曾經(jīng)，商業(yè)地產(chǎn)被視為房企住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的避風(fēng)港，疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷重創(chuàng)�？v使近日來，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主、運營商、用戶逐漸恢復(fù)經(jīng)營，但“大病后的康復(fù)”，絕非一朝一夕。
減免租金效果有限
近日，記者從北京多家購物中心了解到，部分超大型購物中心已經(jīng)恢復(fù)營業(yè)，但縮短了每日營業(yè)時間。在這些超大型購物中心里，仍有一部分租戶商家閉店未營業(yè)。而一些區(qū)域型的中等規(guī)模商場，目前仍未恢復(fù)營業(yè)。
2月23日，記者走訪朝陽大悅城時看到，這一曾經(jīng)人頭攢動的朝青板塊商業(yè)中心，如今顧客稀少。“這兩天顧客比前一陣稍微多了，來永旺超市購物的人一直不少，逛商場的人不多�！爆F(xiàn)場工作人員說。記者看到，朝陽大悅城絕大多數(shù)店鋪已開業(yè)，少數(shù)服裝類店鋪關(guān)閉中。餐飲店鋪沒有堂食者，幾乎全部是外賣訂單。
高力國際針對包含北京、上海、廣州、深圳和沈陽等地的29個零售物業(yè)業(yè)主和45個租戶的調(diào)研顯示，85%的受訪者表示客流同比下降八成以上，其中超60%已暫停營業(yè)。餐飲、零售、休閑娛樂等業(yè)態(tài)的租戶客流量下降最大，七成店鋪都呈暫停營業(yè)的狀態(tài)。營業(yè)額因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐飲企業(yè)租戶在本次疫情中受創(chuàng)尤為嚴(yán)重。
疫情籠罩下，多數(shù)零售物業(yè)業(yè)主紛紛出臺租金減免政策，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。高力國際的調(diào)查顯示，租戶對減免租金的要求比業(yè)主政策更高，希望獲得至少1-2個月的免租期。部分租戶表示給予品牌租金減免，并不能很大程度緩解當(dāng)前的壓力，有效增加營收是關(guān)鍵。
更為棘手的是租戶和業(yè)主的退租糾紛�！艾F(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)都在和商戶或業(yè)主的退租泥潭中。對于疫情這種不可抗力，雙方的立場難以一致�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士說。
最早5月恢復(fù)至疫前水平
在中經(jīng)聯(lián)盟秘書長、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長陳云峰看來，受疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)傷到的是機體，而非皮毛。
“商業(yè)地產(chǎn)市場受疫情的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅市場，住宅市場只是暫時停滯，隨著多地政府出臺適度寬松的樓市政策，疫情后住房需求會反彈。”陳云峰說。
可以說，疫情使得多地長期而嚴(yán)厲的住宅調(diào)控政策，有了一個輕微的轉(zhuǎn)向。目前，江西、浙江、西安等多地出臺對房地產(chǎn)的扶持政策，涵蓋提供金融、財稅扶持、公積金政策放寬、放松預(yù)售條件，到分期交土地出讓金、政府幫開發(fā)商舉辦網(wǎng)絡(luò)交易會促進成交等。政策面之寬，足以看出官方對于維穩(wěn)樓市的決心。
“但商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)未來是曲線型的，是緩慢的，不存在反彈�！标愒品逭f，商業(yè)地產(chǎn)的用戶，包括商場消費者，寫字樓租戶、公寓或酒店的使用者等，對于再消費再投資的行為，需要一定的心理時間�！白羁�5月份恢復(fù)，如果能在6月份恢復(fù)到疫情前的市場，就已經(jīng)很好了�！�
贏商大數(shù)據(jù)顯示，2020上半年擬開業(yè)購物中心占全年擬開業(yè)比重約35%，特別集中在二季度。預(yù)計上半年開業(yè)率將呈斷崖式下跌；而受到商戶退租的影響，部分城市購物中心的空置率將有所提高。
戴德梁行分析認(rèn)為，零售業(yè)中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場空置率將有所推升，同時整體平均租金則面臨下調(diào)。體量相較小的社區(qū)型購物中心，由于著眼“便民”，提供日常生活必需品和生活服務(wù)，預(yù)計受本次疫情的沖擊相對市中心型、區(qū)域/超區(qū)域型來的小。
