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房貸變局調(diào)控升級(jí) 開年樓市釋放從嚴(yán)信號(hào)
http://anyinhouse.com房訊網(wǎng)2021-1-28 9:52:42
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[提要]在“房住不炒”基調(diào)下,近期多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控再度升級(jí),四大行還集體上調(diào)了廣州地區(qū)的住房按揭貸款利率。

  在“房住不炒”基調(diào)下,近期多個(gè)熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控再度升級(jí),四大行還集體上調(diào)了廣州地區(qū)的住房按揭貸款利率。

  1月27日,廣州工農(nóng)中建四大行房貸全線漲價(jià),首套房貸款利率從原來(lái)的LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+40BP(基點(diǎn))上調(diào)為L(zhǎng)PR+55BP,二套房貸款利率從原來(lái)的LPR+60BP上調(diào)為L(zhǎng)PR+75BP。變更后首套房貸利率為5.2%,二套房為5.4%。

  同日,上海市房管局等部門召開專題會(huì)議,研商落實(shí)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。與會(huì)單位將建立房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制,進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

  中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為,多地密集調(diào)控有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市虛火,避免市場(chǎng)短期失控,今年一季度預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒂兴啪,但后續(xù)還要針對(duì)資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行約束,否則調(diào)控力度可能會(huì)被稀釋。

  “有客戶前兩周剛定的房,一直覺得不著急,現(xiàn)在簽合同貸款的話就要按新利率計(jì)算了!1月27日,一位廣州當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V記者。當(dāng)日,廣州工農(nóng)中建四大行集體上調(diào)房貸利率。

  就此次房貸利率上調(diào),工商銀行廣州分行對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者回復(fù)稱,工行按照監(jiān)管要求,根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等因素,合理確定個(gè)人住房貸款具體首付款比例和利率水平,在符合監(jiān)管要求的前提下實(shí)施貸款差異化定價(jià)。工行房貸業(yè)務(wù)堅(jiān)持“房住不炒”定位,重點(diǎn)支持客戶剛需、改善性需求,堅(jiān)持貫徹中央“房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”有關(guān)政策指引。

  與此同時(shí),一些股份行也根據(jù)自身情況,選擇調(diào)整或者不調(diào)整。比如,平安銀行表示,截至目前,個(gè)人首套住房貸款為L(zhǎng)PR+35BP,二套房LPR+78BP,較之前無(wú)變化。

  過去一年,廣州樓市成交火熱。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2020年,廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905宗,同比上升27%。這是自2010年以來(lái),廣州年度新房成交量第二高,僅次于2016年。

  據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解,深圳大多數(shù)的銀行網(wǎng)點(diǎn)目前暫沒有執(zhí)行房貸利率上浮。比如,工商銀行深圳分行首套房貸利率仍執(zhí)行LPR+30BP,二套房貸LPR+60BP!拔覀儠簳r(shí)沒有接到上浮利率的通知。”該行一位負(fù)責(zé)人士稱。招商銀行深圳分行暫時(shí)也未上浮利率。目前僅光大銀行深圳分行等極個(gè)別銀行有上調(diào)涉房信貸利率,波及面非常有限。

  第一財(cái)經(jīng)記者采訪了上海地區(qū)多位大行、股份行、房產(chǎn)中介等相關(guān)人士,均表示目前上海地區(qū)房貸利率暫時(shí)沒有變化,仍是“隨行就市”:首套房貸款利率按照LPR公布價(jià)執(zhí)行;二套房按LPR基準(zhǔn)上浮60BP。

  建行上海分行1月房貸額度較去年年末持平,甚至還略有增加;工行上海分行當(dāng)前房貸發(fā)放規(guī)模也與去年三季度、四季度基本持平,審批周期沒有明顯變化。不過,工行上海分行已叫停面向上海地區(qū)的稅費(fèi)分期貸款產(chǎn)品。

  兩家大行北京分行相關(guān)人士也對(duì)記者表示,目前按揭貸款還未接到收緊的通知,房貸額度未受到限制,利率也和2020年下半年差不多,“首房首套”商業(yè)貸款利率為5.2%,二套利率為5.7%。

  差別化住房信貸政策的背景是,2020年的最后一天,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,從資金端對(duì)銀行業(yè)采取了涉房類貸款的額度管控,分5檔對(duì)房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比分別設(shè)置上限。

  一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析稱,廣州銀行業(yè)普遍上調(diào)房貸利率應(yīng)該說是一個(gè)很正常的商業(yè)行為。當(dāng)貸款額度緊張時(shí),必然價(jià)格提升,這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)定律。2020年,實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其中小微企業(yè)受疫情沖擊,銀行業(yè)普遍減費(fèi)讓利以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),這給銀行業(yè)的利潤(rùn)帶來(lái)一定擠壓!岸抠J,作為銀行風(fēng)險(xiǎn)最低、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),必然要尋求一定的利潤(rùn)回報(bào)。”上述業(yè)內(nèi)人士說。

  “一直以來(lái)金融對(duì)房地產(chǎn)的影響都是非常大的,廣州去年新房成交增長(zhǎng)很大,那么涉房貸款占比理論上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下,房貸收緊是必然的!币晃粯I(yè)內(nèi)專家認(rèn)為。

  在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái),如果房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期比較大,房貸利率小幅上調(diào)影響不大;如果疊加額度明顯受控制、貸款發(fā)放周期拉長(zhǎng),商品房的交易量會(huì)受到明顯影響。

