伴隨疫情在國(guó)內(nèi)得到有效控制，3月宏觀經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)企穩(wěn)回彈勢(shì)頭，物業(yè)市場(chǎng)隨之逐步回暖。歷經(jīng)一場(chǎng)全范圍無(wú)死角的疫情測(cè)試，哪里租賃市場(chǎng)復(fù)蘇最快？產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、數(shù)據(jù)中心、綜合體、酒店等多種業(yè)態(tài)中，哪個(gè)又深得投資人青睞？

　　寫字樓市場(chǎng)：高空置負(fù)吸納

　　受疫情影響，一季度北上廣深4城寫字樓市場(chǎng)基本處于停緩狀態(tài)，空置率在此前高居不下的基礎(chǔ)上持續(xù)推升，再創(chuàng)新高。

　　2019年曾有數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)第三季度空置率達(dá)10.9%，創(chuàng)近八年來(lái)最高水平；上海上半年空置率達(dá)到18.5%，成為近十年新高。

　　2020年一季度北上深3地寫字樓空置率徘徊在20%上下，高力國(guó)際《中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)2020展望》報(bào)告顯示，一季度北京甲寫市場(chǎng)空置率推升至16.7%，上海升至19.2%，深圳仍然保持在21%的高位。作為不一樣煙火的廣州，2019年甲寫市場(chǎng)保持5%的低空置率，如今也呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

▲一線城市2020年一季度空置率。來(lái)源：高力國(guó)際

　　疫情抑制了甲寫市場(chǎng)的短期需求，一季度北廣兩地錄得凈吸納量為負(fù)，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。其中，北京市場(chǎng)有史以來(lái)第一次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量為負(fù)（高力國(guó)際）；廣州市場(chǎng)則是十年內(nèi)首現(xiàn)負(fù)值（第一太平戴維斯）。北上廣深及成都、西安等重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)普遍承壓，租金迎來(lái)階段性下調(diào)。

▲一線城市2020年一季度租金走勢(shì)。來(lái)源：高力國(guó)際

　　除寫字樓市場(chǎng)外，疫情給產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)也帶來(lái)負(fù)面影響。一季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)負(fù)吸納量，租金亦有所下跌，但幅度較小，整體穩(wěn)健。3月下旬以來(lái)，醫(yī)療健康和新基建等受疫情影響較小的行業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃問(wèn)詢開(kāi)始增多。值得注意的是，面對(duì)疫情，產(chǎn)業(yè)園展現(xiàn)出良好的市場(chǎng)韌性。

　　這得益于兩方面原因：一方面受疫情影響較小甚至有所增長(zhǎng)的行業(yè)，例如線上科技、醫(yī)療健康、新基建等大多位于產(chǎn)業(yè)園中；另一方面，國(guó)企園區(qū)開(kāi)發(fā)平臺(tái)落實(shí)租金減免等措施，助力中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)過(guò)難關(guān)。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)：需求大租金漲

　　與寫字樓市場(chǎng)慘淡景象截然相反，疫情培養(yǎng)起來(lái)的線上消費(fèi)習(xí)慣長(zhǎng)期利好電商及物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)，一線城市物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金有望迎來(lái)全面上漲，2020年物流倉(cāng)儲(chǔ)成為投資與租賃的窗口期。

　　總體而言，一季度一線城市核心地段的高標(biāo)倉(cāng)依然維持了穩(wěn)定的租金增長(zhǎng)，二線城市由于電商搬遷至自建庫(kù)大面積退租。

　　具體來(lái)看，一季度北京倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金處于高位水平，環(huán)比上漲0.6%，至1.72元/平方米/天�！吨袊�(guó)物業(yè)市場(chǎng)2020展望》報(bào)告顯示，北京市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求量較大，加上政策對(duì)于物流用地的限制，未來(lái)北京倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)可租面積有限，租金將持續(xù)走高。

　　深圳市場(chǎng)一季度高標(biāo)倉(cāng)負(fù)吸納1.85萬(wàn)平方米，但深圳倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率僅為2.9%，處于一線城市最低水平。疫情影響逐漸減弱，深圳倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)即將反彈，由于未來(lái)新增供應(yīng)有限，深圳市場(chǎng)租金有望持續(xù)上漲。據(jù)戴德梁行董事總經(jīng)理鄧懿君介紹，深圳物流倉(cāng)儲(chǔ)需求將向東莞、佛山等地外溢。

　　上海、廣州兩地倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)2020年新增供應(yīng)超10%。預(yù)計(jì)上海2020年新增供應(yīng)將達(dá)到65.2萬(wàn)平方米。受此影響，上海倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率可能推升至15.8%，租金增長(zhǎng)整體放緩，保持2%或以上的增幅。廣州倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)2020年第一季度入市的新增供應(yīng)良好的預(yù)租情況良好，凈吸納量達(dá)10.4萬(wàn)平方米。

　　受疫情期間線上信息量激增，疊加新基建影響，數(shù)據(jù)中心成2020年投資風(fēng)口。一季度北上深一線城市數(shù)據(jù)中心空置率相對(duì)于去年年底明顯降低。由于能評(píng)政策的限制，一線城市的數(shù)據(jù)中心供給較為稀缺，資本正積極尋找優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

來(lái)源：高力國(guó)際

　　匯率穩(wěn)定、疫情控制良好的中國(guó)成為全球資本避風(fēng)港。因此，投資人長(zhǎng)期看好中國(guó)市場(chǎng)。

▲疫情對(duì)大宗物業(yè)投資的影響。來(lái)源：高力國(guó)際

　　歷經(jīng)疫情考驗(yàn)，物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園成為投資者最為關(guān)注的大宗資產(chǎn)。

　　來(lái)源：高力國(guó)際