中國尊李凱旋攝
“現(xiàn)在這個時期，除了少數(shù)幾座地標性的寫字樓以外，寫字樓的租金都在下跌�！睆氖聦懽謽亲赓U工作的陳斌（化名）向《華夏時報》記者描述了他眼中當前北京寫字樓的市場狀態(tài)。“黑天鵝”突然襲來，各行各業(yè)幾乎無一幸免，寫字樓的命運則和企業(yè)的運行緊緊聯(lián)系在一起。
從數(shù)據(jù)上來看，北京寫字樓市場在2019年就曾出現(xiàn)過較高的空置率，寫字樓之間的租金戰(zhàn)也一直未能熄火。2020年，北京的寫字樓市場將迎來供應高峰，許多大體量寫字樓的入市或將進一步推動空置率的上升。市場上有聲音認為，疫情加快了行業(yè)淘汰速度，許多企業(yè)短板暴露進而退出市場，寫字樓面臨這“狼多肉少”的局面，“饑餓游戲”已經(jīng)開局。
少數(shù)租金堅挺多數(shù)下跌
“中國當代十大建筑”的中國尊已經(jīng)在招租，它是北京Z15地塊上的一座摩天大樓，其總高528米，地上108層，地下7層，總建筑面積達到43.7萬平米，可以同時容納1.2萬人在內(nèi)辦公。
在中國尊還沒有進入招租階段之前，陳斌曾向《華夏時報》記者預估過它的租金價格，“不會低于27元/平米/天”。彼時，處在同一區(qū)域的SK大廈、銀泰中心、IFC大廈、英皇大廈的租金價格大約在15元-20元。
“現(xiàn)在中國尊的租金是不到30元/平米/天，它是地標建筑，地段好。包括國貿(mào)三期，基本上租金也沒怎么降，報價在33元/平米/天，成交價大概在28元/平米/天�！标惐笳f，“這是北京少數(shù)的租金沒有下降的寫字樓�！�
出租率方面，陳斌向記者介紹，中國尊主要是內(nèi)部消化，其他出租得不多。國貿(mào)三期出租率很高，空置的不多。
針對中國尊的租金情況，《華夏時報》記者以客戶的身份致電了中國尊的招商中心�！暗蛯硬畈欢嗍�21元/平米/天，只有低層是考慮中小面積分租的。高層不能分租，60層以上的租金是28元/平米/天左右，不到30元�！敝袊鹫猩讨行牡墓ぷ魅藛T對《華夏時報》記者說。
中國尊、國貿(mào)三期幾乎是北京寫字樓市場中價格最堅挺的兩個項目。優(yōu)越的地理位置為兩個項目帶來了源源不斷的大型企業(yè)。“IFC大廈、英皇大廈、PICC大廈也是非常高檔的寫字樓，現(xiàn)在的成交價比年前也降了，預計在10-14元/平米/天左右�！标惐髮Α度A夏時報》記者說。
“租金受疫情影響比較大的是非地標的高檔寫字樓，這種樓CBD區(qū)域比較多。比如長安街沿線的那些高檔寫字樓，他們的租金都降了。”陳斌對《華夏時報》記者說。實際情況是，自2019年以來，北京的寫字樓市場就已經(jīng)出現(xiàn)了租金下滑的情況。
戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈的有效凈租金分別為382.4元/平米/月和427.9元/平米/每月。如果以“天”為單位進行計算，這兩個數(shù)值約為12.3元/平米/天和13.8元/平米/天。
以國貿(mào)區(qū)域來看，《華夏時報》記者在梳理了47家寫字樓后發(fā)現(xiàn)，若以開發(fā)商或業(yè)主的實際報價為準，能夠達到13.8元/平米/天的寫字樓僅有22座。若以預計成交價為準，能夠達到這一價格的寫字樓僅剩9座。
高供應和高空置難題
北京寫字樓市場面臨的另外一個問題是，高供應量。高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2002年到2020年，北京甲級寫字樓市場增長規(guī)模一共經(jīng)歷了3個時期：2002年-2008年的供應量推動期，2009年-2017年的租金推動期，2018年到2020年的第二個供應推動期。
從此前大熱的聯(lián)合辦公到不斷刷新建筑記錄的大型寫字樓，許多企業(yè)開始對“辦公空間”進行探索。但數(shù)據(jù)顯示，存量已經(jīng)處于“艱難消化”的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年第四季度，北京全市僅甲級寫字樓的總存量已經(jīng)攀升至1114萬平米。
