伴隨著深圳二手房掛牌價(jià)的水漲船高，一場(chǎng)監(jiān)管風(fēng)暴也在悄然掀起。
站上輿論風(fēng)口的深圳光明區(qū)，在這一輪樓市專項(xiàng)整治行動(dòng)中打出第一槍，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，光明區(qū)住建局對(duì)區(qū)域內(nèi)的四個(gè)熱點(diǎn)樓盤口頭傳達(dá)了6.3萬元/平方米“指導(dǎo)價(jià)”。
在深圳房地產(chǎn)發(fā)展史上，這是第一次官方對(duì)房?jī)r(jià)給出“具體”指導(dǎo)意見。當(dāng)然，這一輪整治并不限于光明區(qū)，二手房熱點(diǎn)片區(qū)里價(jià)格異常、明顯偏離市場(chǎng)行情的二手盤源，均是本輪監(jiān)管重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。
主管部門還向各大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)傳達(dá)一個(gè)要求：下架高價(jià)房源�！巴ㄟ^中介機(jī)構(gòu)對(duì)異常房源‘限流’，最終把購(gòu)房需求導(dǎo)向符合正常市場(chǎng)價(jià)的樓盤�！边@是深圳此輪行動(dòng)的主要目的。
記者采訪中得知，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）正對(duì)部分熱點(diǎn)樓盤進(jìn)行監(jiān)測(cè)和整理，未來將定期分批公布異動(dòng)樓盤名單，首份名單預(yù)計(jì)將于5月“出爐”。屆時(shí)，深房中協(xié)也會(huì)將名單上報(bào)主管部門，作為官方?jīng)Q策的參考依據(jù)。
一位深房中協(xié)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，名單將以樓盤、周邊片區(qū)過往實(shí)際成交量?jī)r(jià)、整體報(bào)價(jià)、樓盤最高報(bào)價(jià)與最低報(bào)價(jià)之間的基差等指標(biāo)作為考量標(biāo)準(zhǔn)。
一方面，將房源掛牌價(jià)與該小區(qū)平均報(bào)價(jià)進(jìn)行橫向?qū)Ρ�；另一方面，調(diào)取近30天該小區(qū)報(bào)價(jià)以及成交價(jià)進(jìn)行縱向?qū)Ρ��！叭绻麙炫苾r(jià)漲幅超過15%，一般就會(huì)被列入重點(diǎn)關(guān)注范圍�！鄙鲜錾罘恐袇f(xié)人士表示。
多位參與近期官方研討會(huì)人士透露，深圳主管部門正在研究覆蓋全市的二手房指導(dǎo)價(jià)制度，一旦實(shí)施，大概率不會(huì)公開發(fā)布具體文件，僅對(duì)實(shí)際交易進(jìn)行干預(yù)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，深圳更希望通過約談、勸誡等方式提醒業(yè)主，并通過整治中介行業(yè)來杜絕惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的亂象。但如果這輪整治行動(dòng)仍不能遏制掛牌價(jià)虛高或炒作房?jī)r(jià)行為，后期官方才不排除出臺(tái)二手房“指導(dǎo)價(jià)”并在備案網(wǎng)簽層面采取手段。
掛牌價(jià)跳空上漲
3月9日前，深圳頂級(jí)豪宅深圳灣1號(hào)，一套178平方米房源掛牌1.2億元，折算下來，單價(jià)達(dá)到67.4萬元/平方米；3月9日后，這套房的掛牌價(jià)，一口氣下降了6500萬元。
4月28日，在深圳鏈家內(nèi)網(wǎng)上，該房源掛牌價(jià)是5500萬元，單價(jià)仍高達(dá)30.9萬元/平方米。盡管經(jīng)歷一次“腰斬式”調(diào)價(jià)，但依然遠(yuǎn)高于去年10月13.9萬元/平方米的均價(jià)。目前，這套房源已經(jīng)從貝殼系的各大APP上下架。
二手房掛牌價(jià)大起大落的現(xiàn)象，同樣出現(xiàn)在深圳西部多個(gè)豪宅樓盤。深房中協(xié)近日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位于深圳南山區(qū)的華潤(rùn)城，二期房源最高掛盤單價(jià)達(dá)到18.5萬元/平方米。
