領展正在逐步落地它的內地計劃。

　　1月16日，領展位于深圳福田的購物中心──領展中心城全面完成資產(chǎn)提升工程，并于當天正式啟幕。

　　事實上自2015年進軍內地市場以來，領展就沒有停下收購的步伐。

　　北京歐美匯購物中心、上海企業(yè)天地、廣州西城都薈廣場、北京京通羅斯福廣場、深圳中心城廣場、上海七寶萬科廣場、廣州天河太陽新天地購物中心，這家目前全亞洲以市值計算最大的地產(chǎn)信托基金，先后在內地買下七個項目。

　　除了2021年在香港房托守則修訂下采取更靈活的投資方式實現(xiàn)50%收購上海七寶萬科廣場，其余全是全資收購。

　　收購之后領展作為管理人往往會進行資產(chǎn)提升與改造，這對領展來說并不陌生，過去其曾對香港近90個資產(chǎn)項目進行過翻新改造。

　　不過相比香港的街市零售項目，領展在內地往往又是另一套商業(yè)邏輯。

　　據(jù)悉，領展中心城項目為其在內地進行的首個大規(guī)模資產(chǎn)提升項目，耗資3.5億港元。

　　昔日老牌商業(yè)

　　中心城，與許多經(jīng)歷新老東家變更的商場一樣，有著不平淡的往事。

　　這一老牌商場坐落在深圳福田會展中心，最早是于2002年深圳市香江時代廣場實業(yè)有限公司取得項目地塊的使用權，該公司由深圳市南方香江實業(yè)有限公司持股70%，深圳市怡景投資發(fā)展有限公司持股30%。

　　怡景投資幾乎參與了項目的開發(fā)建設全過程。據(jù)彼時官網(wǎng)介紹，這是怡景開發(fā)的第一個購物中心項目，投資額預計達到10億元。

　　但隨后，南方香江實業(yè)退出、卓越入局又分手等等，最終在2007年，“怡景中心城”正式開業(yè)。

　　項目占據(jù)著十分好的區(qū)位條件，地處深圳福田CBD核心地段，交通便捷，吸引了大量金融、科技等企業(yè)入駐。同時，項目為五層樓的商業(yè)綜合體，整體商業(yè)體量接近8.39萬平方米，擁有停車位741個，作為深圳首家商業(yè)綜合體樓宇，其一度風光無限、客流可觀。

　　但這些天生優(yōu)勢并沒有被極大地利用。

　　在12年不溫不火的經(jīng)營之后，2019年2月，領展以66億元收購了怡景中心城100%權益。

　　有消息稱，該交易最早從2018年下半年已在洽談，甚至多達八家商業(yè)機構在競購，價格區(qū)間為60-65億元。

　　最終，領展勝出，成功將這一商業(yè)納入麾下且擁有了首個深圳項目。

　　過往十余年，該商業(yè)體的經(jīng)營雖不算成功，但與領展在內地收購的其他物業(yè)一樣，怡景中心城一定程度上已是一個邁入成熟期的商業(yè)項目。

　　據(jù)彼時估值報告顯示，截至2018年12月31日，該項目已訂立204份租約，出租率100%，現(xiàn)時每月總收入約為2378.81萬元，即年收入約為2.85億元，潮流服飾、餐飲、超市占該物業(yè)租金收入的45%、39.5%、5.5%。

　　然而從趨勢來看，收購之時，項目的業(yè)績狀況表現(xiàn)一般。

　　據(jù)悉，2016年該項目收益為2.25億元，2017年為2.5億元；2016年折舊前物業(yè)收入凈額為1.56億元，2017年為1.83億元。凈利潤表現(xiàn)方面，2016年怡景中心城除稅后溢利凈額為4023.38萬元，2017年跌至16.25萬元。

　　有業(yè)內人士就告知，當時不少開發(fā)商同樣對該項目有意愿，但資產(chǎn)回報率與收購價“勸退”了他們。

　　但這對于領展的投資邏輯來說，則再合適不過。

　　一方面，相比算不過賬的內地開發(fā)商，領展可利用自身REITs優(yōu)勢做一些夾層融資設計等，相對來說能帶來較為合理的回報。

　　另一方面，作為基金管理者，需要優(yōu)質的資產(chǎn)包組合從而確保股東的派息與回報穩(wěn)定，而地段和交通往往是決定一個大型商業(yè)項目優(yōu)質與否的關鍵先天因素。

