寫字樓市場常被作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的晴雨表指標(biāo)。機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，一線城市寫字樓租賃需求節(jié)奏普遍放緩，上半年廣州市甲級(jí)寫字樓市場錄得18.7萬平方米凈吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續(xù)上升趨勢(shì)至9.6%。
戴德梁行6月30日發(fā)布的2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場情況報(bào)告顯示，在疫情反復(fù)、外部環(huán)境不確定性增加的背景下，廣州甲級(jí)寫字樓市場需求有所放緩，金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)成為辦公租賃成交的主力。
市場需求放緩
2022年上半年，廣州市甲級(jí)寫字樓市場錄得33.2萬平方米新增供應(yīng)，超過去年全年供應(yīng)量的七成。
戴德梁行研究院副院長、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，盡管新增供應(yīng)持續(xù)放量，但由于上半年疫情在國內(nèi)多個(gè)核心城市多發(fā)頻發(fā)，外部環(huán)境的不確定性令企業(yè)的租賃決策周期有所延長，新增供應(yīng)對(duì)市場需求的刺激作用有限。
從行業(yè)來看，今年上半年行業(yè)需求表現(xiàn)出現(xiàn)分化，TMT、房地產(chǎn)及建筑業(yè)受到行業(yè)調(diào)整的影響，需求表現(xiàn)謹(jǐn)慎。另一方面，金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍并成為租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分別擴(kuò)大6.4和9.8個(gè)百分點(diǎn)，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。
預(yù)計(jì)至2026年，廣州甲級(jí)寫字樓市場存量或?qū)⑦_(dá)到908.6萬平方米。報(bào)告顯示，粵港澳大灣區(qū)的加速建設(shè)或?qū)碜赓U機(jī)會(huì)。
張曉端分析，短期來看，市場規(guī)模的擴(kuò)大將促使競爭不斷升級(jí)，在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場環(huán)境中，如何避免可能出現(xiàn)的入市計(jì)劃延期與去化周期延長將成為業(yè)主方面臨的兩大挑戰(zhàn)。而長期來看，疫情的變化和發(fā)展或?qū)⑹沟靡恍┛鐕鴻C(jī)構(gòu)重新思考產(chǎn)業(yè)鏈的布局，而粵港澳大灣區(qū)憑借交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲(chǔ)備、政策支持等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)將成為企業(yè)布局的重要選擇。區(qū)域建設(shè)進(jìn)度的加快也將推動(dòng)企業(yè)加速釋放對(duì)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公等物業(yè)的需求。
招商模式在轉(zhuǎn)變
值得注意的是，廣州核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公物業(yè)市場空置率低于其他一線城市優(yōu)質(zhì)商務(wù)區(qū)。其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區(qū)域，其空置率出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升，但租金水平仍于波動(dòng)中持續(xù)上漲，體現(xiàn)市場良好發(fā)展基礎(chǔ)。
相對(duì)較低空置率的背后，與廣州商務(wù)區(qū)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變有關(guān)。
戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事汪子浩表示，相較于由房地產(chǎn)商主導(dǎo)的傳統(tǒng)開發(fā)模式，琶洲直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，通過讓利吸引了眾多產(chǎn)業(yè)龍頭拍地建設(shè)總部型物業(yè)，為區(qū)域未來的發(fā)展奠定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。
事實(shí)上，直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開發(fā)的模式，已逐漸成為各商務(wù)區(qū)招商主流。
汪子浩在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示：“早在廣州之前，深圳前海就有一半商務(wù)區(qū)都在用直接引入產(chǎn)業(yè)主體的招商模式，吸引了非常多優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)落戶，但沒有像廣州琶洲西區(qū)這么密集。上海張江科技園的開發(fā)跟這種模式接近，聚集了很多科技類企業(yè)，做得很不錯(cuò)�？傮w來看，北京和上海由于商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展得比較早，這種招商模式并沒有那么明顯�！�
不過，汪子浩也表示，引入產(chǎn)業(yè)主體開發(fā)的模式也有一定的短板，例如，現(xiàn)在琶洲西區(qū)最大的問題就是缺少專業(yè)的開發(fā)商，有很多辦公人口，卻沒有大型商場或商圈。
招商模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)于全流程關(guān)聯(lián)方，即政府、企業(yè)及傳統(tǒng)開發(fā)商均提出了新要求。
汪子浩說，在當(dāng)前市場環(huán)境下，政府要更了解產(chǎn)業(yè)需求，善于相關(guān)政策釋放，爭取企業(yè)實(shí)際產(chǎn)業(yè)稅收落位。企業(yè)則要充分利用招商優(yōu)惠條款，爭取成本相對(duì)較低的土地，并將其成功轉(zhuǎn)化成樓宇資產(chǎn)，以達(dá)成“流量變現(xiàn)”，增加效能。傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商需具備核心競爭力，做好大片區(qū)規(guī)劃，重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)、城市綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)合理規(guī)劃。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
