前段時間，參加一場北京商辦市場大宗交易研討會，聽五大行的專家分享了北京商辦大宗交易情況。無一例外，都是動輒五六十億甚至上百億的大單，并且85%都是投資型客戶。某專家現(xiàn)場發(fā)言時表示，希望看到更多的三四十億中型投資大單出現(xiàn)。
其實，筆者更希望知道3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場情況，私下與幾個與會者交流，也是本著這個目的和意圖而來。
畢竟，動輒數(shù)十億上百億的大單，北京每年的宗數(shù)不過兩位數(shù)而已，更多的交易反倒是售價3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園，以企業(yè)自用為主，整層寫字樓、5000平以下的企業(yè)獨棟，北京每年成交預估在數(shù)百甚至上千宗，它們才是商辦和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場當之無愧的主流。
想在商辦和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展，了解3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場情況至關重要。當然，這一市場確實非常復雜，很多成交保密、不公布，五大行也很難監(jiān)控得到。
然而，一切事情總有經(jīng)驗和規(guī)律可循。在此，筆者整理了3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場的五大類客戶，與諸位交流溝通，僅供參考。
第1類：央企國企的孫子輩公司
在中國，央企國企的實力眾所周知。其母公司和子公司早已擁有大體量的辦公樓，除了非首都功能疏解之外，他們很難再有選址需求。然而，歷經(jīng)多年的發(fā)展，央企國企的孫子輩公司甚至更低級別的公司何止成千上萬，他們迫切需要相對獨立的辦公場地。當然，央企國企的某些部門擴張之后也有了獨立辦公的需求。售價3億以下的整層寫字樓、5000平以下的企業(yè)獨棟，正是他們的理想之選。
位于南四環(huán)的中關村豐臺科技園，大力發(fā)展總部經(jīng)濟，已經(jīng)形成了央企國企孫子輩公司相對成熟、相對集中的總部聚集地，比如中鐵系、中車系、中化系等。
隨著新興商圈的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)禁限目錄的正式公布，位于五環(huán)外的大興新城、新首鋼、城市副中心逐漸成為央企國企孫子輩公司的選址新去向，也涌現(xiàn)了很多不錯的銷售型商辦和產(chǎn)業(yè)園項目，比如大興新城的金地威新國際中心、興創(chuàng)總部公園、大興狼垡集建地項目，首鋼商圈的新首鋼東南區(qū)項目、中�！そ鸷R，城市副中心的北京國際財富中心、財富港等。
第2類：外省市行業(yè)龍頭進京企業(yè)
把營銷總部搬到北京去，是所有外省市行業(yè)龍頭企業(yè)的一致夢想。畢竟，搬到帝都后，戰(zhàn)略布局和格局視野就會更上一層樓、再上新臺階，這絕非偏安一個省市所能比的。
外省市行業(yè)龍頭企業(yè)的北京總部，不僅承擔著公司營銷戰(zhàn)略布局的功能，更承擔著各種圈層社交接待的功能。在如此的功能需求下，相對控制成本，選擇一個倍兒有面子、有形象的辦公場所，至關重要。
外省市行業(yè)龍頭企業(yè)北京總部大多喜歡選址京港澳、大廣、京藏等高速路沿線的新興商圈，豐臺科技園、大興新城、昌平新城的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園項目，就有很多此類型公司，并且他們更傾向于整棟或整層購買。
究其根源，原因有二。其一，這些地方的外聯(lián)性交通好，駕車進出京非常便捷，非常符合該類型企業(yè)需要多頻次進出京的需求。其二，與北京核心區(qū)商圈相比，新興商圈的寫字樓或企業(yè)獨棟售價相對低，并且屬于新建項目，兼顧了該類型企業(yè)良好形象和相對低成本的需求。
第3類：有實力的村鎮(zhèn)集體制企業(yè)