　　因此，相比香港的街區(qū)零售物業(yè)，領展在內地的這些商業(yè)體投資尤為看重軌道交通。

　　以中心城為例，該項目可以說是坐擁雙地鐵，其中最密切的是地鐵4號線會展中心站，且地下二層與CBD地下空間及地鐵站無縫連接。

　　地鐵對于人流的帶動作用是毋庸置疑的，而這也意味著項目具備長遠增長的潛力。

　　“可能會有一些項目，如果它的前景很好的，我們可以愿意承受一些當前一兩年可能的回報沒那么好，比如深圳領展中心城項目�！鳖I展相關負責人彼時如此表示。

　　因此，領展開始深刻參與這一福田核心區(qū)商業(yè)的重生改造。

　　三年資產(chǎn)提升

　　自2007年開業(yè)起，中心城便沒有經(jīng)歷過大型翻新與調整。

　　然而，即便是坐擁便捷交通與區(qū)位優(yōu)勢的商業(yè)資產(chǎn)，也需要運營得當才能發(fā)揮和體現(xiàn)其商業(yè)價值。

　　領展深諳此道，據(jù)悉公司內部為每個項目資產(chǎn)均劃定了一條“有機增長”曲線即OrganicGrowth。在此前廣州、北京的商場收購中，領展也均在團隊進場之后對項目進行了若干翻新改造。

　　具體到中心城，如何盤活這個原本經(jīng)營一般的核心地段物業(yè)呢？首先或需要對癥下藥。

　　據(jù)采訪多位業(yè)內人士獲悉，該項目之所以不溫不火的原因，與其定位沒有吸引力、品牌劃分不清晰、裝修老舊暗沉以及軟硬件老舊等因素密切相關。

　　尤其是經(jīng)營團隊的不穩(wěn)定，對項目的長遠發(fā)展帶來隱患�！爸行某堑倪\營團隊都換了幾輪，經(jīng)營理念、市場定位沒給消費者留下印象。”上述業(yè)內人士提到。

　　因此，領展在收購之初也表示，之后將整體投入少于4個億進行“資產(chǎn)提升”計劃，包括消防、中庭動線、外立面等硬件，以及項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合全面升級煥新。

　　其中在定位方面，領展需要為中心城規(guī)劃一個清晰的角色。

　　一福田深圳居民便稱，在中心城附近一眾購物中心中，她會更傾向于去皇庭廣場、福田COCOPark等購物中心。

　　而從最終改造完成的成果看，除了滿足周圍商務客群、年輕消費者的需求外，還增加了不少親子消費品牌和體驗場景，譬如西廣場擴大后的空間便成為親子休閑娛樂的場地。

　　對此，領展也對觀點新媒體表示，針對商圈內缺乏面向家庭客群的現(xiàn)狀，領展中心城基于商圈內競品項目情況進行了差異化定位，將商場改裝成可滿足親子客群需求的2.0版本。

　　而在業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌組合上，項目也進行了一定的換血。

　　值得注意的是，項目于2019年、2020年、2021年屆滿的零售租約占物業(yè)租金收入的25.5%、24.8%、28%，這時分別在收購1-3年后將進入漲租期，對于領展來說有機會借此升級租戶組合，從而提升該物業(yè)續(xù)租租金及表現(xiàn)。

　　從部分商戶名單看，領展對不少商戶進行了更換，包括將其中負一層收回一半面積進行重新招商。

　　具體而言，領展利用網(wǎng)紅餐飲、美妝品牌以及“首店經(jīng)濟”的吸引力，引進了譬如蔡瀾、PopMart、完美日記、深圳首家TOPTOY，以及原有的家樂福升級為“家樂福華南首家select精品旗艦店”--從而增強商戶組合，吸引客流。

　　領展方面稱，最終通過對場內商戶進行重新規(guī)劃，商場內商鋪總數(shù)量提升約20%，目標客群對準年輕消費者及周邊白領，以契合福田中央商務區(qū)商圈形象。

　　除此外，此次領展資產(chǎn)提升的一個重點還在于商場動線和軟硬件的提升。

　　據(jù)悉，由于地處深圳中心軸，限高的要求使得項目整個地面被壓到了主體一層局部兩層的高度，剩下體量被安置在了地下三層。

　　同時，原來傳統(tǒng)大環(huán)形動線使得空間節(jié)點不明顯，加上暗調老舊的裝修風格，帶來較為一般的購物環(huán)境和體驗。

　　為了改變動線不明的情況，重裝開業(yè)的領展中心城在設計中融入了四季主題，在原有的圓形主動線上利用極具特色的造型燈具、種類豐富的植物、不同顏色的張拉膜等，清晰化關鍵的節(jié)點空間。

　　同時，針對此前暗調的風格，領展通過綠植生態(tài)將空中花園延伸至場內，使商場整體更為明亮通透，同時達到大幅擴大了綠化面積。

　　數(shù)據(jù)顯示，中心城項目總綠化率較資產(chǎn)提升前提升10個百分點，達到43.1%。

　　從運營團隊到項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合調整、軟硬改造，領展在夾雜著疫情的這三年時間完成了對這一福田核心商業(yè)項目的改造。

　　不過因剛剛完成煥新開業(yè)，目前項目的客流、租金、銷售水平的表現(xiàn)還有待持續(xù)觀察。

　　是否真正通過運營管理和改造升級，讓這一老牌項目追上了市場步伐？我們拭目以待。

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)