8月25日上午，北京朝陽區(qū)東壩北東南一期土地儲備項目1104-612西側(cè)地塊（以下簡稱“東壩612地塊”）公布了建設(shè)方案，根據(jù)方案，項目商品房建設(shè)面積3.66萬平方米，公租房面積1萬平方米。

　　同一天公布建設(shè)方案的還有大興新城核心區(qū)及舊宮等3個地塊。北京首次集中出讓土地3個多月來，29幅土地已經(jīng)有17個公布建設(shè)方案，其中8幅拿到建設(shè)工程許可證，1幅拿到預(yù)售許可證。

　　石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造1615-708地塊（以下簡稱“衙門口708地塊”）從土地成交到項目開工只用了2個月的時間，拿到預(yù)售證也只用了3個月零7天。這一速度在北京房地產(chǎn)市場乃至全國并不多見。

　　一家房企的營銷負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商搶跑入市，一方面是大部分首批集中出讓的地塊利潤空間較小，多數(shù)房企傾向速戰(zhàn)速決，用去化周期來換取利潤空間；另一方面是出于市場和回款需要，搶先入市不僅可以提前收割市場需求，而且，下半年多數(shù)城市按揭貸款額度不足，早一步銷售可以爭奪到更多的回款。

　　搶跑入市

　　北京首批集中供地29幅土地中，東壩612地塊的開發(fā)進度并不是最快的。

　　8月18日，拿地3個月后，衙門口708地塊拿到了預(yù)售許可證，備案名為和悅雅苑，成為北京首批集中供地開發(fā)進度最快的項目。

　　和悅雅苑也是北京首個上市銷售的集中供地項目，5月11日，北京集中供地出讓中，北京西斯馬管理咨詢有限公司和北京石泰鴻業(yè)置業(yè)有限公司以64.4億元獲得衙門口708地塊，項目計容建筑面積11.08萬平方米，折合樓面價5.81萬元/平方米。

　　北京市住建委信息顯示，和悅雅苑項目準(zhǔn)銷套數(shù)1179套，準(zhǔn)銷面積12.36萬平方米，其中商品住宅10.78萬平方米。按照8萬元/平方米預(yù)售價格計算，商品住宅、車位及倉儲合計貨值在90億元左右。

　　從拿地樓面價和預(yù)售價格來看，和悅雅苑有2萬元/平方米的差價；從拿地總價和貨值來看，也有25億元的差額，項目還有一定的利潤空間。

　　該項目的拿地主體由3家股東構(gòu)成，除了融創(chuàng)外，石景山區(qū)屬國有企業(yè)北京石泰鴻業(yè)置業(yè)有限公司和陜西建工也持有少量股權(quán)。其中石泰鴻業(yè)的母公司是衙門口708地塊的一級開發(fā)企業(yè)，陜西建工是建筑商。

　　工商注冊資料顯示，7月21日，西斯馬公司分別將項目20%的股權(quán)質(zhì)押給城建發(fā)展和招商蛇口。該項目人士向經(jīng)濟觀察報確認(rèn)，北京城建和招商蛇口是項目的股東方之一，各持有項目20%股權(quán)。

　　除了和悅雅苑外，北京首批集中出讓的29幅土地，另有7幅土地拿到施工許可證，這些已經(jīng)開工的地塊有望在國慶節(jié)假期前后開盤。

　　北京朝陽區(qū)某地塊的開發(fā)企業(yè)人士告訴經(jīng)濟觀察報，他們公司的項目已經(jīng)開工，預(yù)計在9月底前可以獲得預(yù)售證。