“體系風(fēng)險”引發(fā)關(guān)注
然而，商業(yè)地產(chǎn)不是孤島。負(fù)面影響所形成的連環(huán)效應(yīng)，不能低估。
“對于商辦物業(yè)的持有人來說，將直接影響物業(yè)的投資價值，回報率和收益下降；由此增加了運營商的銷售及招商難度；繼而挫傷了零售品牌的擴張積極性，有些企業(yè)不但新開店速度放緩，還有可能出現(xiàn)關(guān)店、裁員。”陳云峰說。
寫字樓和長租公寓也如此，陳云峰對整個商業(yè)地產(chǎn)市場并不樂觀。“疫情是雪上加霜，或使寫字樓空置率再下降10%，商辦租金下降10%�！遍L租公寓、聯(lián)合辦公等二房東模式的情況可能更糟�？硕鸬尼槍﹂L租公寓業(yè)主的問卷調(diào)查顯示，在損失金額預(yù)估上，59%的企業(yè)受疫情影響損失金額超數(shù)百萬，規(guī)模型企業(yè)虧損更為嚴(yán)重。
商業(yè)地產(chǎn)此輪受到的影響，表面體現(xiàn)在運營、銷售上，實質(zhì)則體現(xiàn)在行業(yè)的“體系風(fēng)險”上。
世聯(lián)行董事長陳勁松認(rèn)為，疫情將深化金融支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的程度。“現(xiàn)在長短租、文旅、寫字樓運營都遇到了用戶的不可抗力違約，那么接下來，資產(chǎn)的租值必然下跌，也就意味著資產(chǎn)價值的下跌，金融債券、抵押貸款就會受到影響�！�
一直以來，開發(fā)商通過住宅銷售來為自持物業(yè)運營提供資金支持，同時通過自持物業(yè)抵押來獲得住宅開發(fā)的貸款，開發(fā)商考慮的是需要怎樣的“頂層設(shè)計”才不會導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險的多米諾骨牌效應(yīng)出現(xiàn)。
如今的問題是，“重大金融突破在于REITs，房地產(chǎn)REITs何時大面積推出？房企再加杠桿的能力有多大？所以我認(rèn)為，金融支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的程度會逐漸深化�！标悇潘烧f。
行業(yè)洗牌進一步深化
在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)地產(chǎn)今年將出現(xiàn)大面積虧損，但疫情也會成為行業(yè)重整再出發(fā)的機遇點。
“大浪淘沙，行業(yè)門檻會進一步加高�！贝鞯铝盒兄袊鴧^(qū)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理甄士奇表示，疫情將進一步加大零售品牌對線上渠道的拓展和優(yōu)化提升，與線下渠道進一步融合，實現(xiàn)靈活切換；也促使運營商進一步思考統(tǒng)籌整合商戶，完善線上線下相結(jié)合的戰(zhàn)略。
商業(yè)建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間。當(dāng)下多數(shù)購物中心都是內(nèi)向型的購物盒子，疫情爆發(fā)后，開放式街區(qū)、通風(fēng)性較好、戶外空間較多的“購物中心”，反而能夠接納人流需求。預(yù)計“購物中心”在建筑形態(tài)上會有更多的空間余地，泛健康也將是未來主基調(diào)。
陳云峰認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將控制發(fā)展規(guī)模和速度，壓縮費用，并更加重視融資及現(xiàn)金流問題。
克而瑞創(chuàng)研中心租賃數(shù)據(jù)部總經(jīng)理王偉表示，“未來長租公寓行業(yè)將從追求規(guī)模增長的階段，進入精細(xì)化管理階段；企業(yè)將回歸經(jīng)營本質(zhì)，關(guān)注運營質(zhì)量和利潤，實現(xiàn)內(nèi)生型增長。疫情下，部分小企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，也給運營能力強、具備核心競爭力的頭部企業(yè)帶來了存量整合的收并購機會�！�
對于寫字樓市場，仲量聯(lián)行認(rèn)為，各方參與者不能因非典年的市場恢復(fù)速度而盲目樂觀，但也應(yīng)保持基本信心，主動提前采取措施、調(diào)整應(yīng)對策略，以更合理的方式分配疫情成本，保證整體市場的健康水平。
來源：北京日報客戶端
編輯：wangdc