去年，華潤(rùn)城二手房成交價(jià)普遍介于12-14萬元/平方米之間。在貝殼、中原、Q房、樂有家、58同城、安居客等6大放盤平臺(tái)上，近期華潤(rùn)城（二期）最高掛牌單價(jià)與掛牌均價(jià)相比，漲幅超過20%。
華潤(rùn)城（一期）的最高掛牌單價(jià)更是超過20萬元/平方米，在深圳中原掛牌的一套報(bào)價(jià)最高房源，單價(jià)比該小區(qū)掛牌均價(jià)高出65.9%。過去30天，華潤(rùn)城（二期）零成交；一期成交兩套。
不同片區(qū)業(yè)主之間的比對(duì)心理，讓這場(chǎng)掛牌價(jià)跳空上漲“颶風(fēng)”也吹向深圳東部一些區(qū)域。龍崗區(qū)的康橋紫郡，最近一周內(nèi)，同一棟樓先后放出98平方米和93平方米兩套二手房源，掛牌總價(jià)均為500萬元，單價(jià)介于5.1-5.4萬元之間。
貝殼找房信息顯示，3月康橋紫郡的參考均價(jià)約4.5萬元/平方米。“這兩套房源業(yè)主都是典型的很有底氣。”一名深圳鏈家經(jīng)紀(jì)人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，近期康橋紫郡類似戶型、樓層略低房源的掛牌價(jià)在430萬元左右。而最新一單成交總價(jià)是403萬元。
兩相對(duì)比，這兩套掛盤房源報(bào)價(jià)漲幅超過15%。正常情況下，業(yè)主報(bào)價(jià)是自愿原則，相比同小區(qū)同戶型成交價(jià)略高。誠(chéng)心出售房源掛牌價(jià)漲幅不會(huì)超過5%，過往，深圳二手房掛牌價(jià)漲幅也很少超過20%。
但在這一輪深圳樓市“躁動(dòng)”中，二手房業(yè)主們敲定的價(jià)格漲幅動(dòng)輒超過20%。
“我這邊一部分業(yè)主，直接將放盤價(jià)格抬高50萬元�！鄙鲜錾钲阪溂医�(jīng)紀(jì)人員這段時(shí)間接觸到的業(yè)主，普遍心理預(yù)期較高。
這些業(yè)主將報(bào)價(jià)對(duì)標(biāo)深圳福田、南山、寶安等熱點(diǎn)片區(qū)，“他們告訴我，其他片區(qū)近期房?jī)r(jià)都是五十萬一百萬地漲，為什么我們不能漲？”該鏈家經(jīng)紀(jì)人員說。
位于深圳福田皇崗的一個(gè)二手盤，從3月底，500人的業(yè)主微信群開始熱鬧起來，話題重心均圍繞在小區(qū)房?jī)r(jià)上。
3月，該小區(qū)二手成交均價(jià)徘徊在7.3萬元/平方米左右。但深圳原特區(qū)外光明、龍崗等區(qū)域傳來的7萬元單價(jià)，觸動(dòng)了部分業(yè)主神經(jīng)。4月中旬，一位業(yè)主在群里呼吁：不到10萬元（每平方米）不出手，三三兩兩的小業(yè)主隨即響應(yīng)。
“我看漲到8萬元（每平方米）就好了�！比豪镉衅渌麡I(yè)主提出。但立馬遭到呼吁業(yè)主的反駁，“8萬元（每平方米）算什么，龍崗很多二手盤都超過7萬元（每平方米）了�！�
當(dāng)?shù)诙卧庥鲑|(zhì)疑和異議，呼吁漲價(jià)的業(yè)主再次強(qiáng)調(diào)，“早就是10萬+時(shí)代了，還在說什么8萬，不賣。”
在深圳南山、福田、龍崗等片區(qū)的一些樓盤，最近類似博弈與呼吁經(jīng)常發(fā)生。深房中協(xié)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，4月起，深圳二手房放盤量大幅增加。以貝殼找房為例，3月10日，對(duì)外放盤量約3.6萬套，到了4月15日，達(dá)到4.1萬套�！斑@一操作手法與股市莊家抬價(jià)出貨手段如出一轍，意在引導(dǎo)原本存觀望態(tài)度的剛需購(gòu)房者入市。”深房中協(xié)指出。
部分業(yè)主炒作、“跳空”報(bào)價(jià)的行動(dòng)，一定程度上造就深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)熱情。4月28日，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡在參加《民心橋》直播時(shí)提到，從調(diào)查來看，確實(shí)存在部分業(yè)主掛牌價(jià)過高、嚴(yán)重背離市場(chǎng)行情的情況。他同時(shí)指出，不能以偏概全，掛牌不意味成交，掛牌價(jià)更不等于成交價(jià)。
整治高價(jià)房源
