北京市政府工作報告指出，2020年北京地區(qū)GDP預(yù)期目標(biāo)是增長6%左右，與去年的保持基本平穩(wěn)。但此次疫情對北京一季度經(jīng)濟的影響顯著，第三產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，商辦市場尤其是零售、娛樂、餐飲、酒店等領(lǐng)域受到波及較大。因此，預(yù)計北京GDP增長將會有一定程度的下調(diào)。
按照政策規(guī)劃，北京將集中聚焦發(fā)展四個城市功能——政治、文化、國際交往和科技創(chuàng)新中心。政治中心是核心，而其余三個定位都將強化第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭，尤其是科技創(chuàng)新中心的定位將推動金融、信息、科技等重點行業(yè)實現(xiàn)增長，利于此次疫情后鞏固北京寫字樓市場的需求，刺激市場的活躍度回升。
供應(yīng)和需求
供應(yīng)方面，受疫情影響，房企投資減緩、施工周期延長，預(yù)計2020年一二季度寫字樓市場新增供應(yīng)量將會明顯變緩并后延至三四季度，在一定程度上緩解北京寫字樓租金和空置率的下行壓力。預(yù)計2020年，北京市寫字樓市場仍將迎來約84萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在CBD以及麗澤金融商務(wù)區(qū)。
需求方面，在經(jīng)濟放緩、供應(yīng)持續(xù)加碼、需求走弱以及疫情疊加下，預(yù)計上半年企業(yè)對于寫字樓的租賃的需求在短期內(nèi)也會更加謹慎，特別是擴租、換租的需求會有所減少。但疫情過后，下半年仍有反彈的機會。
租戶方面，TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)仍將是租賃主力。隨著行業(yè)的洗牌和整合，金融科技、5G、云計算、人工智能等領(lǐng)域或?qū)⒊蔀閷懽謽鞘袌龅男屡d租戶力量。另外，生物醫(yī)藥、醫(yī)療設(shè)備、線上教育、直播、電商類的企業(yè)可能會有較大擴張需求。
另外隨著中國繼續(xù)開放金融市場，預(yù)計疫情后在華外資金融機構(gòu)的新增辦公需求將有所增加，將會刺激優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的租賃市場，或?qū)U大京、滬區(qū)域部分高端金融企業(yè)聚集的商圈的租賃需求。
租金和空置
面對疫情、經(jīng)濟放緩、新租動力不足及市場供應(yīng)高峰等多重壓力，預(yù)計2020年上半年北京寫字樓市場空置率將持續(xù)上揚，租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力，下半年疫情結(jié)束后可能會有所緩和。
預(yù)計到2020年6月份，北京寫字樓租金將比當(dāng)前下跌1.96%，全年預(yù)計下跌4.1%。金融街商圈的租金、空置率預(yù)計保持平穩(wěn)，CBD、麗澤橋等商圈將小幅下行，另外互聯(lián)網(wǎng)、高科技行業(yè)的需求有望推升中關(guān)村商圈的租金出現(xiàn)小幅上漲。
部分業(yè)主方會調(diào)整租賃策略，通過免租期、較為合適的租金優(yōu)惠及折扣條件，減免部分的租金和物業(yè)管理費，應(yīng)對疫情和市場挑戰(zhàn)。
圖：北京重點商圈寫字樓租金走勢預(yù)測（單位：元/㎡·天）
數(shù)據(jù)來源：CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
投資市場
北京寫字樓市場較為成熟、租金收益穩(wěn)定、交易流動性強、升值潛力超同類型產(chǎn)品等特點，以及受資產(chǎn)全球配置需求的驅(qū)使，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目對潛在投資者尤其是境外投資者具有吸引力，成為投資熱點。而本土的很多機構(gòu)投資者，則對改造增值類辦公物業(yè)比較青睞。
預(yù)計2020年，國內(nèi)外機構(gòu)投資者的投資策略相對審慎。資產(chǎn)估值在短期內(nèi)可能會被壓低，因此不乏會出現(xiàn)一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“抄底”的機會。投資者需要精準把握投資窗口期，聚焦和布局一些位置好，現(xiàn)金流相對穩(wěn)健，穩(wěn)定性、安全性更高的成熟項目。
除了北京傳統(tǒng)商業(yè)中心以外，通州、麗澤等新興區(qū)域也會是未來三年大宗交易的重點區(qū)域。由于人才和科技環(huán)境等因素影響，中關(guān)村商圈的物業(yè)項目仍將受投資者關(guān)注。
總結(jié)和展望
周期性和不確定性是不動產(chǎn)投資的長期規(guī)律，此次疫情的出現(xiàn)只是諸多不確定性中一個新的變量。短期看疫情，長期看供需；短期波動，長期企穩(wěn)。目前來看，北京寫字樓市場的企穩(wěn)回升短期內(nèi)取決于疫情結(jié)束的時機，疫情得到控制之后市場會逐漸恢復(fù)常態(tài)。從長期來看，寫字樓市場面臨的供需失衡和同質(zhì)競爭是市場低迷的根本原因。北京作為金融、互聯(lián)網(wǎng)、IT等領(lǐng)域頭部企業(yè)高度聚集的一線城市，抗風(fēng)險能力強的優(yōu)質(zhì)租戶占比較高，租戶群體規(guī)模大，企穩(wěn)仍將是大趨勢，未來市場也將對辦公樓宇的運營和物業(yè)管理水平，以及應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力提出更高的要求。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