　　另一個地塊的開發(fā)企業(yè)人士表示，他們是29個地塊中開工較早的項目之一，預(yù)計9月中旬可以拿到預(yù)售證，“最終還是要看住建委的審批”。

　　還有一部分已公布建設(shè)方案但還未獲準(zhǔn)開工的項目，預(yù)計開盤入市的時間將更晚，和悅雅苑的開盤時間比其他項目提前1個月。

　　提前1個月上市銷售，不僅可以提前收割一部分市場需求，在銷售策略上有更多選擇空間，而且在下半年“余額不足”的按揭貸款爭奪戰(zhàn)中，也可以爭取到更多份額。

　　和悅雅苑項目人士表示，北京西部市場一直較好，不存在太大去化壓力，搶跑入市更多為了爭奪回款，在房地產(chǎn)貸款實施“兩個上限”的情況下，越臨近年末，銀行按揭額度越緊張，放款時間越長。

　　對于購房者而言，按揭貸款延期影響相對較少，但對當(dāng)前“現(xiàn)金為王”的房企來說，回款周期的長短關(guān)乎生死。一旦回款較慢，不僅影響正常投資計劃，而且容易引發(fā)流動性風(fēng)險及資本市場恐慌。

　　遭遇挑戰(zhàn)

　　在北京首批集中供地中，東壩612地塊被中冶置業(yè)和中航信托作為管理人及出資人的有限合伙企業(yè)聯(lián)合競得，成交總價22.8億元，按照36641.52平方米的商品住宅面積計算，折合樓面價6.2萬元/平方米。

　　東壩612地塊公布建設(shè)方案的前一周，附近的東壩611地塊拿到了預(yù)售證，備案名為華樾領(lǐng)尚嘉園，批準(zhǔn)預(yù)售825套，預(yù)售均價7.1萬元/平方米。

　　東壩611地塊成交于2020年12月，被首開、金地和旭輝聯(lián)合體以35.02億元及4%自持獲取，折合樓面價4.93萬元/平方米，這一樓面價比東壩612地塊低了1.29萬元/平方米。

　　參照華樾領(lǐng)尚嘉園的預(yù)售價格，東壩612地塊樓面價與銷售價之間只有不到1萬元/平方米的差價，扣除建安、財務(wù)、銷售等成本后，利潤空間并不大。

　　在北京首批集中供地中，面臨著同樣處境的地塊并非個例，朝陽區(qū)崔各莊成交的3幅地塊中，01號地被華潤、保利、金地聯(lián)合體獲得，04號地被北京城建、招商、蛇口聯(lián)合體獲得，06號地被廈門建發(fā)獲取。

　　目前01號地和04號地均已經(jīng)公布建設(shè)方案，扣除公租房面積后，01號地折合樓面價7.2萬元/平方米，04號地折合樓面價達到了7.47萬元/平方米。

　　可以參考的是，位于崔各莊區(qū)域的華樾北京項目，2018年10月拿地樓面價是5.87萬元/平方米，2020年上半年該項目平均銷售價格在8萬元/平方米左右。

　　當(dāng)然，這只是一種理論上的測算，項目實際開發(fā)過程中，除了商品住宅外，可售部分還包括車位、商辦及政府回購的公共建筑部分。

　　比如東壩612地塊，商品住宅外，項目配建的1萬平方米公租房，可以獲得1億元左右的政府回購金額；配建的18074.05平方米地下車位，按照1萬元/平方米售價計算，也可以獲得1.8億元左右的銷售金額。

　　與東壩稍有不同，崔各莊地塊的人才租賃住房回購價格1.2萬元/平方米，車位價格大約在1.1萬元/平方米左右。崔各莊01號地有地下車位36732平方米及人才租賃住房32205平方米；04號地塊有 32404.49平方米地下地位及28529.79平方米的人才租賃住房。

　　這些收入，雖然數(shù)額不大，但一定程度可以補充項目盈利空間。粗略測算，崔各莊01號地塊車位及人才住房貨值在8億元左右，崔各莊04號地的這兩項貨值大約在7億元左右。

　　與東壩和崔各莊項目比，朝陽金盞的2個地塊雖然有不小的利潤空間，但卻面臨著市場去化難題。金盞02號地和金盞08號地的樓面價均在5.3萬元/平方米左右，政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額分別為13%和15%。