過去的兩周，深圳樓市各種話題一直高懸于輿論的風(fēng)口浪尖，無論是一二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出來的“超預(yù)期恢復(fù)”，還是央行介入督促商業(yè)銀行自查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市情況，始終是熱議的話題。
4月18日，深圳住建局對(duì)外發(fā)聲稱，將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。在實(shí)操上，聯(lián)合深圳市場(chǎng)監(jiān)管局、公安局等相關(guān)部門，開展為期三個(gè)月的專項(xiàng)整治活動(dòng)。整治的重點(diǎn)，直指虛假信息、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為。
越來越多的動(dòng)作表明，深圳相關(guān)主管部門行動(dòng)已經(jīng)開始。“最近一些掛牌價(jià)格比較離譜，或者嚴(yán)重背離真實(shí)行情的房源，基本都下架了，這種下架的樓盤可以理解為被納入整治范圍�！币晃唤咏钲诠俜降娜耸客嘎�。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從多位中介人士了解到，目前正在進(jìn)行的整治行動(dòng)，首先通過各大中介機(jī)構(gòu)入手，針對(duì)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的亂象，尤其是掛牌價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)，根據(jù)市場(chǎng)行情對(duì)部分熱點(diǎn)區(qū)域或樓盤放出小范圍“指導(dǎo)價(jià)”。
這一輪整治行動(dòng)首先從掛牌價(jià)格漲幅更大的深圳西部開始，監(jiān)管覆蓋細(xì)化到區(qū)域、甚至單個(gè)樓盤。深圳一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高管向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，南山、寶安、龍華以及光明等片區(qū)，成交活躍、房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的小區(qū)，入伙時(shí)間超過3-5年的二手房都會(huì)受重點(diǎn)關(guān)注。
光明區(qū)打響深圳這輪二手房整治第一槍。4月26日，光明區(qū)德佑門店傳出一則消息，深房傳麒山、光明大第、新地中央、龍光玖龍臺(tái)等4個(gè)樓盤外網(wǎng)掛牌單價(jià)不得高于6.3萬元，掛牌價(jià)超過6.3萬元/平方米的房源需盡快下架。
深圳鏈家網(wǎng)信息顯示，之前，光明區(qū)二手房平均成交價(jià)格約4.8萬元/平方米左右。但最近一個(gè)月，多個(gè)二手房源報(bào)價(jià)突破7萬元/平方米大關(guān)。
一名大型中介公司深圳區(qū)域高管稱，6.3萬元/平方米的掛牌“指導(dǎo)價(jià)”是真實(shí)存在的，光明區(qū)住建局發(fā)布的口頭通知。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)查詢發(fā)現(xiàn)，4月22日，在貝殼找房上，深圳光明大第有4套房源在售，最貴一套掛牌單價(jià)7.65萬元/平方米。截至4月28日，僅剩下一套掛牌單價(jià)為6.07萬元/平方米的房源。
在中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、貝殼找房三大中介網(wǎng)站上，龍光玖龍臺(tái)僅剩一套掛牌單價(jià)6.27萬元/平方米的房源。
“這四個(gè)項(xiàng)目是光明區(qū)比較典型的高價(jià)樓盤，這樣安排，基本意味著整個(gè)光明區(qū)域的掛牌價(jià)不能超過6.3萬元/平方米�！鄙鲜龃笮椭薪楣旧钲趨^(qū)域高管稱，主管部門無法要求買賣雙方按照低于6.3萬元/平方米價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)交易，下達(dá)通知給所有中介機(jī)構(gòu)就可以了。
上述通知同時(shí)指出，包括但不限于朋友圈、微信群、微博等各種渠道，嚴(yán)禁出現(xiàn)學(xué)區(qū)房、房?jī)r(jià)上漲等言論，一經(jīng)查實(shí)將以斷網(wǎng)、摘牌處理。