提起村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，很多人或許不以為然，在潛意識內總是認為：一個村鎮(zhèn)企業(yè)，能有多大的實力。
其實，大錯特錯！北京的某些村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，實力讓很多知名企業(yè)都望塵莫及。北京的城中村拆遷、城中村改造，成就了大批的村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)。比如毗鄰北京CBD的朝陽區(qū)高碑店村，每年的年收入據(jù)說高達30億元。在北京，這樣的村鎮(zhèn)還有很多。
除了拆遷和改造的紅利，“集體建設用地”試點開發(fā)，再一次給北京的村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)提供了機遇。
手握數(shù)億資金的村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)，大多只是存放在銀行，并沒有太多的理財渠道。某些寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的投資回報率能夠略高于銀行利率，并且擁有可預見的升值潛力，必將是這些村鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)“一層/一棟養(yǎng)三代”的投資之選。
據(jù)了解，金融街融悅中心2020年成交的兩個企業(yè)獨棟、E_ZIKOO智慧谷2021年成交的幾個企業(yè)獨棟，就是該類型客戶。
第4類：中小型投資機構
這類中小型投資機構大多靠早期投資住宅發(fā)家，住宅投資受限之后，逐漸轉戰(zhàn)寫字樓、商鋪和企業(yè)獨棟。
他們有一定的資金累積，具有極其敏銳的實戰(zhàn)投資經(jīng)驗和市場眼光，又非常務實，往往著眼核心商圈購置不動產(chǎn)物業(yè)，靠收取租金和物業(yè)升值獲利。與大型金融機構整棟購買寫字樓相比，中小型投資機構在核心商圈只是購買半層、一層或者幾層寫字樓，或者購買一兩個商鋪、企業(yè)獨棟。
然而，由于核心商圈銷售型的商辦項目越來越少，即使出現(xiàn)特例也是超大單交易，完全沒有中小型投資機構的機會。而新興商圈的銷售型商辦和產(chǎn)業(yè)園項目，投資回報率相對較低，中小型投資機構對此并無多大興趣。只有新興商圈核心區(qū)的企業(yè)獨棟項目，憑借其稀缺性帶來的穩(wěn)定持久回報，引起中小型投資機構的重點關注。比如城市副中心運河商務區(qū)核心的北京國際財富中心、財富港，首鋼商圈的新首鋼東南區(qū)項目、中海?金海匯等項目。
第5類：小巨人和未來的小巨人企業(yè)
“小巨人”企業(yè)是專精特新中小企業(yè)中的佼佼者，是專注于細分市場，創(chuàng)新能力強、市場占有率高、掌握關鍵核心技術、質量效益優(yōu)的排頭兵企業(yè)。截至目前，我國“小巨人”企業(yè)已達4762家。2022年，全國計劃再培育國家級“小巨人”企業(yè)3000家以上。在北京，經(jīng)信局已公布了兩批“小巨人”企業(yè)名單，第一批285家，第二批751家，共計1036家。
小巨人企業(yè)培育條件有多個，其中之一是，企業(yè)上年度產(chǎn)品銷售收入在3000萬元-2億元人民幣，且前三年產(chǎn)品年銷售收入或凈利潤的平均增長率達到20%以上。也就是說，小巨人企業(yè)普遍擁有一定的資金實力和發(fā)展前景。
再小的企業(yè)，都有一個總部夢，都希望擁有自己的總部樓，何況是有一定實力和發(fā)展前景的小巨人企業(yè)。與航母級企業(yè)總部相比，小巨人企業(yè)和未來的小巨人企業(yè)所需辦公面積適中，整層寫字樓或企業(yè)獨棟剛好。
目前，該類型企業(yè)選址主要集中在中關村科學城的北清路、上地等區(qū)域。城市副中心、首鋼商圈、大興新城的企業(yè)獨棟和寫字樓項目也逐漸點狀開花，隨著小巨人企業(yè)的逐年增多，北京3億以下的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園將更加成為市場洪流。
來源：商辦地產(chǎn)觀察
編輯：wangdc