高力國際指出，供應高峰持續(xù)推高空置率是市場的本質。“無論有沒有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現(xiàn)狀�！睌�(shù)據(jù)顯示，在2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓的空置率達到了13.5%和7.6%。
“現(xiàn)在租寫字樓企業(yè)很少，有租的也是很有實力的公司，基本上在財務方面非常穩(wěn)健的那種。但是，必須要說的是，就從我們中介這行來看，疫情爆發(fā)以來，接到的業(yè)務非常少�！标惐髮Α度A夏時報》記者說。
高力國際指出，2020年是北京寫字樓未來4到5年內(nèi)的最后一個供應高峰。從2021年開始，整體市場隨著第二輪供應高峰的結束將進入一輪3-4年左右的市場去化周期，整體甲級寫字樓市場租金收入的規(guī)模會持續(xù)攀升，但租金調整節(jié)奏大概率會持續(xù)到2020年底，從2021年初開始租金企穩(wěn)預期將會增強。
而針對去化，陳斌說：“寫字樓的命運和每個行業(yè)、每個行業(yè)內(nèi)的公司是聯(lián)系在一起的。如果這個行業(yè)不好，或者當下經(jīng)濟環(huán)境不好，寫字樓又該如何去化？”陳斌從市場參與者的角度向《華夏時報》記者表示，疫情加上高存量，使得寫字樓不得不開始打價格戰(zhàn)，“這就是為什么在租寫字樓時，對方會說‘這只是報價’，言外之意就是還有議價空間”。
疫情改變市場節(jié)奏
高力國際近日發(fā)布的報告顯示，受到疫情影響，社會消費需求和生產(chǎn)活動受到抑制，大量經(jīng)濟活動都處于暫停的狀態(tài)�！按舜我咔閷τ趯懽謽亲赓U市場的影響可以借鑒2003年SARS的影響。但我們的基本判斷是，疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。”高力國際在報告中表示。
“租金的確不是特別貴，在疫情沒有到來之前，我是完全可以承受的。但是疫情爆發(fā)以來，有3個月的時間沒有顧客，我沒有一筆客流收入，那我肯定是沒有辦法撐下去的�！痹诖笸方�(jīng)營一家“密室逃脫”的王馳（化名）決定關閉自己的店面。
租金疊加電費、網(wǎng)費、店面維護等各項費用，王馳這家小型的密室每個月需要近1.7萬元的運營成本。這是“黑天鵝”來臨后，小型個體戶的生存樣本。另外，疊加全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定，許多中小微企業(yè)難以“過冬”，一波裁員潮也開始出現(xiàn)。
“疫情爆發(fā)之后，我們的業(yè)務也出現(xiàn)了停滯。企業(yè)對于租寫字樓開始變得非常謹慎，對于成本的把控特別嚴格。前兩年，金融公司有很多很多，來簽約的好多都是金融類的公司，他們在經(jīng)營和擴張的時候很少考慮價格，主要是要看地段和樓面裝修，所以在前幾年把寫字樓的價格炒上去了。”陳斌對《華夏時報》記者說。
陳斌表示，在P2P等行業(yè)出現(xiàn)了一波暴雷之后，不少寫字樓開始管控公司的資質。高力國際認為，新冠肺炎疫情只是“替罪羊”，其加速了落后企業(yè)的滅亡，更快地暴露了一些企業(yè)經(jīng)營活動中已經(jīng)存在的問題。
“首先，有國資背景的企業(yè)會比較容易進入中國尊，我們要嚴格審核企業(yè)的資質。現(xiàn)在簽約的基本上都是內(nèi)部客戶，比如中信銀行、阿里巴巴等。”中國尊招商中心的工作人員向《華夏時報》記者說明了租賃中國尊寫字樓的相關條件。
與此同時，受疫情影響，多數(shù)企業(yè)采用線上辦公的模式以維持業(yè)務的運轉，這也在一定程度上改變了寫字樓市場的格局�！霸诖舜未笠�(guī)模遠程辦公趨勢下，我們希望中國的寫字樓業(yè)主和租戶重新考慮這種工作方式，并且對辦公樓布局和工作場所空間重新合理安排。業(yè)主可能會考慮將更多的共享辦公空間和公共區(qū)域納入寫字樓�！贝鞯铝盒兄袊鴧^(qū)企業(yè)服務部董事總經(jīng)理魏超英說。
來源：華夏時報
