目前已建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的12個(gè)城市，包括深圳、廣州這兩個(gè)一線(xiàn)城市，東莞、成都、西安、寧波、無(wú)錫、合肥這6個(gè)二線(xiàn)城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個(gè)三線(xiàn)城市。

　　今年以來(lái)，各地針對(duì)二手房房源和價(jià)格的管控頻出。

　　8月31日晚間，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱(chēng)“通知”）。根據(jù)通知，首批96個(gè)位于成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域的住宅小區(qū)，由廣州市住房政策研究中心在過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格基礎(chǔ)上，綜合考慮評(píng)估價(jià)格、周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成二手住房交易參考價(jià)格。

　　廣州市住建局表示，二手住房交易參考價(jià)以住宅小區(qū)為單位，以過(guò)去一年小區(qū)范圍內(nèi)二手住房的網(wǎng)簽成交均價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格、小區(qū)周邊一手樓盤(pán)成交價(jià)格等因素，形成該小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。已發(fā)布的小區(qū)交易參考價(jià)格未來(lái)會(huì)結(jié)合實(shí)際適時(shí)更新。

　　疫情后，廣州房?jī)r(jià)尤其是二手房漲幅較大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月16日發(fā)布的7月份70城房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，7月廣州二手房環(huán)比漲幅為0.6%，在70個(gè)城市中位居第五；同比漲幅為12.2%，在70個(gè)城市中位居第一。

7月70個(gè)大中城市二手房同比漲幅前十城市

　　不過(guò)，從城市區(qū)域板塊來(lái)看，疫情以來(lái)，廣州城市內(nèi)部樓市走勢(shì)分化明顯。東部的天河、黃埔和海珠東部的漲幅較大。比如，位于東邊東圃板塊不少樓盤(pán)漲幅超過(guò)七成甚至接近翻倍，黃埔區(qū)的不少樓盤(pán)漲幅也超過(guò)了五成，但番禺、荔灣等區(qū)域的多數(shù)樓盤(pán)只有一兩成，城市內(nèi)部分化大。

　　首批公布的96個(gè)試點(diǎn)小區(qū)參考房?jī)r(jià)，也主要集中在這些漲幅較大的區(qū)域。

　　同時(shí)，從公布的二手房指導(dǎo)價(jià)來(lái)看，總體上與一年前的實(shí)際成交價(jià)較為接近。比如天河區(qū)的美林湖畔，7月份在鏈家上的成交價(jià)是8.7萬(wàn)-8.8萬(wàn)，此番出臺(tái)的指導(dǎo)價(jià)為51884元/平方米，與一年前相當(dāng)。黃埔區(qū)的萬(wàn)科金色悅府，目前在的掛牌價(jià)普遍在6.3萬(wàn)-7萬(wàn)，此番出臺(tái)的指導(dǎo)價(jià)為45294元/平方米，與去年7月的價(jià)格相近。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，作為一線(xiàn)城市的廣州二手房供給量大，建立二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)于樓市整體穩(wěn)定將起到重要作用。通過(guò)二手房參考價(jià)格可以提供房貸參考基準(zhǔn)，提供交易稅費(fèi)的參考基數(shù)，最大限購(gòu)穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)二手房?jī)r(jià)的預(yù)期。

　　關(guān)于二手住房交易參考價(jià)格的作用，廣州市住建局解讀稱(chēng)，一是引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)合理發(fā)布房源價(jià)格，不得發(fā)布價(jià)格虛高的房源；二是，二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一，在相關(guān)業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中作為重要參考。

　　張波分析，從參考價(jià)格本身來(lái)看，目前不少小區(qū)參考價(jià)都低于現(xiàn)二手房的掛牌價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)明顯。從政策的表述來(lái)看，雖然沒(méi)有明確說(shuō)明二手房貸款會(huì)完全以二手房參考價(jià)為基準(zhǔn)，但要求二手房交易的相關(guān)機(jī)構(gòu)要以此為參考依據(jù)，結(jié)合深圳等地目前的做法，不排除廣州二手房貸款下一步會(huì)參照參考價(jià)來(lái)審批，這將對(duì)市場(chǎng)降溫產(chǎn)生較大影響。

　　根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，包括廣州在內(nèi)，目前全國(guó)已有12個(gè)城市發(fā)布了二手房參考價(jià)格機(jī)制。2月8日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，它是在二手房網(wǎng)簽價(jià)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房?jī)r(jià)格，對(duì)深圳3595個(gè)小區(qū)編制“成交參考價(jià)”。這也是全國(guó)第一個(gè)建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的城市。

　　政策出臺(tái)后，實(shí)際影響超出了市場(chǎng)預(yù)期。今年上半年，深圳二手住宅僅過(guò)戶(hù)2.8萬(wàn)套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過(guò)戶(hù)量為近三年來(lái)新低。

　　隨后這一機(jī)制引發(fā)了東莞、無(wú)錫、成都等城市跟進(jìn)。目前已建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制的12個(gè)城市，包括深圳、廣州這兩個(gè)一線(xiàn)城市，東莞、成都、西安、寧波、無(wú)錫、合肥這6個(gè)二線(xiàn)城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個(gè)三線(xiàn)城市。

　　12個(gè)城市中，東部沿海地區(qū)達(dá)到了9個(gè)，其中浙江有4個(gè)，廣東3個(gè)，江蘇和海南各1個(gè)。中西部地區(qū)共有3個(gè)，分別是合肥、成都和西安，均為近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的強(qiáng)省會(huì)城市。

　　從各地建立的二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制來(lái)看，主要瞄準(zhǔn)房?jī)r(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)小區(qū)，其中，學(xué)區(qū)房是調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)。

　　8月24日，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作聯(lián)席會(huì)議辦公室發(fā)布《關(guān)于深化學(xué)區(qū)房調(diào)控政策的通知》和《關(guān)于建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制的通知》，為切實(shí)防止以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房?jī)r(jià)，擴(kuò)大二手住房限購(gòu)范圍。同時(shí)建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，以住宅小區(qū)為單元，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參照近兩年實(shí)際成交均價(jià)，綜合評(píng)定交易指導(dǎo)價(jià)，適時(shí)對(duì)外發(fā)布，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。首批實(shí)施范圍共16個(gè)雙學(xué)區(qū)。

　　張波說(shuō)，二手房的量?jī)r(jià)變化對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已經(jīng)占據(jù)一半的以存量房為市場(chǎng)主體供給的城市，二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定更是對(duì)于城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到舉足輕重作用。

　　來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc