qū)⒊霈F(xiàn)短期松動，大宗交易市場將迎來更多投資機會�！�
來源：澎湃新聞
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