　　與兩個地塊臨近的金盞12號地于2020年底和2021年初分兩次開盤銷售，北京市住建委信息顯示，截至8月25日，項目簽約率在44%左右，住宅成交均價7.3萬元/平方米。

　　金盞地塊的樓面價與售價差價達到2萬元/平方米，即便扣除共有產(chǎn)權(quán)份額，仍然存在一定盈利空間。但從金盞12號地的去化速度來看，金盞02號地和金盞08號地仍面臨不小壓力。

　　各顯神通

　　高地價，是北京首次集中土拍多個參與房企的感受之一，如何消化這些高成本獲得的土地，也成為每家競得土地房企必須面對的難題之一。

　　搶跑入市是一部分房企必然的選擇，尤其是對一些尚有微利的地塊來說，去化速度和回款周期是項目和營銷負(fù)責(zé)人能否拿到年終獎的關(guān)鍵，搶市場、搶按揭比拼的不僅僅是速度，更多是背后支持運營的機制。

　　“提前準(zhǔn)備所有報建材料。”某TOP10房企營銷人士表示，不同于以往，目前大部分城市相關(guān)部門審批效率較高，只要提前準(zhǔn)備好相關(guān)材料，拿地2個月開工并不難實現(xiàn)，“關(guān)鍵看審批部門給不給力，公司內(nèi)部支持給不給力。”

　　拿地開工周期是諸多房企為實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)而不斷優(yōu)化的一項指標(biāo)。過去幾年里誕生了“5986”、“456”等一系列類似的數(shù)字化流程。

　　5986最初由萬科提出，即拿地5個月開工、9個月開盤銷售、開盤首月去化八成、產(chǎn)品六成以上是住宅；456模式是拿地4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月實現(xiàn)二次投資。類似的模式數(shù)不勝數(shù)。

　　后來，伴隨著高周轉(zhuǎn)爭議越來越大，部分房企項目層面為了完成考核不斷觸碰法律、法規(guī)底線，這些數(shù)字模式逐步沉寂；政府方面也開始簡化報建審批流程，近年來，房地產(chǎn)拿地銷售周期已經(jīng)大幅提升。

　　原來的456模式曾被眾多房企效仿，如今，多數(shù)項目已可以在4個月實現(xiàn)銷售，而和悅雅苑更是將這一周期壓縮在3個月零7天。2020年上半年疫情期間，部分城市的部分項目甚至創(chuàng)造了更短的周期。

　　除了加快推盤速度外，規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新也是眾多房企化解高地價風(fēng)險的一種常見做法。最為常見的是將公共建筑面積變相轉(zhuǎn)化為可使用面積，如設(shè)備間、露臺等方面，北京某疊墅項目實際使用面積甚至是建筑面積的2倍。

　　這種方式有一定的政策風(fēng)險，雖然不能夠直接創(chuàng)造銷售業(yè)績，但是可以通過減少折扣或綁定車位、精裝等方式增加銷售金額。

　　也有部分房企通過合法的方式來增加收入，以北京某項目為例，通過增加倉儲、停車位等方式，可售面積增加1萬多平方米，騰挪出3億元的貨值。

　　上述房企營銷負(fù)責(zé)人表示，這是高地價下房企不得已的選擇。在增加可售部分的同時，最大限度地節(jié)約成本也是實現(xiàn)項目利潤的一種途徑，“在保證質(zhì)量的前提下，可以通過優(yōu)化流程、設(shè)計、用料等節(jié)約成本�！�

　　不過，通過搶跑入市、用時間換利潤空間的途徑在部分城市也將遭遇挫折。8月25日，南京四部門出臺文件要求，第二批集中供地中成交的土地，拿地6個月內(nèi)不發(fā)放預(yù)售許可證。這意味著南京第二批集中出讓土地最早也得在拿地半年后才能上市。

　　目前僅有南京一地出臺相關(guān)政策，這一政策是否會向包括北京在內(nèi)的其他集中供地城市推廣，目前還是未知數(shù)。

　　來源：經(jīng)濟觀察報

編輯：wangdc