“將部分高價(jià)房源的發(fā)布渠道切斷，這樣一來，房源的成交難度或許會(huì)增加。”該中介高管表示，6.3萬元的掛牌“指導(dǎo)價(jià)”并沒有偏離目前光明區(qū)域的正常市場(chǎng)成交價(jià)。對(duì)于當(dāng)?shù)刭?gòu)房者來說，指導(dǎo)價(jià)以內(nèi)的樓盤還有很多可供選擇，不會(huì)被引導(dǎo)購(gòu)買高價(jià)樓盤。
第二個(gè)遭遇監(jiān)管的區(qū)域是深圳南山區(qū)。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，4月26日下午，深圳市南山區(qū)住房建設(shè)局舉辦了一場(chǎng)會(huì)議，市場(chǎng)監(jiān)管局南山局、南山公安分局等相關(guān)負(fù)責(zé)人均出席了這次會(huì)議。
參會(huì)人員還包括樂有家、中原地產(chǎn)、鏈家、世華地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人及深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人；云上評(píng)估、廣衡評(píng)估等評(píng)估公司負(fù)責(zé)人及深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人。
監(jiān)管部門在這次會(huì)議上對(duì)參會(huì)人員提出，主動(dòng)配合、監(jiān)控漲幅異常的樓盤并及時(shí)上報(bào)，嚴(yán)格查處參與惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員。
“現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域都在召集中介機(jī)構(gòu)開會(huì)，這次連公安局也出動(dòng)，算是很重視了。”一名知情人士透露。
一位深圳中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，4月28日開始，深圳南山區(qū)住建局將聯(lián)合南山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督局和南山公安局開始線下檢查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為將頂格處罰。
中介自查為主
“監(jiān)管部門暫不會(huì)對(duì)業(yè)主出手，先規(guī)范中介行業(yè)，官方給我們的要求是，下架一些價(jià)格異常、明顯偏離市場(chǎng)價(jià)的房源�！鄙鲜錾钲诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高層告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前官方?jīng)]有明文規(guī)定，也未更大范圍限定具體指導(dǎo)價(jià)格，“目前只讓中介機(jī)構(gòu)自查，相當(dāng)于把壓力傳導(dǎo)給我們。”
作為深圳樓市整治行動(dòng)最早聚焦的對(duì)象，深圳各大中介機(jī)構(gòu)的迅速反應(yīng)供了一個(gè)側(cè)面觀察的窗口。
深圳貝殼找房（以下簡(jiǎn)稱“深圳貝殼”）是首個(gè)祭出具體措施的中介機(jī)構(gòu)。4月26日，繼緊急下架平臺(tái)上所有報(bào)價(jià)超過20萬元/平方米的房源后，深圳貝殼發(fā)布公告稱，將啟動(dòng)研發(fā)“房?jī)r(jià)健康度標(biāo)簽”產(chǎn)品；積極配合主管部門開展數(shù)據(jù)收集和報(bào)送，對(duì)于被主管部門點(diǎn)名和限制發(fā)布的小區(qū)和樓盤，堅(jiān)決立即下架。
作為單套房源掛盤單價(jià)與該小區(qū)當(dāng)前在售房源的掛盤均價(jià)之間的對(duì)比數(shù)據(jù)，“房?jī)r(jià)健康度標(biāo)簽”會(huì)顯示在每一套掛牌房源上，預(yù)計(jì)5月上線。
“我們是管不了業(yè)主掛牌價(jià)的，但可以管理自己平臺(tái)的展示信息�！币晃唤咏钲谪悮さ娜耸扛嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，什么類型的小區(qū)和樓盤需要下架，由主管部門決定；下架哪個(gè)小區(qū)和樓盤，也是根據(jù)主管部門的指導(dǎo)意見操作。
