近期，長租公寓爆雷的消息不斷從各地傳出，這些爆雷事件中，有的住戶交了多個(gè)月租金現(xiàn)在卻因?yàn)榻?jīng)營方跑路而被掃地出門，甚至沒地方住了還背著一筆債務(wù)，有的房東當(dāng)初相信了租金按年遞增的承諾，現(xiàn)在卻面臨被迫減租或毀約的選擇。
長租公寓爆雷與疫情有直接關(guān)系，但這一行業(yè)存在的問題潛伏已久，甚至可以說是從娘胎里帶來的。
長租公寓，就是以一定價(jià)格從房東手中拿到房源，再通過裝修提升居住條件，以更高的價(jià)格分租出去，經(jīng)營者賺到的是差價(jià)，成本則主要包括重新裝修和運(yùn)營費(fèi)用，顯然，這個(gè)差價(jià)不能太離譜，否則租客寧可多費(fèi)點(diǎn)勁去尋找直租的機(jī)會，但一套房的裝修費(fèi)用少則幾萬，多則十幾萬，這一商業(yè)模式?jīng)Q定了長租公寓只能是一門很普通的生意，有人測算其回報(bào)率僅有幾個(gè)百分點(diǎn)。這種生意并非沒有風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)在于經(jīng)濟(jì)形勢不好時(shí)出租率下降及租金下跌，而成本大多被長期合同鎖定，對于風(fēng)險(xiǎn)生意，幾個(gè)百分點(diǎn)的回報(bào)顯然是缺乏吸引力的，資本蜂擁而入顯然不是為了正常的經(jīng)營利潤，這是明眼人一開始就能看得出來的。
資本盯上長租公寓，一個(gè)原因是經(jīng)營者寄望這種二房東模式逐步擠壓散租市場空間，進(jìn)而形成壟斷，成為租賃市場的主導(dǎo)模式，果如此，它就有可能變成好生意；另一考慮，就是將其視作一個(gè)金融工具，不通過經(jīng)營賺錢，而靠金融來賺錢。長期公寓的出現(xiàn)是近年來經(jīng)濟(jì)活動過度金融化的產(chǎn)物，而對于經(jīng)濟(jì)過度金融化，這些年人們?nèi)狈?yīng)有的警惕，似乎一切東西進(jìn)行金融運(yùn)作都是合理的，可以接受的。在一定的條件下，金融確實(shí)有利于激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但過度金融化會在經(jīng)濟(jì)體內(nèi)埋下一個(gè)又一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，P2P、小貸等問題，實(shí)質(zhì)也是過度金融化。全社會應(yīng)該反思一下，金融活動的邊界到底在哪里，金融工程的思維真的可以運(yùn)用到所有經(jīng)濟(jì)活動中去嗎？
長租公寓突然加速發(fā)展，政策助推是不可忽視的因素。之所以出現(xiàn)鼓勵長租公寓發(fā)展的政策，是希望借助長租公寓來解決城市的居住困難，但不得不說，這是缺乏深入調(diào)研的產(chǎn)物。
培育一批二房東并不會增加一平米的居住面積，不能改善供求關(guān)系，指望它解決老百姓租房難問題無異于緣木求魚，相反，二房東普遍出現(xiàn)后只會讓人們的選擇變得更少和居住成本被動上升。在政策助推長租公寓發(fā)展之前，一些發(fā)達(dá)城市已自發(fā)出現(xiàn)了一些二房東經(jīng)營模式，但主要是一些小規(guī)模的資本在運(yùn)作，即便是這些小規(guī)模的資本參與，對社會中低階層的居住問題造成的負(fù)面影響也已有所顯現(xiàn)。與制造業(yè)不同的是，租賃市場并不存在規(guī)模效應(yīng)，根本沒有培育大資本二房東的必要，正確的思路應(yīng)該是極力維護(hù)散租市場的自由交易，對資本可能對租賃市場造成的破壞保持警惕。
產(chǎn)業(yè)上的鼓勵政策還為過度金融化提供了燃料，雖然相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策并不鼓勵經(jīng)營者去搞杠桿運(yùn)營，放大風(fēng)險(xiǎn)，但客觀上讓金融機(jī)構(gòu)、社會資本甚至房東和租房者喪失了應(yīng)有的警惕，或者提高了承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意愿。
對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的線性思維，也是長租公寓出事的一個(gè)重要原因。近年來，物價(jià)、房價(jià)和租金持續(xù)上漲，讓社會各方形成了將永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期，社會經(jīng)濟(jì)波浪式發(fā)展的常識被人遺忘甚至有意丟棄。線性思維讓一些資本喪失風(fēng)險(xiǎn)意識，就是房東簽下長期合同、租客簽下租金貸背后也或多或少與此思維有一定關(guān)系。
雖然長租公寓目前出現(xiàn)一些問題，但它占整體經(jīng)濟(jì)活動比例很小，對金融穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的威脅并不大，但長租公寓從泡沫式發(fā)展到迅速頻繁爆雷仍是一個(gè)教訓(xùn)，它提醒我們，一切經(jīng)濟(jì)活動都要建立在常識上。
來源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