  而對(duì)房企來(lái)說,目前銷售回款是開發(fā)商的重要資金來(lái)源,如果貸款發(fā)放周期及貸款額度均受限,市場(chǎng)熱度降溫,房企的資金回款也將受到很大影響。

  2020年8月20日,住建部和人民銀行召集了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),有12家房企參加,這些企業(yè)被要求按照“三道紅線”進(jìn)行調(diào)整。若未達(dá)標(biāo),監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。

  年末,央行、銀保監(jiān)會(huì)劃出兩條房地產(chǎn)貸款占比紅線,第一財(cái)經(jīng)記者研究發(fā)現(xiàn),有3家一線銀行房地產(chǎn)貸款占比超越上限,與這些銀行合作的主流房地產(chǎn)上市公司有約20家,踩線銀行未來(lái)將收緊房地產(chǎn)貸款。

  有券商人士認(rèn)為,兩項(xiàng)政策分別約束了行業(yè)融資的需求和供給,“三道紅線”主要約束房企行為,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、控負(fù)債;“貸款集中度管理制度”主要約束金融機(jī)構(gòu)行為,限制金融機(jī)構(gòu)向房企和居民授信。

  從三道紅線到涉房貸款管控,再到此次一些地方房貸利率上浮,房地產(chǎn)行業(yè)去金融屬性的大幕已徹底拉開,開發(fā)商也面臨“供給側(cè)”改革,劣質(zhì)房企將被加速淘汰。

  27日,杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》提出,落戶本市未滿5年的,在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。將本市限購(gòu)范圍內(nèi)住房贈(zèng)與他人的,贈(zèng)與人須滿3年方可購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房等。

  58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,從杭州的調(diào)控政策來(lái)看,無(wú)論是強(qiáng)化對(duì)于熱點(diǎn)商品住房的限售,還是個(gè)人轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限2年調(diào)整到5年,都是精準(zhǔn)打擊一二手房?jī)r(jià)倒掛所產(chǎn)生的投機(jī)性需求。同時(shí)針對(duì)無(wú)房家庭和高層次人才給予了更多搖號(hào)優(yōu)先傾斜,亦是保障新市民居住的有效舉措。

  23日,深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》,提出八項(xiàng)措施,核心聚集在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,加強(qiáng)購(gòu)房人資格審查方面,并專門啟動(dòng)了“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”,違規(guī)者三年不得在深圳買房。

  21日,上海市住建委、上海市房管局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,包含10條舉措,進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了上海市對(duì)調(diào)節(jié)住房需求、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。25日,上!胺ㄅ姆俊北幌拶(gòu)。

  廣州等地則對(duì)近期部分業(yè)主出現(xiàn)的哄抬房?jī)r(jià)行為重點(diǎn)處理。5日,廣州市住建局透露,正深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)整治行動(dòng),嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)和虛假房源、虛假?gòu)V告、虛假銷售等違法違規(guī)行為,進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

  解決好大城市住房問題,是今年經(jīng)濟(jì)工作的一個(gè)重點(diǎn)。2020年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),要解決好大城市住房突出問題,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,因地制宜、多策并舉,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  張波分析,近期部分城市和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過快,部分區(qū)域的投機(jī)性需求有所抬頭,市場(chǎng)的預(yù)期出現(xiàn)分化,這都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,必須結(jié)合本地情況,從快從嚴(yán)進(jìn)行遏制。另一方面保障剛需購(gòu)房群體。近期政策直指這兩個(gè)方面,因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控,及時(shí)有效在開年就釋放出樓市調(diào)控從嚴(yán)信號(hào),保障樓市全年穩(wěn)定有序發(fā)展。

  值得一提的是,1月26日媒體報(bào)道,央行貨幣政策委員會(huì)委員馬駿近日表示,有些領(lǐng)域的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn),包括主要股指大幅上升,部分區(qū)域房?jī)r(jià)漲得不少,這些都與流動(dòng)性和杠桿率的變化有關(guān)。如果今年貨幣政策不轉(zhuǎn)向,這些問題肯定會(huì)繼續(xù),會(huì)導(dǎo)致中長(zhǎng)期更大的經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)。

  加之開年以來(lái)央行流動(dòng)性操作的變化,比如連續(xù)開展20億元的逆回購(gòu)操作、MLF到期未超額續(xù)做、春節(jié)流動(dòng)性投放安排遲遲未明確等,難免讓市場(chǎng)有所反應(yīng)。

  央行行長(zhǎng)易綱26日在出席世界經(jīng)濟(jì)論壇達(dá)沃斯議程會(huì)視頻會(huì)議,并參加“加強(qiáng)金融與貨幣體系”領(lǐng)導(dǎo)者討論會(huì)時(shí)則表示,中國(guó)的貨幣政策將繼續(xù)支持經(jīng)濟(jì),不會(huì)過早退出支持政策,但也會(huì)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。

  中信證券研究所副所長(zhǎng)明明稱,央行更多是在提示資產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn),而非釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)。明明稱,從近期央行領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)看,較中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)并沒有發(fā)生變化,“不急轉(zhuǎn)彎”的思路依然比較明確,全面收緊的概率不大。短期內(nèi)對(duì)于貨幣政策轉(zhuǎn)向無(wú)需太過擔(dān)憂。

  來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

編輯:wangdc

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