Q房網(wǎng)方面表示，他們正在積極配合相關(guān)政府部門信息的采集與調(diào)研，并對(duì)點(diǎn)名違規(guī)的樓盤進(jìn)行下架；同時(shí)積極監(jiān)控漲幅異常的樓盤，進(jìn)行管制并及時(shí)上報(bào)主管部門。
早在4月16日，Q房網(wǎng)已經(jīng)在內(nèi)部進(jìn)行一輪自查自糾，對(duì)旗下門店經(jīng)紀(jì)人做出要求：“嚴(yán)令禁止收取‘茶水費(fèi)’、‘更名費(fèi)’等額外差價(jià)”、“不刻意進(jìn)行夸大宣傳，不夸大樓盤成交信息”。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，目前，深圳中原地產(chǎn)內(nèi)部也在研究一套系統(tǒng)指導(dǎo)價(jià)，一旦掛牌價(jià)超過基準(zhǔn)線，深圳中原地產(chǎn)就會(huì)將房源下架。但這套內(nèi)部指導(dǎo)價(jià)并非一刀切，比如南山區(qū)，劃定的基準(zhǔn)線是20萬元/平方米，寶安區(qū)則是15萬元/平方米。
事實(shí)上，通過中介機(jī)構(gòu)入手，對(duì)掛牌價(jià)格異常的樓盤“出手”只是第一步，深圳住建部門正在研究二手房指導(dǎo)價(jià)，作為遏制樓市炒作的長(zhǎng)遠(yuǎn)手段。
“這段時(shí)間，主管部門召開了好多會(huì)議，征求開發(fā)商、中介、業(yè)內(nèi)專家、自媒體等不同人士的意見，一直在集思廣益�！鄙鲜錾钲谥薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，二手房指導(dǎo)價(jià)是各場(chǎng)會(huì)議重點(diǎn)探討的內(nèi)容之一。
他所參與的一場(chǎng)研討會(huì)上，討論方向是希望二手房?jī)r(jià)格年均漲幅控制在5%以內(nèi)�！皩�(shí)際上，這個(gè)漲幅到底是5%，8%還是10%，還要根據(jù)實(shí)際情況來定�！�
“主管部門不會(huì)公開發(fā)布或者明確發(fā)文，甚至也不會(huì)針對(duì)全市每個(gè)樓盤都出臺(tái)一個(gè)指導(dǎo)價(jià)�！鼻笆龃笮椭薪楣旧钲趨^(qū)域高管提到。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從深房中協(xié)了解到，二手房指導(dǎo)價(jià)的相關(guān)細(xì)節(jié)還在討論，要不要走下去，目前還處于決策階段，尚未具象到要不要實(shí)施。
“如果真的要實(shí)施，我們協(xié)會(huì)給出的建議是，不要‘一刀切’，盡量具象到各個(gè)片區(qū)，以熱點(diǎn)樓盤為試點(diǎn)�！币晃簧罘恐袇f(xié)的人士表示。
不同于北京等城市很早就實(shí)施指導(dǎo)價(jià)，過往深圳二手房市場(chǎng)從未出臺(tái)過指導(dǎo)價(jià)制度。前述深圳中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，過去幾年，主管部門三番兩次討論過這一方向，但遲遲未能落地，難度很大。
不過，2019年12月，深圳恒裕濱城與中糧鳳凰里的業(yè)主“控盤”風(fēng)波，逼使深圳官方接連兩天發(fā)文通報(bào)，暫停這兩個(gè)小區(qū)的二手房網(wǎng)簽，深圳各大主要中介機(jī)構(gòu)也一度將兩個(gè)小區(qū)所有二手房源下架。
這場(chǎng)由“控盤”引發(fā)的特定監(jiān)管行動(dòng)最終發(fā)揮了效果。在深圳貝殼找房網(wǎng)，3月，恒裕濱城成交均價(jià)約18.21萬元/平方米，目前在售3套房源，掛牌價(jià)格也與成交均價(jià)接近。
“類似情況不具備太多代表性，從目前政府思路來看，還是不希望用行政手段，而是通過約談、勸誡方式給予提醒，（督促）中介機(jī)構(gòu)自查并下架高價(jià)盤源，盡可能以市場(chǎng)行為進(jìn)行自我恢復(fù)。”上述深房中協(xié)知情人士透露，除非掛牌價(jià)虛高或者炒作房?jī)r(jià)的行為依然得不到遏制，才不排除主管部門進(jìn)行行政干預(yù)。
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
編輯：wangdc
